略論房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)控制的內(nèi)容

[摘要] 本文首先介紹了財(cái)務(wù)控制的含義并就集團(tuán)公司財(cái)務(wù)控制的內(nèi)容展開了闡述。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，作為一名會(huì)計(jì)工作者關(guān)注這一課題是很有意義的。

[關(guān)鍵詞] 財(cái)務(wù)控制 資金控制 成本控制

一、財(cái)務(wù)控制概述

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，企業(yè)的規(guī)模越來越大，功能越來越強(qiáng)，分工越來越細(xì)，協(xié)作越來越多，這就對(duì)現(xiàn)代企業(yè)管理提出挑戰(zhàn)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制就是其中一個(gè)經(jīng)久不衰的話題，也是當(dāng)今企業(yè)需要解決的重要問題。許多企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)控制薄弱導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益低下，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。財(cái)務(wù)控制是財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)或基本職能，與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)成為財(cái)務(wù)管理的系統(tǒng)或全部職能。

二、財(cái)務(wù)控制的含義

要了解財(cái)務(wù)控制的含義，首先要理解內(nèi)部控制的含義。我國獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則中將內(nèi)部控制定義為:企業(yè)為了保證業(yè)務(wù)活動(dòng)的有效進(jìn)行，保證資產(chǎn)的安全和完整，防止、發(fā)現(xiàn)、糾正錯(cuò)誤與舞弊，保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、合法、完整而制定和實(shí)施的政策與程序。資金籌集、資金投放、資金營運(yùn)和收入分配是財(cái)務(wù)管理的整個(gè)資金運(yùn)動(dòng)過程。從管理環(huán)節(jié)來看，它包括財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)分析等。其中最核心的部分是財(cái)務(wù)控制，其含義就是通過調(diào)節(jié)、溝通和合作，對(duì)企業(yè)各個(gè)層次上的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行約束和監(jiān)督，使個(gè)別、分散的財(cái)務(wù)活動(dòng)整合起來，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和企業(yè)財(cái)務(wù)的安全有著直接的影響。財(cái)務(wù)控制的綜合性最終表現(xiàn)為資產(chǎn)、成本、利潤這些綜合指標(biāo)上。

三、房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)控制

隨著企業(yè)的發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目的增多，集團(tuán)公司己經(jīng)無法有效地直接管理各項(xiàng)目開發(fā)公司。設(shè)立總公司后，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)公司按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)進(jìn)行了歸口管理。隨著管理層級(jí)的增加，集團(tuán)公司只能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)公司進(jìn)行間接地控制。在財(cái)務(wù)控制領(lǐng)域，企業(yè)集團(tuán)必須建立有效的財(cái)務(wù)制度，通過為成員企業(yè)確定基本財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)工作流程，來規(guī)范成員企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。集團(tuán)公司對(duì)成員企業(yè)的財(cái)務(wù)控制主要體現(xiàn)在資金控制、成本控制、財(cái)務(wù)人員管理、財(cái)務(wù)信息控制等方面，在這些控制領(lǐng)域中建立了符合企業(yè)集團(tuán)管理要求的制度，以助于完成對(duì)成員企業(yè)的有效監(jiān)督與控制。

1.資金控制。資金是企業(yè)的血脈，所有管理活動(dòng)都需要有足夠的資金作為物資基礎(chǔ)，資金管理的效率高低和效果的好壞，將直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營的總體效益的優(yōu)劣。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入，在日后銷售中又會(huì)收回大量資金。房地產(chǎn)行業(yè)這種大量資金的經(jīng)常性收入、支出，更突出了對(duì)資金的管理的重要性。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目需要資金的大量投入，而投資者自有資金相對(duì)有限，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金往往難以將這種再生產(chǎn)進(jìn)行下去。所以，在正確確定項(xiàng)目總投資額的基礎(chǔ)上，還需要分析比較，以較少的成本、較高的效益、較安全的管理，籌措到必要的資金，為投資計(jì)劃的實(shí)施，投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供資金保障。資金來源控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道主要有內(nèi)部籌措資金、外部籌措資金以及銷售收入。

