萬科履冰

萬科總裁郁亮完整回顧一年多來萬科的策略調(diào)整，其中隱含著一個基本預(yù)期——市場還在向更深處調(diào)整。在跑贏大市之前，萬科首先考慮的是生存問題

2008年10月17日，在杭州舉行的一次房產(chǎn)會上，一些萬科的業(yè)主在展會上抗議。

自從1991年上市以來，萬科從未遭遇過如此的多事之秋。

沒有人知道為什么。在房地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬中，萬科企業(yè)股份有限公司(深圳交易所代碼:00002，下稱萬科)的一舉一動都被迅速放大，并演繹成一場風(fēng)暴。這只中國地產(chǎn)板塊的龍頭股，惟一一家總資產(chǎn)達(dá)到上千億元的房地產(chǎn)開發(fā)商，曾被某媒體連續(xù)五年評選為“中國最受尊敬的企業(yè)”，在2008年面對的，是接踵而來的負(fù)面評價和質(zhì)疑之聲。

這一切的開端，是一年多前萬科突然發(fā)起的降價行動。2007年10月，萬科在深圳的樓盤金域東郡以均價7500元/平方米開盤，比銷售推廣時公布的預(yù)定價格低2500元/平方米。這是開發(fā)商自2006年全國樓市狂飆以來的第一次大幅降價。萬科董事長王石亦就此公開表示，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“拐點(diǎn)”。

深圳市社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任高海燕將萬科的這次降價，比做對房地產(chǎn)市場沖擊最猛烈的一次“調(diào)控”。隨后，深圳地產(chǎn)商相繼跟風(fēng)，深圳樓價大跌。而萬科也在隨后一年間繼續(xù)引領(lǐng)了其他城市房地產(chǎn)市場的一波又一波降價潮。到2008年下半年，已無人懷疑，中國地產(chǎn)業(yè)正遭遇十年來最深幅的一次調(diào)整。

率先降價的萬科，在此過程中遭遇了一系列始料未及的風(fēng)波，包括業(yè)主砸場抗議降價、疑似公司內(nèi)部講話在網(wǎng)絡(luò)散發(fā)，以及外界質(zhì)疑萬科遭遇財務(wù)危機(jī)，甚至不乏萬科遭遇銀行緊急風(fēng)控及有關(guān)部門調(diào)查的種種風(fēng)傳。

萬科選擇了沉默。直至2008年11月下旬，在《財經(jīng)》記者的第五次約訪之后，萬科總裁郁亮終于開口，詳述了萬科在這輪地產(chǎn)“拐點(diǎn)”中的整套想法和策略，也第一次回應(yīng)外界關(guān)于萬科的種種猜測。

作為萬科董事長王石的拍檔、萬科政策的具體執(zhí)行者，郁亮稱，他的原則是不做預(yù)期，隨時應(yīng)市場變化及時調(diào)整。但在記者看來，他在專訪中對一年多來萬科策略調(diào)整的這次完整回顧，已隱含著一個基本預(yù)期——市場還在向更深處調(diào)整。萬科在考慮如何跑贏大市之前，首先要考慮的是如何生存的問題。

萬科的“自相矛盾”

“早在2007年6月，萬科就意識到，房地產(chǎn)市場可能會迎來‘拐點(diǎn)’。因?yàn)椋@個市場已經(jīng)變得不理性了。土地價格飆升，一些公司甚至按照房價漲幅，以五年后的價格計算拿地成本。萬科為了取得土地，只得參與高價拍地。”郁亮說，“萬科是一家經(jīng)歷過海南地產(chǎn)泡沫的公司， 我們都感覺到這個市場要出問題了，只是沒想到調(diào)整來得這么快、這么猛烈。”

彼時，萬科高層對此作出的一項(xiàng)調(diào)整，是將拿地權(quán)收回總部。而此前，萬科各地區(qū)公司擁有寬泛的權(quán)限，可自行參與土地“招拍掛”。

2007年9月，萬科預(yù)料中的市場“拐點(diǎn)”，首先出現(xiàn)在深圳、廣州等珠三角地區(qū)。郁亮表示，萬科一直將“房屋批售比”作為制定調(diào)整策略的重要市場數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)過去并不為人關(guān)注。

