以房養老４種方式

中國的傳統養老方式——養兒防老，是與住房密切相關的：父母把以房產為重要內容的財產交給子女繼承，由子女承擔贍養的責任。這可以說是中國式的以房養老模式，主要取決于子女的孝心和孝行。

傳統的養兒防老目前已不能解決養老問題，市場經濟意義上的以房養老應時而生。以房養老是從西方發達國家引進的一種新型的養老方式，指的是老人將自己的產權房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務。發展至今，在我國主要出現了4種典型形式，如下表所示。

租售換養

適合人群：城市居民擁有1套以上住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；城市居民對住房有較高升值預期、追求退休后高品質生活的中高收入者。

以房養老最簡單的形式，是把手中的房產出租或變現，以租售所得收入來作為養老金。在當前的高房價下，僅依靠此種方式即可輕松支付兩位老人的養老支出。但前提是必須擁有1套以上的住房，而且該住房不存在兒女繼承的問題。另有一些人對住房有著較高的升值預期而且手頭比較寬裕，他們利用房產投資的方式來優化養老規劃。

鐘先生已有1套80m²的住房，于離休的前一年在北京市二環附近又買了1套120m²的房子，42004年的7000元／m²飛漲到2 007年的最高18000元／m²，一直是他的得意之筆。用鐘先生的話說，單靠這套房子，無論租還是賣，都可以讓他和老伴后半生衣食無憂。

對于鐘先生來說，如果把房子出售，按照當前17000元／m²的市價，可獲得204萬元的差價款來補充養老金賬戶。以退休后30年的預期壽命和6％的年利率計算，平均每月可為養老金賬戶增加12000多元。如果出租，也可每月增加5000元左右。

這兩種方式都屬于自助養老的范疇。隨著市場培育程度的提高，機構養老開始步入人們的視線。典型的是南京湯山溫泉留園老年公寓于2005年5月推出的“以租換養”模式。老人將房產交給養老院出租，而自己入住相應的養老院，由養老院工作人員負責老人的生活起居，身故后房產歸養老院所有。這開創了我國新型養老模式的先河，引起了社會各界的廣泛關注。但是由于多方面原因，湯山溫泉模式作為一個典型個案失敗了。

以大換小

適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質生活的中等水平收入者。

以大換小的方式可以是出售也可以是出租。對鐘先生來說，假如他沒有原來80m2的住房，就可以賣出現有房，再購入60m²的商品房，按照當前17000元／m²的市價，也可獲得102萬元的差價款來補充養老金賬戶。以退休后30年的預期壽命和6％的年利率計算，平均每月可為養老金賬戶增加6000多元。如果出租，租入60m²的商品房，以當前的出租價格，也可每月增加2000元左右。

典型的機構參與模式是壽山福海國際養老服務中心和中大恒基房地產公司于2007年10月在北京石景山聯合推出的“養老房屋銀行”。養老房屋銀行由政府主辦，凡年滿60歲以上人住養老服務中心的空巢老人，可以將原住房委托給養老房屋銀行的房產運營方出租，所有租金用于抵扣老人在養老中心產生的相關費用，所需費用多退少補。這種模式與出租型的以大換小沒有明顯的差別，只是由于機構的參與，所謂的“小”變成了養老中心。

售后返租

適合人群：大中城市僅擁有1套擁有住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質生活但不愿意搬離原住處的中等水平收入者。

售后返租又稱“以房自助養老”，然而實際并不屬于自助養老，而是由機構主導的模式，最早由上海公積金中心于2007年5月推出。具體模式是，凡65歲以上的老人，通過將名下的房產出售給公積金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中的資金向公積金管理中心重新租住這套住房，租期由雙方約定，租金與市場價等同并一次性付清。租期屆滿，如果老人還健在，續租的租金全免；如果老人在租期內去世，剩余的租金歸老人的遺產繼承人。

以鐘先生為例，如果采用以房養老的方式，可一次性收取房款204萬元，然后按照30年的租期、6％的年利率、每月5000元／月的租金一次性向公積金中心支付83.4萬元。以120.6萬元的差價款來補充養老金賬戶，則平均每月可增加7000多元。

倒按揭

適合人群：大中城市擁有住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質生活的中高水平收入者

倒按揭又稱“住房反向抵押貸款”，是西方發達國家采用的主流模式。在中國，倒按揭這一概念于2003年首次提出，近年來逐步受到人們的重視。孟曉蘇在幸福人壽幾年來大力推動的倒按揭，是專為以房養老設計的險種。該險種的投保人要求是62歲以上的老人。投保人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋銷售、出租或拍賣。給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中。即每月給付金額=(房屋現值-房屋折損-房屋增值預期-保險公司預支貼現利息)／[(預期壽命-投保時壽命)×12]。

62歲的王先生，經評估房屋現價150萬元。按我國男性人均壽命71歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。10年后房屋折損30萬元，房屋與土地增值預計20萬元。保險公司扣除預支貼現利息38％(按年息8％計算)，按62％計算給付額為86.8萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每月可以得到7233元。

孫大媽的老伴常年有病，老倆口的退休金加在一起每月才1800元，日子過得緊巴巴的。兩個兒女都剛剛成家買了房，經濟上也不寬裕。這一天，孫大媽聽鄰居說起有地方可以辦倒按揭，就指望上了家里兩居100m²的房子。

遺憾的是，雖然呼聲很高，但由于觀念差異、制度障礙、市場成熟度低和存在技術難題等原因，倒按揭在我國遲遲未能推出，孫大媽的失望可想而知。