(1)內(nèi)部籌措資金。內(nèi)部籌措的資金一般包括股東投入資金、自有資金積累和內(nèi)部公司借入。

(2)外部籌措資金。外部籌措資金包括銀行貸款、基金信托、發(fā)行股票、債券、財(cái)政撥款、承包商帶資承包等。

2.成本費(fèi)用控制。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括土地及工程建設(shè)支出、開發(fā)費(fèi)用支出、稅金及基金支出等。在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地和工程建設(shè)投資所占比重較大，屬于控制的主要對(duì)象。開發(fā)費(fèi)用支出雖然所占比重較低，但易受主觀因素影響，也是控制的重要對(duì)象。稅金及基金主要包括土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，以及由地方政府決定征收的各種基金。由于這些稅率或基金收取比例基本固定，所以產(chǎn)生偏差的可能性較小，且受主觀因素影響也小，所以不是控制的主要對(duì)象。因此，集團(tuán)公司將成本、開發(fā)費(fèi)用作為建設(shè)項(xiàng)目控制的主要對(duì)象。

(1)成本控制。成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制的核心內(nèi)容，企業(yè)利潤目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，很大程度上取決于成本目標(biāo)能否完成。成本控制主要由以下幾個(gè)階段構(gòu)成:成本標(biāo)準(zhǔn)(目標(biāo))的制定、目標(biāo)的執(zhí)行與調(diào)整、執(zhí)行結(jié)果評(píng)價(jià)。

(2)費(fèi)用控制。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用控制主要指對(duì)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。費(fèi)用總額占建設(shè)項(xiàng)目投資總額的比例雖然不多，但是由于銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用的支出易受主觀因素控制，所以也是重要的控制對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是因融資而支付的利息費(fèi)用。因此，財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少主要受融資規(guī)模的直接影響，只要控制好融資規(guī)模，就無須對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行更多的控制。集團(tuán)公司對(duì)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)行的是目標(biāo)控制，即在項(xiàng)目開發(fā)前即制定了相關(guān)指標(biāo)，并將實(shí)際完成情況納入獎(jiǎng)金考核體系中

(3)稅金控制。房地產(chǎn)企業(yè)的稅金主要有營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅，以及一些地方性基金等。由于稅率在稅法中已經(jīng)規(guī)定，所以稅金中的可控因素很少。可操作的稅金控制主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面: 第一，稅收優(yōu)惠政策。第二，利用合法、合理方式減少或延緩稅金的繳付。

3.財(cái)務(wù)人員管理。財(cái)務(wù)人員的管理模式。①全員委派、集中管理；②自主選用、資格管理、例外核批；③財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派、其他財(cái)務(wù)人員自主管理財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一般有兩種管理模式:總會(huì)計(jì)師制。總會(huì)計(jì)師是為了滿足企業(yè)經(jīng)營管理的需要，完成企業(yè)總經(jīng)理在目標(biāo)責(zé)任方面開展的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理等活動(dòng)，工作重點(diǎn)是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，完成董事會(huì)下達(dá)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，參與本企業(yè)重要經(jīng)濟(jì)問題的分析與決策。財(cái)務(wù)總監(jiān)制。財(cái)務(wù)總監(jiān)是為了保護(hù)投資者權(quán)益，保證企業(yè)總經(jīng)理任期目標(biāo)、責(zé)任實(shí)現(xiàn)而開展的投資者財(cái)務(wù)監(jiān)督活動(dòng)，工作重點(diǎn)是對(duì)企業(yè)總經(jīng)理行為和企業(yè)行為實(shí)務(wù)監(jiān)督，防止企業(yè)背離投資者要求，弄虛作假，侵犯投資者合法權(quán)益。

4.財(cái)務(wù)信息控制。作為一個(gè)集團(tuán)性公司建立有效的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，是進(jìn)行科學(xué)決策的需要，也是集團(tuán)公司了解下屬公司經(jīng)營狀況的需要。建立良好的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，需要對(duì)四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制:信息內(nèi)容、信息渠道、信息發(fā)送環(huán)節(jié)以及信息接收環(huán)節(jié)。

總之，有效的財(cái)務(wù)控制，是保障集團(tuán)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的前提。通過建立資金控制、成本費(fèi)用控制、財(cái)務(wù)人員管理、財(cái)務(wù)信息控制等，使房地產(chǎn)公司建立了較為完善的財(cái)務(wù)控制體系，降低了企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)，提高了財(cái)務(wù)控制能力。

參考文獻(xiàn):

[1]虞文均:《企業(yè)內(nèi)部控制制度》.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2001。

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