房地產物流企業績效評價模型研究

摘要：本文從房地產物流企業的角度出發，通過分析房地產物流企業績效評價因素指標，分析應用D E A方法的原理于企業物流系統績效評價的可行性與優越性，提出運用DEA方法，通過構建模型，從橫向和縱向兩個方面評價企業物流系統的相對有效性。

關鍵詞：房地產；物流；績效評價；DEA模型

中圖分類號：F23 文獻標識碼:A 文章編號:1005-6432(2008)36-0062-02

Evaluation Model of Comprehensive Efficiency in Real Estate Logistics Enterprises

Liu Lei

(Pingdingshan Institute of Technology)

Abstract: In this paper， from the perspective of real estate logistics enterprises， through the logistics of real estateenterprise performance indicators evaluation factors， the DEA method of application of principles of logistics enterprises in theperformance evaluation system and the feasibility of superiority， and made use of DEA， through the construction of models，from horizontal and vertical two rating companies the relative effectiveness of the logistics system.

Key Words: real estate; logistics; performance evaluation; DEA model

物流業作為一項新興產業在近年來取得了突飛猛進的發展，成為世界經濟的又一新的增長點。近幾年，隨著房地產市場迅速發展，在一些大城市也成立了一些房地產物流公司。例如北京住總集團出資5000萬元組建物流公司。而新建房地產物流企業要在全方位的競爭中求得生存，必須完善績效評價體系，對企業自身的發展狀況做出合理的評價，才能發掘物流企業的競爭潛能。本文通過選擇房地產物流企業綜合效率基本評價指標體系，應用數據包絡分析法（DEA）建立房地產物流企業績效評價模型，為房地產物流企業提供一種有效績效評價方法。幫助房地產物流企業對物流進行實時監控，對物流管理的全程進行有效地、正確地觀察和及早發現漏洞，從而進行嚴格的控制，極大地提高房地產物流企業的物流管理水平。

一、運用動態DEA方法評價物流管理系統績效的可行性

D E A是以相對效率概念為基礎的一種效率評價方法，它能直接估算多個決策單元的效率之間的相對關系，即相對有效性。D E A方法自創立以來吸引了眾多的研究者，應用范圍不斷擴大，目前已成功應用于軍用飛機飛行、基地維修保養、武器裝備效率分析、城市、銀行等相對效率評價，并取得了良好的效果。結合現代物流管理系統的特點，我們認為DEA方法在測算房地產企業物流系統績效評價方面是可行的，并具有很大的優勢，具體體現在以下四個方面：

(1)D E A方法具有對多輸入—多輸出結構復雜系統的適應性，而企業物流系統則是一個多目標的、復雜的動態系統。

(2)在物流系統中物流成本與顧客服務之間存在明顯的“效益背反”現象，這就要體現物流系統整體的規模收益，D E A方法中的C2R模型則有一性質可用來分析規模收益特征。

(3)對物流系統績效評價需要從不同側面，用多個指標加以描述，這些指標的量綱往往是不統一的。DE A方法則無須考慮量綱同一化問題。

(4)D E A方法可對物流系統的績效評價結果進行分析，了解影響企業物流技術有效及非有效的主要因素。同時，可通過分析調整，改進非有效的指標數值，為今后物流管理提供決策依據。

二、房地產物流企業績效評價指標選擇

物流企業本身可以看做是一個完整的運作系統。本文中調查的物流企業均包括運輸系統、倉儲系統(包括庫存管理)、信息系統和人力資源系統四個模塊。通過對系統組成部分的分析和指標分解，分別得出二級指標。

按照DE A模型的要求，需要將評價指標分為投入指標和產出指標兩大類。在計算指標的基礎上，我們可以將數值越小越好的指標作為投入指標，而將數值越大越好的指標作為產出指標。基于這一原則，本文將計算指標分類如下:

(1)投入指標。由運費占物品價值百分比、每噸公里運費、物品損壞率、運輸事故發生率、年倉儲費用/年儲備資金總額、年倉儲費用/預算、物品錯發率、物品盈虧率、倉儲事故發生率、庫存額/預算、庫存資金/產值、庫存周轉天數、傳輸錯誤率、客戶變動的提前期、平均傳輸延遲、管理人員數量和普通員工數量構成。

