周良洛地產弊案

14載為官，8年受賄，涉案資金達1672萬元，其中九成來自事關民生的土地審批和房產項目

3月28日上午，北京市二中院對海淀區原區長周良洛受賄案一審作出宣判，以受賄罪判處周良洛死刑，緩期兩年執行；作為同案共犯的周妻魯小丹，亦因受賄罪被判處無期徒刑。法院同時判定，沒收兩名被告的全部個人財產。目前，涉案贓款贓物均已追繳在案。

北京市二中院經審理查明，1998年至2006年，周良洛在擔任北京市朝陽區區委常委、宣傳部長，朝陽區常務副區長，以及海淀區區委副書記、區長等職務期間，利用職務之便，為他人謀取利益，收受賄賂款1672萬元。其中，周的妻子魯小丹參與受賄889萬元。據悉，周氏夫婦未當庭提起上訴，周對這一判決也表示“在意料之中”。

此前的3月20日，身陷囹圄近一年的原北京市海淀區區長周良洛，與妻子魯小丹站到了北京市第二中級法院三號法庭的被告席上。

當日早上8時許，周氏夫婦分乘兩輛囚車進入法院。與妻子外披囚式馬甲不同，周良洛身著黑色西裝配純白襯衫，鼻梁上仍是那副人們熟悉的金邊細框眼鏡，頭發一絲不亂。

三號法庭位于北京市二中院的二層南側，這個可容納20多人旁聽的小法庭，是二中院主審大要案的固定場所。近年來，已先后有原國土資源部部長田鳳山、原湖南省高院院長吳振漢、原山西省委副書記侯伍杰等省部級高官在此法庭受審。

旁聽人士告訴《財經》記者，周良洛案一審于3月20日9時正式開庭，原計劃庭審兩天。由于周對所控事實基本認罪，庭審僅歷時七小時即告完畢。審判長宣布休庭前，周良洛突然抽泣以致哽咽，請求法庭從輕發落。

檢方查證，周良洛最早受賄始于1998年，且與其主管宣傳工作直接相關。知情人稱，周良洛為官口碑很差，“上至高層，下至村主任，對他都沒有好印象”。身為首都一區之長，周良洛對賄賂錢物不拘，大小通吃，包括大肆介入中介項目收取“傭金”。

檢方羅列的行賄名單中，行賄方主要是北京的一些房地產公司和廣告公司。在這些賄賂款中，有1500余萬元涉及土地審批和房產項目，占到整個賄賂款的90％。而在這起大案的背后，是海淀區滿目瘡夷的土地亂象，以及數千當地農民的哭訴和無助。

14載為官，8年受賄，涉案資金達1672萬元，其中九成來自事關民生的土地審批和房產項目，周良洛一案實為千夫所指。

事發劉志華案

年屆50的周良洛祖籍江西，生于河南洛陽。他中學畢業后插過隊，1978年入讀清華大學電機系，畢業后留校做了十余年學校干部。

1993年，周良洛從清華大學團委書記直接調任北京市朝陽區區委常委，先后擔任區委宣傳部長、常務副區長。2002年3月，周調任海淀區區委副書記，同年11月獲任海淀區區長。

《財經》記者獲知，有關部門在查辦北京市原副市長劉志華案時，發現周良洛涉案線索，并于2007年4月6日對周良洛實施調查。

劉志華自1999年擔任北京市政府分管城建、國土的副市長，直至2006年6月案發被查。據悉，劉案目前仍處偵查階段。

2007年7月26日，周良洛被北京市紀委、市監察局“雙開”（開除黨籍和公職），并移交北京市檢察院第二分院管轄。12月24日，周良洛涉嫌受賄案轉至北京市二中院，后者于當日正式立案。

檢方指控中，周良洛夫婦的最大行賄者為北京泰躍房地產開發有限公司（下稱泰躍地產）董事長劉軍，這亦顯示出周案同劉志華案的某種聯系。

檢方指控，為答謝周良洛在泰躍地產入股和撤資稻香湖項目提供的幫助，劉軍自2003年至2006年間，向周行賄近93萬美元和100萬元人民幣，折合人民幣高達850余萬元，相當于周氏全部賄款的一半。

