當“限價房”遭遇降價潮

[一則“萬人大跟帖：要求限價房降價”的帖子引發了爭議。該帖作者稱“等了一年多終于買到了限價房，卻怎么也高興不起來，”因為他擔心“當有一天商品房降到比限價房還便宜的時候，將會欲哭無淚。”]

10塊限價房地連連流拍

從2007年3月限價房土地推出到搖號配售，經歷了一年多的時間，購房者、開發商早已望穿秋水。但自今年7月份以來，北京市推出的限價房連續遭到冷遇。其中，順義站前西街、回龍觀等地塊先后流拍。近日，北京最大的兩限房建設用地——大興區康莊限價商品住房項目用地的出讓著實讓業內人士捏了一把汗。該地塊由北京市大興城鎮建設綜合開發集團公司以5.7億元奪得，該項土地交易也結束了北京土地交易市場近兩個月的真空期。

該地塊（一期）因為企業報價均低于招標底價而流標，而地塊（二期）接到的4份標書報價也有2份報價低于招標底價，這也讓眾多媒體報道時不約而同表示“前途未卜”。該地塊目前出讓成功，也屬樓市寒冬中不幸之萬幸。截止到目前，北京今年未在出讓有效期內順利成交的限價房地塊已接近10塊。

這與去年諸多開發商爭搶限價房開發地塊的情形相比，已有天壤之別。2007年8月，北京常營三塊限價房地塊開標，有19家房地產企業競爭，北辰中標的常營A組團地塊，價款為11.5億元，高出底價近4億元。

可見，房價進入下降通道正在引發一系列的連鎖反應。事實上，從誕生之始，限價房的角色定位就飽受爭議。這個明顯帶有計劃經濟色彩的政策被華遠集團董事長任志強稱之為“一種倒退”，“用限價房平抑房價是飲鴆止渴”。拋開這些爭議，作為政府對弈高房價的“一著棋”，限價房政策確實在一定程度上改變了部分購房者的預期。但在市場調整期，限價房政策淡出市場，將是一個新趨勢。

日前，不少人收到一則限價房的推廣短信：“京城最低價社區通州半壁店限價房，均價4800元/平米，全面開啟接待。”限價房因其售價低于周邊在售項目，購買者還需要經過嚴格的資格篩選，本應該是“皇帝女兒不愁嫁”，現在卻需要開發商用短信進行推廣！

棄購潮僅僅是一個開始

限價房和商品房一般要有三成的價差，但顯然現在的價差沒有那么大了。限價房到底應不應該降價呢？答案似乎很明顯，那就是應該降，但實際情況并非如此簡單。對于已經疲沓的開發商，又一個讓他們坐臥不安的情形正在出現——棄購限價房。在已取得限價房搖號資格的申購人群中，“棄購”限價房的不在少數，且有蔓延趨勢。

據了解，在限價房推出近一年以來，買家的熱度確實在不斷降低。2007年12月，廣州第一個限價房保利西子灣申請人數與套數的比例為4.6∶1，到了萬科新里程和中海的限價房金沙馨園，其比例回落到了3∶1，而號稱最便宜限價房的龍光峰景華庭在今年“五一”黃金周前夕出臺，比例只有2.6∶1。到了這些限價房項目的第二期發售時，申購比例最低曾經達到1.7∶1。

已經和旗勝家園簽了合同的一位業主表示，自己已經決定違約，“一是它是兩限房，沒什么升值潛力，二是它是期房，三是公攤太大，四是真正的優惠我沒享受到。例如，分戶供暖，燒天然氣，成本很高。如果入住率不高的話，用壁掛爐的能耗是非常高的。”

戴德梁行商業部董事張智聰也認為，“限價房如果要賣出去，肯定要減價。不然發展商的限價房存貨，與同區域產品對比是一定要吃虧的”。他表示：“房價如果再出現大幅下降，限價房將失去存在意義。

目前北京的限價房的搖號配售正在進行中，至于在搖號過程中出現厚此薄彼的局面，甚至部分人放棄首次搖號購買，政府正在收集此類問題，適時推出解決的辦法。按照政府的相關規定，具有購買資格的購買者有兩次放棄購買的機會。