所謂“批售比”，即在一個區(qū)域市場上，月成交量與所有批準(zhǔn)銷售房屋的比值。萬科將這一數(shù)字與公司內(nèi)部在這一區(qū)域市場的銷售情況和存貨情況進(jìn)行對比，以判斷區(qū)域市場的冷熱和公司的銷售速度。萬科研究部專門負(fù)責(zé)統(tǒng)計公司分布的14個城市的相應(yīng)數(shù)字。而根據(jù)公司的內(nèi)控體系，一旦這兩組數(shù)字的對比發(fā)出預(yù)警，公司就必須調(diào)整策略，即時反應(yīng)。

萬科之所以在2007年10月底決定從金域東郡開始調(diào)低開盤價格，其原因就是發(fā)現(xiàn)深圳市場自2007年9月房屋批售比驟降，而同期萬科銷售也大跌。

2007年12月9日，萬科再度調(diào)低廣州金色康苑的開盤價格，均價1.4萬元/平方米，遠(yuǎn)低于宣傳階段的2萬元/平方米的均價，也低于周邊樓盤1.7萬-1.8萬元/平方米的售價。

“盡管當(dāng)時已經(jīng)認(rèn)識到市場開始調(diào)整，我們還不敢確定這是一次全國的調(diào)整，還是一次區(qū)域的調(diào)整，各地的調(diào)整幅度會有多深。與珠三角相比，環(huán)渤海的調(diào)整就顯得十分滯后。所以，我們最初只對珠三角的項(xiàng)目進(jìn)行了價格調(diào)整。”一年之后，郁亮告訴《財經(jīng)》記者，萬科做出價格調(diào)整的重要參數(shù)，便是該區(qū)域批售比所體現(xiàn)的房屋銷售情況。最初的降價的確刺激了銷售，成交量出現(xiàn)大幅回升，存貨迅速下降。

不過，令人不解的是，盡管萬科高層已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場“拐點(diǎn)”已現(xiàn)，仍然在2007年9月后，高價取得了多塊土地。其中多個項(xiàng)目很可能出現(xiàn)虧損。例如，2007年9月，萬科獲得的福州福飛路項(xiàng)目，總地價27.2億元，是一塊價格偏高的土地。

對此，郁亮表示，一方面，他當(dāng)時尚無法料到此次調(diào)整幅度會如此之深;另一方面，作為一家股權(quán)比較分散的上市公司的高管，不僅要考慮長期發(fā)展問題，更要兼顧短期利益。

“當(dāng)時房地產(chǎn)公司如果不去拿地，股價就要下跌。不拿地，便沒有項(xiàng)目，股東利潤就受損。但只要在2007年拿地，注定要拿高價地。”郁亮說。

萬科的決策是在權(quán)衡各方利益之后作出的。萬科與碧桂園、合生創(chuàng)展等家族型地產(chǎn)企業(yè)不同，與中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等大型國有地產(chǎn)公司亦有差別，其大股東華潤集團(tuán)僅占股近15%。這一較為分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)，令萬科逐漸形成一種較為民主、透明的現(xiàn)代企業(yè)管理體系。但另一方面，身為職業(yè)經(jīng)理人的王石和郁亮，很難完全靠個人主宰公司的一切決策。

“我們不能考慮太遠(yuǎn)的事情。我們的策略是，盡量快速地對當(dāng)前市場情況作出及時的應(yīng)變。”郁亮說，“萬科將在未來根據(jù)市場情況，繼續(xù)不斷調(diào)整產(chǎn)品價格。”

為更壞的情況做好準(zhǔn)備

10月27日，萬科發(fā)布三季報，其三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。公告顯示，凈利潤下降主要受計提了約5.35億元的存貨跌價準(zhǔn)備的影響。萬科是首個開始在財報中計提存貨跌價準(zhǔn)備的開發(fā)商。

存貨跌價準(zhǔn)備，是指由于預(yù)計存貨銷售價格低于成本等原因，使存貨成本不可能收回的部分。在會計處理上，應(yīng)按單個存貨項(xiàng)目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額提取，并計入存貨跌價損失。計提存貨跌價準(zhǔn)備，說明萬科已經(jīng)預(yù)期到一些在去年高價取得的土地項(xiàng)目可能出現(xiàn)虧損。

公告顯示可能出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目有五個，分別是天津假日潤園、南京金域藍(lán)灣、南京金域緹香、福州金域榕郡以及北京金色城品。

郁亮表示，對這些項(xiàng)目可能出現(xiàn)虧損的計算，是以項(xiàng)目成本價與其周邊房價做對比得出的。“據(jù)我們測算，去年萬科有十塊土地價格拿得比較高。以后，我們也許還會公布計提存貨跌價準(zhǔn)備的情況。”