《財經》記者獲知，劉軍與劉志華同為北京經濟學院（現首都經貿大學）校友。劉軍1966年8月出生，比劉志華小17歲；但后者“文革”后上大學，故二人“學資”相差不過七八年。在劉志華出任北京副市長的六年間，名不見經傳的泰躍地產已搖身變為資產總額100億元、凈資產20億元、控股企業超過20家的大型綜合性企業集團。

劉軍涉案的稻香湖項目，前身系海淀區財政局名下的北京稻香湖培訓中心。1999年，這個差額撥款事業單位無償劃撥至海淀區國有資產投資經營公司（下稱海淀國投）。

2003年9月，以培訓中心為主體改制而成的稻香湖國投，注冊資本4.4億元，其中海淀國投出資1.8億元，占40.9％；北京海淀科技園開發建設股份有限公司出資0.6億元，占13.6％；劉軍控制的北京科技園文化教育建設有限公司出資2億元，占45.5％。

在庭審中，周良洛承認劉軍在進出稻香湖項目間凈賺1000萬元。《財經》記者查證財務資料獲知，劉軍控制的公司雖名義上對稻香湖持45.5％的股權，但應繳注冊資本金2億元一直未到位。根據北京昊海東方會計師事務所開具的驗資報告，北京科技園文化教育建設有限公司出資欄中，一直為零。

2005年6月27日，劉軍控制的北京科技園文化教育建設有限公司全面退出稻香湖國投。進退之間，劉軍“空手套白狼”，坐享1000萬元。

“綠隔工程”黑洞

周良洛權力尋租之惡，在北京“綠隔工程”中暴露無遺。

“綠隔工程”全稱北京市城市綠化隔離地區建設工程，源自2000年《北京城市總規劃》提出的“用三至四年時間完成綠化面積60平方公里”，即在京郊構建城市周邊綠化隔離地區、平原防護林體系和山區生態屏障三道綠色走廊。

為此，北京市政府成立了綠隔建設領導小組及總指揮部，還頒布《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》（京政辦發【2000】20號），明確區級政府為實施綠化隔離地區建設的責任主體，同時規定農民回遷房和商品房的用地比例為1∶0.5。

據起訴書，周良洛收受北京永泰房地產開發有限公司（下稱永泰地產）總經理戴迪價值198萬元的一套房產，其緣由之一即是幫助該公司催要返還款，以及為協調綠化隔離帶拆遷問題提供便利。該項目地處海淀四季青鎮。

永泰地產成立于1998年，由中發實業集團、北京宇藝發商貿有限公司、恒勝德商貿有限公司、永成偉業經貿有限公司和北京順田業發經貿有限公司共同出資1000萬元，公司主要發起人及高管均為黑龍江人。在2002年股權發生變更后，自然人戴浩、戴迪兩兄弟的股份占51％，靳宇持股10％，中發實業集團降至39％。戴浩任董事長，戴迪任總經理兼法定代表人。

永泰地產依托海淀區的“綠隔工程”，先后開發了常青新村、通泰小區和酈城。公司的總資產亦由2003年度的4.5億元（凈資產1.19億元），攀升至2006年的20億元（凈資產2億元）。周良洛所受戴迪的房產，即來自酈城樓盤。

在周良洛主政海淀區的2002年，永泰地產在申報常青新村二期用地的項目建議書中稱，工程占地20.94公頃，拆遷涉及常青、通達和振興三個行政村的298戶、 945人。項目總投資5.19億元，其中收入3.76億元（其中住宅銷售3.21億元，商業服務銷售5520萬元），稅費1929萬元，收益為負16229萬元。

但《財經》記者現場調查發現，項目建議書中提到的1600元/平方米的銷售價格，在回遷戶實際入住時漲至3600元/每平方米，若以實際開發的20.06萬平方米建筑面積計算，銷售就達7.2億余元——這已遠超其5億多元的總投資。