(2)產出指標。由裝載效率、運力利用率、正點運輸率、準時交貨率、倉庫面積利用率、倉容利用率、硬件完備程度、網絡覆蓋率、客戶變動的完成率、人員使用普及率、業務范圍普及率、決策水平、專業水平、凈資產利潤率、總資產利潤率、資金周轉率、市場占有率和平均事后用戶滿意率構成。

三、物流管理系統動態績效評價模型

一般意義上的DEA模型是一種橫向比較模型，只是用于各組織之間的績效對比。橫向比較固然重要，但企業內部物流水平的變化也不容忽視。因此，本文提出應用D E A方法同時對企業物流系統進行橫向比較和縱向比較，讓企業的管理者既了解到本企業物流水平在同行業中的相對有效性，也能夠了解本企業物流水平各時期的相對有效性，以便于管理。下面，對物流系統評價的橫向模型和縱向模型分別進行闡述。

1.企業物流系統的DEA橫向比較模型

設有n個同類型的企業物流系統(決策單元D M U)，用x i j表示第j個企業物流系統對第i種類型投入的投入量，xij≥0，i=1，2，3，4。用yrj表示第j個企業物流系統第r種類型產出的產出量，yrj≥0，r=1，2，3，4。

根據上述數據，以C2R模型為基礎，對被評價物流系統DMU0進行橫向相對效率評價的模型構建如下:

（1）

設規劃(1)的最優解為λ*、E*，則有:

若E*=1，則判斷物流系統D M U0與同類型其他物流系統相比為D E A（C2R）有效。若E*﹤1，則判斷物流系統DMU0與同類型其他物流系統相比為DEA（C2R）無效。

2.企業物流系統的DEA縱向比較模型

企業物流系統的DEA縱向比較是運用DEA原理，對同一企業物流系統在某一時間段內不同時間點上運作效率的比較。由D E A的定義可以知道，D E A適用的對象為同類評價單元，即評價單元應當符合以下三個要求:①有相同的目標和任務；②有相同的外部環境；③有相同的輸入輸出指標。因此，在構建物流系統D E A縱向比較模型時，時間段的長度選取要適宜。若長度過長，會因為時間背景的變化過大而影響評價單元之間的同類性;若長度過短，則有可能使評價單元之間顯示不出差異。所以在確定物流系統DE A縱向比較模型的時間段長度時，應視具體情況加以判斷。

根據對相關專家的咨詢和對當前我國宏觀經濟環境的判斷，我們認為物流系統DEA縱向比較模型的時間段長度選取為3～5年較為合適。在這里，我們取折中值4年進行模型構建。

某企業物流系統最近4年的輸入、輸出數據用p i j表示某企業物流系統第j年對第i 種類型投入的投入量，pij≥0，i=1，2，3，4。用qrj表示某企業物流系統第j年第r種類型產出的產出量，qrj≥0，r=1，2，3，4。

根據上述數據，以C2R模型為基礎，對被評價年份DMU0進行縱向相對效率評價的模型構建如下:

（2）

設規劃(2)的最優解為λ*、E*，則有:

若E*=1，則判斷評價年份D M U0與該企業物流系統其他年份相比為D E A(C2R)有效。若E*﹤1，則判斷評價年份DMU0與該企業物流系統其他年份相比為DEA(C2R)無效。

四、結論

應用D E A方法對房地產物流企業物流系統進行績效評價，為企業提供了更加準確的物流信息，使企業能夠知此知彼，從而做出正確的決策。通過與同行業的其他企業對比，可以正確判斷企業物流系統的相對有效性程度，找出缺點和不足之處，予以改進，增強企業物流的競爭力；通過本企業內連續各年度的對比，可以動態地評價企業物流水平的發展趨勢，有利于企業的未來決策。應用DEA方法將會使企業物流系統績效評價結果更加真實、可靠和富有成效。

作者單位：平頂山工學院

參考文獻：

[1]盛昭翰.DEA理論、方法與應用[M].北京:科學出版社，1996:12.

[2]王勇，楊文慧.關于企業物流管理績效評價體系的探討[J].商業研究，2003，(4):47-49.

[3]田宇.物流效率評價方法研究[J].物流科技，2000，(2):165-167.