三季報顯示，這些項(xiàng)目的虧損，已影響了萬科今年的利潤。公告顯示，受市場因素的影響，預(yù)計萬科2008年度凈利潤無法達(dá)到限制性股票激勵計劃要求的15%增長這一指標(biāo)，公司甚至不排除全年凈利潤下降的可能性。

一位投行分析師向《財經(jīng)》記者分析，萬科公布計提存貨跌價，可能是為未來下調(diào)利潤作鋪墊。當(dāng)然，公布這一數(shù)字，亦顯示出萬科公司運(yùn)作透明的一面。

郁亮則強(qiáng)調(diào)，盡管上述項(xiàng)目很可能出現(xiàn)虧損，但萬科仍是幾家大公司中土地倉位(指土地儲備和開發(fā)量之間的比例)最輕的公司。他表示，“萬科擁有180個項(xiàng)目，銷售額達(dá)500多億元。即使去年的十塊高價地均虧損，對萬科的整體盈利也不會造成很大的影響。”

收縮規(guī)模，平安“過冬”

2008年夏天，一篇據(jù)稱郁亮在松山湖內(nèi)部會議上的講話，在互聯(lián)網(wǎng)上流傳。這份講話稿將萬科主動降價的目的，描述為在樓市泡沫破滅前快速回籠資金，以便在市場完成調(diào)整后仍有機(jī)會主動出擊。萬科立即辟謠，并請公安機(jī)關(guān)立案調(diào)查。

與郁亮的公開表態(tài)相比，一些業(yè)內(nèi)人士寧愿相信，這份偽造的“松山湖會議講話”，才是萬科的真實(shí)策略。不過，萬科現(xiàn)在的預(yù)計顯然比講話顯示的還要悲觀。

2008年中期，面對急轉(zhuǎn)直下的地產(chǎn)市場，萬科做出另一項(xiàng)重大調(diào)整，即減少165萬平方米開工面積。與降價一樣，萬科的這一調(diào)整，亦走在其他地產(chǎn)公司之前。

8月，萬科借中秋節(jié)促銷之機(jī)，集中對長三角一帶地產(chǎn)項(xiàng)目降價。10月公布的三季報中，再調(diào)減開工面積約110萬平方米至570萬平方米。

郁亮表示，對于尚未動工的新項(xiàng)目，將盡量調(diào)整規(guī)劃，延期施工;對老項(xiàng)目的二期、三期工程，則視其前一期的銷售情況而定。前一期無法達(dá)到70%的銷售率，下一期就不會開工。這是以銷定產(chǎn)的策略。

此外，一些已經(jīng)開工的項(xiàng)目，由于存在滯銷或潛在虧損的風(fēng)險，也可能暫緩施工。金域東郡二期項(xiàng)目停工即屬此類情況。

金域東郡一期首開降價先河，但在首批售罄后，已很難繼續(xù)在低迷市場中吸引買家。萬科將與施工方協(xié)商解決賠償問題。不過，已銷售的項(xiàng)目，萬科保證按期向業(yè)主交房。

被萬科視為標(biāo)桿的企業(yè)美國帕爾特(PULTHOMES)集團(tuán)在次貸危機(jī)后，也及時調(diào)整戰(zhàn)略。退還了大量土地。對此，郁亮表示，美國土地買賣是合同出讓制，退地?fù)p失的只是訂金。在中國，退地程序十分復(fù)雜，很難操作。

萬科目前計劃拿出一些土地，與其他開發(fā)商合作開發(fā)，以緩解壓力，平攤風(fēng)險。“嚴(yán)冬中，大家就要抱團(tuán)取暖。”郁亮說。

對于外界傳言萬科將伺機(jī)收購境況不佳的恒大地產(chǎn)，郁亮堅決否認(rèn)。他說，萬科目前不會考慮這類大型并購。“萬科短期內(nèi)沒有任何大規(guī)模并購的計劃。我們目前的戰(zhàn)略肯定是，收縮規(guī)模，平安過冬。”

與已經(jīng)完全不再拿地的金地等公司不同，萬科在2008年9月仍取得了五個新項(xiàng)目，其中四個屬于股權(quán)合作。對此，郁亮表示，萬科取得的項(xiàng)目多是在年初即接洽的項(xiàng)目，只是近期才簽訂協(xié)議，并不代表萬科目前的策略。萬科短期內(nèi)絕不會再通過“招拍掛”的方式拿地，如果有非常好的項(xiàng)目，價格又十分低廉，萬科依然會通過股權(quán)合作方式取得。