此外，在實際運作中，當初回遷房與商品房用地比例為1∶0.5的規劃屢被打破，永泰地產通過增加商品房銷售也獲益頗豐。

由四季青鎮與永泰地產共同開發的另一項目——酈城小區，亦是北京市政府批準的綠隔項目。項目雙方約定按4∶6分配建筑面積，需要安置該鎮常青、通達地區的村民6609人，原住房建筑面積31萬平方米。

其中，永泰地產主要負責建設費用和申報手續，而四季青要負責提供建設用地、拆遷和“三通一平”——這三項為項目開發的最大成本，但該鎮在建筑面積分成上僅獲40％。

根據四季青鎮2007年8月13日的一份財務報告，截至當時，四季青在酈城項目中虧損5.42億元，若將剩余拆完大約還需0.91億元。并且，四季青只分到4300平米的公建，僅占總公建面積的8.8％，無論是地理位置還是建成時間都處劣勢。

該報告談及“綠隔工程”時稱，“在實際執行中偏離了綠隔政策的規定，甚至將規劃批準的相當數量的回遷房指標轉給了合作方變成商品房，或者轉讓給其他單位，使回遷回置房的缺口增大，預定安置的村民無法全部上樓的局面。”

周良洛治下的海淀區，類似事件并非個案。根據北京市園林綠化局的一份調研報告，截至2006年6月5日，海淀等六區縣共拆遷綠隔地區的行政村30個，占應拆除的33％，已安置農民上樓18.9萬人，占應安置搬遷的39.2％。綠隔工程已開工建設的1314萬平方米中，農民自住房584萬平方米，商品房466萬平方米，這顯然已突破了1∶0.5的規定。該調研報告提出，“區鄉要求按個案方式解決，適當增加商品房建設規模來平衡資金缺口。”

農地流失糾紛

與發生在四季青鎮的綠隔工程不同，位于海淀區西北旺鎮的農地則是毀滅性流失。

西北旺鎮由原東北旺鄉改制而成，位于海淀區北部，其轄區隨著上地科技園、中關村高新產業園區的開發率先并入城區。周良洛主政海淀期間，提出開發“區北部地區”的戰略規劃，即海淀區西山、百望山以北的地區，此區域占海淀區總面積51％以上。周良洛自任北部地區開發委主任。

起訴書稱，周良洛在北京億城房地產開發公司承接“竹園”項目過程中，為其提供幫助，并于2006年三四月，先后兩次收受該公司副總經理李平給予的人民幣共計200萬元。“竹園”項目正處于西北旺鎮。

北京億城房地產開發有限公司原名北京星標房地產開發有限公司，成立于2000年2月，是億城股份（深圳交易所代碼：000616）的全資子公司。據上市公司公告，2005年9月億城地產取得位于西北旺鎮的規劃建設用地約19.85公頃、規劃建筑面積約32.76萬平方米的建設項目后續開發權。由此，公司在建及儲備項目總規劃建筑面積將增至70多萬平方米。

據悉，公司由此在西北旺開發了竹園、西山華府等，其中即涉及針對包括馬連洼、安寧莊等村的農地征用。

被征用的西北旺鎮安寧莊村，成了一個著名的“釘子戶村”。2006年初，安寧莊村百余村民委托張宏生、崔文珍向北京市海淀區人民法院提起訴訟，控告“海淀區政府涉嫌違規批地”，周良洛以區政府法人代表身份成為第一被告。

安寧莊毗鄰上地科技園，在北京市地圖上，大致為北五環路、城鐵上地至回龍觀、八達嶺高速三線所包圍區域。海淀區國土局資料顯示，截至1995年大規模征地后，該村有1200余畝地，且多為稻田，此后再無重大征地項目。

