旅游業與房地產業相結合的發展研究

[摘要] 旅游業與房地產業作為社會經濟的兩大支柱產業，在其發展過程中日益緊密地結合在一起，但同時存在諸多問題，如產權、經營、業主、游客等，需要業內人士和社會各界來共同探討和解決。

[關鍵詞] 旅游業 房地產業 結合發展

當前，我國經濟的發展進入了一個全新的階段。“假日經濟”—即旅游業的發展已是整個經濟發展中非常突出的亮點。旅游業的發展和建設吸引了國內外無數游客的目光，其市場和前景還有極大的發展潛力。但在旅游業的發展過程中，有些問題還值得我們努力探索，認真思考，其中旅游業與房地產業的關系就很值得重視。

一、房地產旅游化

隨著我國旅游業的蓬勃發展。旅游模式正從單一的觀光旅游向渡假旅游過渡，從而使旅游房地產作為房地產的一個新的分支脫穎而出，各種城市主題社區，景觀住宅，產權式酒店，分時式酒店，休閑運動型酒店等不斷涌現，成為各旅游城市靚麗的風景線。所有這些必將進一步樹立中國旅游城市的形象，將更深度地開發旅游資源，促進與旅游業的結合并共同發展。

盡管各地在旅游業與房地產業的結合方面做了大量的工作，也取得了一些可喜的成績，但這一切都還遠遠不夠，還不能適應旅游業和房地產業共同發展的需要，與世界旅游發達的國家相比差距也是巨大的。問題的重點在于房地產方面:

首先，要把房地產融進旅游的概念并不是一件容易的事情，特別是對住宅項目而言。因為人們的思維里往往很難把住宅與旅游項目聯想在一起。但對商業街、賓館、一站式購物廣場等地產項目來說，較有利于融入旅游概念，做得很好的如“，其次，旅游房地產的另一概念是把房地產項目旅游化。這與旅游景點房地產化是不同的。旅游房地產的一種直觀而又簡單的理解，就是把房地產項目做成人們值得留戀的游覽之地。這種概念應適用于各種房地產物業，甚至還應包括各類博物館和美術館等。目前國內比較有名的房地產旅游化項目有如：商業街類的——上海新天地；住宅類的——長城腳下的公社；賓館類的——廣州白天鵝等。

二、房地產旅游化中存在的問題及對策

當房地產物業實現了旅游化之后，它們的知名度得到空前的高漲，其商業價值被迅速地擴大，其經濟效益和社會效益也不斷提高，但并不是所有房地產只要人為地旅游化就能產生效益，就能與旅游業成功地結合并發展。目前也有許多不成功乃至失敗的案例。其原因是當前房地產旅游化方面還面臨著各種問題和困難，主要有以下幾種：

1.產權分散難以統一經營管理

物業產權分散是阻礙房地產項目實現旅游化的一個重要障礙。許多已經出售的商用物業產權分散在大大小小的業主手中，經營項目和風格無法統一協調，使得物業不能成為吸引游人的場所。

同時目前有些地方的房地產物業因為歷史文化的積淀在知名度和美譽度上已經具備了旅游化的條件，但產權的分散成為其被開發或被改造成旅游化房地產物業的障礙，也就限制了它的商業價值的提升。

要改變這種局面的方法一是通過理念引導，使業主們能充分理解社會的需求與自身利益的統一性，當然這需要相當長的時間。辦法二是需要當地政府的政策措施引導，引導業主們要將短期利益與長遠利益相結合；個人利益與地區利益相結合，守業與發展相結合，規劃統一與市場競爭相結合等。如果做得好，物業產權分散的問題可以得到較好的解決。

2.住宅旅游化后業主與游客的沖突

住宅項目要實現旅游化特別不容易，是因為業主與游客之間有利益沖突。一個住宅項目被做成景觀后，慕名前來觀賞的游客必然會干擾業主的正常生活。

我國被作為住宅旅游化代表的項目“長城腳下的公社”，就是一個不成功的案例。當初該房地產項目投資者的想法就是要將“長城腳下的公社”部分物業出售，使之成為私人財產，但這將與廣大游客前來參觀游玩發生沖突，所以購房者對此購買心存疑慮。目前“長城腳下的公社”在進行類似酒店式的經營，主要承接銀行、使館以及一些企業新聞發布會的活動。而這些都與投資初衷大相徑庭。

又如：北京大學的“未名湖”是聞名全國的人文景觀，包括湖四周的老式住宅與建筑，總是吸引著來自全國各地的眾多游客。但這顯然會打擾在燕園學習的北大學子。游客們四處走動和觀望，或多或少地會影響到北大的教學秩序。北大校方也為此頭痛不已。