過去，萬科把自己的目標(biāo)設(shè)定為跑贏大市，不斷提升市場份額。在這次的“嚴(yán)冬”中，萬科還算完成目標(biāo)——前期率先降價及時回籠了現(xiàn)金，公司市場份額甚至有所增加，達(dá)2.7%。

“但是，萬科如今首要考慮的是生存問題。”郁亮說，“所謂生存問題，不僅是指要平安度過這個冬天，還要考慮春天到來的時候，我們還有沒有發(fā)展的機(jī)會。”

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的整合一直在發(fā)生，但嚴(yán)冬期發(fā)生大規(guī)模整合的可能性不大。“房地產(chǎn)就像開飯館，有關(guān)張的，就有新開的。那些借此時機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的新生企業(yè)，對老牌企業(yè)的威脅可能更大。”郁亮表示。

當(dāng)問題接踵而來

對于這一輪降價的發(fā)起者萬科，業(yè)界對其降價策略有諸多分析，但基本上都視萬科為主動降價者。

一位投行人士表示，萬科在2007年10月率先降價的直接原因，是進(jìn)入三季度銷售出現(xiàn)明顯下滑，導(dǎo)致財報業(yè)績壓力。“萬科知道市場是買漲不買跌的。但第一個降價的開發(fā)商，有可能從降價中獲益。”

另一家地產(chǎn)公司高層則認(rèn)為，萬科率先降價，既可回籠資金，令跟風(fēng)降價的競爭對手陷于被動，又順應(yīng)了政府宏觀調(diào)控的方向，做出一種壓縮利潤主動調(diào)整的姿態(tài)，這既是一張市場牌，也是一張政治牌。

至2008年11月，“金九銀十”幻想破滅后，盡管中央和地方政府陸續(xù)出臺了一系列重振房地產(chǎn)市場的政策，但是所有的開發(fā)商都變得更加悲觀。正如全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生所說，開發(fā)商的主動降價已演變?yōu)楸粍咏祪r。因?yàn)闊o論如何降價，成交量始終回不來。開發(fā)商的資金鏈卻日益吃緊。所以，包括萬科在內(nèi)的每一個開發(fā)商都在憂心生存問題。

萬科所面臨的問題還沒完。2008年歲末，伴隨“4萬億”救市措施而來的，是大量興建保障性住房的計劃。業(yè)界普遍認(rèn)為，三年9000億元的保障性住房投資一旦落實(shí)，對萬科這類以開發(fā)普通商品住宅為主的開發(fā)商，將形成巨大的沖擊。

SOHO中國董事長潘石屹曾表示，北京市一年的保障性住房供應(yīng)量有10萬套。而商品房成交量僅19萬套。如果經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等大量入市，勢必對商品房市場，尤其是90平方米左右的普通商品房市場，形成直接沖擊。

萬科的產(chǎn)品確以普通商品住宅為主。郁亮承認(rèn)，萬科目前建造的房屋中，有50%在90平方米以下，35%在90平方米至140平方米。但他認(rèn)為，保障性住房的大規(guī)模投資須有一個合理的制度作為保障，保障性住房的定位是否明晰，將對房地產(chǎn)市場形成截然不同的影響。

“保障性住房的戶型、配套都應(yīng)與普通商品房區(qū)別開來。這樣兩個市場才不至于互相沖擊。例如，普通商品房的定義在90平方米以下，保障性住房的面積就應(yīng)該更小。如果保障性住房能夠準(zhǔn)確地定位于低收入階層并切實(shí)解決這一人群的住房問題，將推動商品房市場的發(fā)展。同時，也可以令商品房開發(fā)商不必承擔(dān)過多的輿論壓力。”

但是，如果政府對保障性住房的定位不清晰，或者重走計劃分配老路，將原本屬于商品房市場的購買群體納入到房屋分配體系中，房地產(chǎn)市場沖擊在所難免。

如今，一些地方政府的政策方向，正朝著不利于房地產(chǎn)企業(yè)的方向發(fā)展。北京市副市長陳剛不久前表示，將會以限價房解決部分公務(wù)員的住房問題。

問題接踵而來，如今的萬科正面臨著比創(chuàng)業(yè)期更大的挑戰(zhàn)。在此情況下，萬科又將作出什么樣的調(diào)整?王石和郁亮的選擇，不僅決定著中國市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)的未來命運(yùn)，也受到地產(chǎn)同業(yè)們的高度關(guān)注。

郁亮說，萬科如履薄冰。■