2002年6月12日，周良洛出任海淀區代區長僅兩個月，即簽發“海政發【2002】66號文”，啟動本區城鄉結合部地區鄉村集體資產處置及集體經濟體制改革試點工作，周良洛自任組長。包括安寧莊、馬連洼在內的西北旺鎮一些近郊村，被納入此次試點。

此后，周良洛連續簽發12份文件，撤銷尚未進行集體資產處置的村委會，村民被分批“農轉非”并入臨近的街道辦事處。對應于此，安寧莊村1200余畝集體土地變身國有，并相繼轉讓給各方房地產開發商。

安寧莊原籍村民張宏生告訴《財經》記者，有關方面通過垃圾填埋，使這1200余畝集體土地變成工礦用地，未經征用即批給開發商。周良洛所代表的區政府未經核實即已批復，存在違規行政之嫌，故將其告上法庭。

不過，張宏生等人的訴訟路并不輕松。2006年10月21日，海淀區法院以“張宏生已轉為城市居民、不具原告的訴訟主體資格”裁定駁回起訴。同年12月22日，此案上訴至北京市一中院，至今未開庭，多方調解亦無結果。

實際上，安寧莊農地糾紛僅是海淀土地亂局的一個縮影。《財經》記者掌握的資料顯示，僅海淀下屬的幾個鄉鎮，因拆遷、征地引發的訴訟不下百起，海淀區法院對此基本上都以“沒有事實和法律依據”駁回。

“家族”生意

緊臨北京三里屯的幸福二村，周邊使館相鄰，環境幽雅。小區32號樓1單元201室，建筑面積達283平方米，主人正是此次同庭受審的周氏夫婦；與其直線距離不過50米的35號樓1單元202室，則是河南籍商人王少一持有。

2007年3月27日，中央專案組造訪這兩棟房子。此時王少一與魯小丹已被控制。十天后的4月6日，時任海淀區長周良洛亦被帶走。

有關司法材料顯示，王少一是周良洛的“發小”。而在過去五年間，周良洛對外向以“表弟”稱呼王少一，并將其引見給京城政商各界。

37歲的王少一系鄭州市二七區人，早年靠汽車生意起家。由于園林綠化實行與建筑行業一樣的資質準入制，其初入北京選擇了與鄭州市園林綠化實業有限公司合作，以類似“貼牌”的方式進行掛靠經營。

2002年4月，北京博雅綠茵園林綠化有限公司（下稱北京博雅綠茵）登場，注冊資本100萬元，其中自然人王少一和鄭州市園林綠化實業有限公司各出資50萬元。不久，兩方出資比例發生調整：王少一出資額增至90萬元，鄭州市園林綠化實業有限公司則減持至10萬元。

正是周良洛引見，王少一與劉軍等京城大腕展開了合作。比如由劉軍公司控股的稻香湖項目，博雅綠茵拿下了價值3000余萬元的標段項目，同時獲得泰躍地產數個樓盤的綠化項目。

此外，北京博雅綠茵還參與了諸多市政府工程，包括海淀區北清路道路改造工程（造價380萬元）、海淀區政府西花園工程（造價290萬元），以及作為市級重點工程的元大都遺址公園和海淀公園。

不過，3月20日周良洛案一審之時，王少一并未同庭審理。接近案情人士告訴《財經》記者，若將王少一作為周良洛“特定關系人”處理，周案所涉賄款金額將成倍增加。

周良洛妻子魯小丹與其同庭受審。她生于1962年6月，哈爾濱人，兩人于1991年生有一女。2000年1月周良洛升任朝陽區政府常務副區長，魯先后注冊了北京盛世風華現代企業管理咨詢有限公司、北京誠信世家企業管理咨詢有限公司，經營范圍包括企業投資咨詢、企業兼并、改制、重組咨詢及經濟信息咨詢等。

在法庭上，控辯雙方激辯的一個焦點，即魯小丹與周良洛是否存在共同犯罪。一審法院最終認定，周良洛收受的1672萬元賄款中，其妻子魯小丹參與受賄889萬元，屬共同犯罪。

本刊實習記者徐凱對此文亦有貢獻