3.房地產旅游化難以趕超旅游勝地

大家都知道，游客之所以旅游，就是朝著旅游勝地而去的。因而單純地把房地產做成旅游化很難與旅游勝地相競爭。例如：外地游客去北京游覽什么？故宮、頤和園、長城永遠是他們的第一選擇。顯然，北京房地產旅游化的項目要想在對外來游客的吸引力上，超越北京五千年歷史積累下來的文化勝地是幾乎不可能做到的。我想其他城市和地區也會是如此狀況。

因此要做好房地產旅游化項目必須結合其他各種因素，人文景觀、特色地理、標志建筑、民俗民風等等，形成各種主題房地產來吸引游客。例如：北京世紀華僑城實業有限公司在深圳成功建造的“深圳華僑城”旅游房地產項目，就是通過把房地產與旅游商業結合在一起，吸引了眾多的購房者和旅游者，從而提升了該項目的房地產的價值和旅游價值，獲得了經濟和社會的雙重效益。

但房地產旅游化是一項十分專業的產業，并不是隨便哪個開發商都能做的，必須要做十分精細的前期工作，調查研究，規劃設計。

4.房地產旅游化應經營有道

由旅游資源而延伸出來的旅游房地產，已成為旅游業的一個新的重要項目。現在各城市、各地區、各旅游景區都已經較充分的認識到這個問題，紛紛以此做題材招商引資。江西婺源的青山綠水旅游資源，就促使一個小小的縣城興建了80多座賓館、飯店和一大批的民間旅社。收到了很好的效益，名揚省內外。

國內房地產旅游化經營有道，影響較大的是由“北京中坤投資集團有限公司”在黃山黟縣宏村的投資，既修復了宏村舊村的危舊房，整治了宏村的環境，又修通了當地的道路，改善了交通，并租賃了當地一家政府招待所，把它改造成渡假村性質的山莊，完成了內部整體改造。1997年共投資了幾百萬元，當年宏村的門票收入只有17萬元，但到了1998年門票收入就達到了400萬元，而到了2003年宏村門票收入突破了3000萬元，配套的山莊收入也突破了2000萬元。宏村的房地產收入已接近了門票收入。原因就是游客需要在景點地區住下來，所以景點能夠帶動房地產。

房地產旅游化經營有道的核心，就是要選擇不可復制的資源。“做旅游房地產一定要拿到獨特的、惟一的和不可復制的旅游資源”。這是每一個旅游房地產開發商的共識，也唯有按照這個原則投資開發才能成功，否則只會失敗。我們以上提到的開發也是遵循了這個原則。婺源得天獨厚的青山綠水以及徽派古建筑藝術群落，使它的旅游業和房地產業緊密地結合起來并迅速地共同發展。

近幾年來，江西省各地的旅游業發展很快，已成為支柱產業之一。各地區的面貌都煥然一新，日新月異。尤其要數省會城市南昌市變化最大，使無數到過南昌和未到過南昌的游客都刮目相看。感受最深的還當屬南昌市民自己。

從青山湖水——厚田沙漠；從滕王閣——八大山人紀念館；從八一廣場——紅谷灘；從贛江之濱—梅嶺山下，等等，處處是花園，地地有景簇。無一處不是充分體現了歷史與現代的相結合，地理特點與社會特色的相結合，人文古跡與自然景觀的相結合。打造出了一個嶄新的南昌市。充分體現了花園城市和旅游城市的特色。也充分體現了城市建設者的規劃科學性，整體開發性，區域特色性和局部特點性。使南昌市從原來的外地人少有問津轉變到如今的游人如織。也促使南昌市的房地產業迅猛發展，大批的國內外個人和企業投資南昌，使南昌的旅游業和房地產業緊密的結合在一起，并迅速地共同發展起來。

盡管房地產在旅游化過程中還存在著諸多問題，但旅游業的發展離不開房地產業，房地產業的發展也需要旅游業，這已是兩個業界人士的共識。隨著人們的生活水平不斷提高，外出旅游的人越來越多，旅游業作為公認的“朝陽產業”，必定會帶動房地產業的共同發展。這也是兩個業界人士的共同責任與義務。

參考文獻：

[1]樊志勇:《關于當前旅游房地產熱的思考》[J].湖北社會科學，2003(12)

[2]施金亮周德力:《析房地產業與旅游業的結合發展》[J].上海房地，2007(12）