兩大原因致使限價房備受冷落

開發商對限價房項目逐漸失去了興趣；對買房者而言，限價房也不是香餑餑了。

原因之一，限價房有一定價格優勢，但屬于市場與政策的雙層調節范疇，在房價高企時，價格優勢比較明顯，在房價低落時，則沒有價格比較優勢。

已經有一定跡象顯示出來。有60%的報名申購者并未真正買房，數字顯示每平米6500元的西子灣相比，旁邊還有4000多元的時代糖果樓盤。

限價房是政府為平穩房價而推出的政策性商品住房，定價標準就是同等地段、同等類型商品房價格的70％，房價原則上低于普通商品房，但目的是為了平衡房地產市場和房價，而不是為了讓房價急升或者急降。廣州市市長張廣寧曾表示，限價房不是每個時段都進行，當中低收入的收入跟房價接近或是差不多的時候，限價房就少出甚至是不出。廣州市常務副市長蘇澤群也表示，如果商品房價格升高或回落，限價房房價也會相應進行調整，只是調整時間可能會相對有點滯后。

在廣州、深圳地區，政府的保障性住房開始在一季度面市，廣州市2008年將有15000套限價房面市，占全年住宅總供應量的20%，政府的70/90政策下催生的大量中小戶型住宅也會在今年大量上市。中低價位的房價回落，使得今后限價房的優勢更不明朗。

原因之二，限價房的退出機制不暢，購房者獲得的是不完全產權。以北京市的規則為例，限價房為有限產權，只能自住，不得出租或出借；上市交易時與經濟適用房一樣，設定了取得房產產權是否滿5年的條件。不滿5年的，限價房與經濟適用房政策類似，都是不得轉讓，確需轉讓的，由政府部門進行回購；其中限價房的回購價格需要按照原價并參考折舊和物價水平確定；經濟適用房則是按原價直接回購或出售給符合條件的購買人。限價房的購房者為中等收入階層，由于屬于政策性住房，申購與交易都受到制約。限價房目前的低價是要在今后交易時付出代價的，代價就是交易受限，不完全產權，除了購房者之外，政府是另一個隱身的產權所有人，這體現在交易價差上。

很明顯，限價房是一種收益受到人為制約的高風險資產，在房價低落時，沒有多大優勢。

國土局急求停供限價房土地

在此背景下，不久前，北京市國土局召集部分開發商召開了一個小型土地市場供應情況座談會。在會上，各企業均從自身角度對目前限價房用地供應現狀提出了建議，其中之一就是在保證限價房供地的前提下，適當調整限價房的供應方式及結構。

據知情人士介紹，會議精神中提及“在保證限價房供地的前提下，適當調整限價房的供應方式及結構”，是指相應減少獨立的限價房項目，而將以限價房與商品房配建的方式為主。而根據北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃，2008年，北京需新開工450萬平方米兩限房；2009年和2010年，還需建設共750萬平方米兩限房，接下來，必然是兩限房用地的大量推出。

北京市土地儲備中心在關于修改盧溝橋鄉郭莊子村用地等三塊土地交易條件的公告中，把盧溝橋郭莊子村限價房地塊由純政策房地塊變為了限價房、商品房共建。據了解，這主要是為了增加開發商的利潤空間，避免限價房再次流拍，影響開工建設。據有關負責人介紹，今后，將加大在商品房中配建限價房的供應方式，減少面積過大的限價房項目獨立建設。

北京市國土局相關負責人表示，會保證“450萬平方米限價房”任務的完成，同時在今后推出地塊時會更多考慮市場的承受能力。具體調整的幅度依據是：限價房價格要比周邊房價低10%-30%。

種種跡象顯示，目前各地樓市的價格調整并未結束，有的城市甚至剛剛開始。在房地產整體生態環境驟然變化的背景下，限價房到底能走多遠，或將取決于地方政府的靈活應變能力以及調控智慧。