房貸政策繼續掉頭

此次政策“松綁”比一些業內人士之前以為的要謹慎一些。中小開發商破產將在2009年一季度顯現

從緊的信貸政策持續一年后，終于在2008年底“松綁”了。此時，房地產商與商業銀行所面對的是一個不知何時才會轉暖的“嚴冬”。

“即使把所有的門都打開，告訴你可以自由出入，大家也要看一看外面的天氣。不敢再輕易出門了。”一位銀行信貸部高層人士向《財經》記者表示。

12月17日，國務院總理溫家寶在國務院常務會議上，公布了三條針對房地產的新政策(下稱“國三條”)。不僅放寬了“居民購買第二套住房貸款政策”(下稱“二套房政策”)，還提出將“支持房地產企業的合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持”。這是自去年國務院開始持續收緊房地產開發貸款后，首次明確表示適度放開“開發貸”。

這已是不到兩個月里，國務院第二次出臺房地產信貸新政。10月22日，中國人民銀行(下稱央行)已針對首次購房出臺優惠政策，允許金融機構對居民首次購房提供優惠貸款，其貸款利率下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。

業內人士認為，中央的這次調整旨在從需求方入手，適度放松購房信貸，還沒有真正放松對開發商貸款限制——包括貸款項目必須取得土地使用證、房屋預售證等四證，及開發商自有資金須在35%以上等。

此前，只有一些地方政府陸續出臺了一些有利于開發商的政策。

事實上，即使針對個人購房貸款，此次政策“松綁”也比一些業內人士之前以為的要謹慎一些。

消費貸款溫和“松綁”

在10月出臺第一輪新政時，央行已將所謂“改善型住房”納入降低利率及首付比的范疇之內，這實際上預示了下一步將對“二套房政策”做出調整。

“二套房政策”由央行和銀監會在2007年9月聯合出臺。這一政策規定，居民購買第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準利率上浮10%;同時規定，銀行審核第二套住房的定義以家庭為單位。這一政策，被認為是本輪房地產調控收效、市場成交急速下滑的直接原因之一。

10月24日，央行新政頒布僅兩天，銀監會即下發“關于加強住房貸款風險管理的通知”。表示商業銀行將僅向“首次利用貸款購買自住房”的借款人給予優惠貸款利率。而對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。

銀監會對改善型住房的這一解釋，遠比外界想象的保守。

此后，對政策把握不清的商業銀行，均難以迅速出臺相應執行細則，甚至一度中斷了購房貸款業務。中國建設銀行(下稱建行)信貸部一位內部人士向《財經》記者透露，該行在細則出臺前，幾乎沒有任何新增的個人按揭貸款。11月26日，在央行新政一個月后，建行才出臺執行細則。

一位住房和城鄉建設部(下稱建設部)官員向《財經》記者表示，盡管一些地方政府早已放寬了對居民購買二套住房的限制，但中央政府剛開始仍左右為難。不過，地方政府的這些調整，在北京市建委的一位官員看來，并沒有什么效果，因為二套房貸政策主要由銀監會貫徹執行。

一方面，建設部等部委及地方政府都希望國家能夠出臺進一步刺激樓市的政策，為二套房貸松綁，釋放改善型置業的購買力。另一方面，銀監會及部分中央高層領導出于防范銀行風險的考慮，仍堅持繼續防控“炒房”。

“但是，銀行很難界定居民購買第二套住房是投機，還是改善型自住需求。這條線畫在哪里，國務院各部委的意見并不統一。”上述建設部官員表示。

最終，國務院新近出臺的政策，沿用了銀監會此前對改善型住房的解釋。以城市人均住房面積為線，界定改善型購房與投資性置業的區別。這一溫和的“松綁”，與很多地產業內人士的期望存在差距。

銀行的壓力

商業銀行對房地產貸款的態度非常矛盾。一方面，僅一個項目就達數億元的房地產貸款無疑是商業銀行的大客戶。

建行風險控制部的一位內部人士告訴《財經》記者:“房地產貸款運作鏈條很長。銀行若向住宅項目提供開發貸，也將順理成章地為該項目銷售提供按揭貸款，甚至還能借機與一些大型建筑商合作，介入政府工程貸款。銀行信貸部做一個房地產項目貸款的規模，往往相當于數十個中小企業貸款規模。”

在2007年9月國家進一步決意收緊房貸政策之前，商業銀行一直在深圳、廣州等大型房地產商較為集中的城市，以各種融資設計及優惠利率，爭奪“優質客戶”資源。

但另一方面，銀行也會權衡其放貸獲利與風險是否對稱。商業銀行只賺取房地產貸款的固定利息回報，因此并不愿承擔過高的風險。

2008年初，建行行長郭樹清在談到房價下跌對金融業構成的潛在風險時，認為房價若下跌30%以上，會對銀行造成較大影響。2008年中期，在房地產業開始出現明顯下滑跡象時，銀監會要求各商業銀行，針對各自的房地產信貸業務存在的潛在風險，展開“壓力測試”。

壓力測試的假定前提是房價持續下跌，利率持續上升，但這次測試并不成功。“主要是因為沒有固定的模型，各商業銀行的做法不同，也不知道具體怎么做。”上述建行風險控制部人士表示。

民生銀行地產金融事業部一位高層則向《財經》記者表示，壓力測試的缺陷是沒有將流動性因素作為測試內容。這是現在房地產市場最嚴重的問題。必須假定開發商在未來一年，銷售額急劇下降，大量項目延期開竣工、延期銷售，由此產生的流動性危機將對銀行產生多大影響。

據《財經》記者了解，各類房地產信貸總額目前約占貸款總額24%-27%。房地產業內人士一直在強調銀行的潛在風險。

全國工商聯房地產商會的一份報告即表示:“來自銀行的開發貸款占開發商資金的15%-20%，但預收款和抵押貸款占40%-50%。當市場需求大幅下滑，交易量急速下降時，對開發商是致命的，同樣也會殃及銀行。”

“開發貸”難放

盡管國家的貨幣政策已發生巨大轉變，但商業銀行面對變幻莫測的房地產市場，已不敢再輕易放貸了。

“目前這個時期很混沌，沒有人能看清形勢。”上述建行風險控制部人士透露說，他們已停止了對任何具有流動性風險的大型地產商的貸款。

“這個時期，我們除了對項目的風險性做更為充分的盡職調查，還要調查開發商的財務狀況。甚至會對一些大型開發商所有的項目都考察一遍，才決定是否貸款。”前述民生銀行地產金融事業部高層表示。

“事實上，即使銀行肯貸，很多開發商的貸款需求也沒那么強了。”一位業內人士向《財經》記者表示。萬科、中海等大型開發商均大幅縮減了明年的開竣工面積。金地等公司在2008年便未再購入一塊土地。

流動性出現危機的開發商，不僅沒錢投入新項目的開發，更因為負債過重。11月，富力地產董事長李思廉公開表示，富力地產高達80多億元的短期貸款將展期歸還。富力地產的長期貸款則達200多億元。

上述建行風險控制部人士向《財經》記者表示:“大部分資金吃緊的開發商都對短期貸款進行了轉貸或展期，總額相當驚人。”

據他介紹，貸款展期的期限最長不得超過貸款年限的一半。即一年期貸款只能做半年展期。若貸款到期，開發商仍無法還款，銀行可委托資產管理公司拍賣貸款項目。

銀行在對開發商貸款做展期時，一般還會附加一些條件，例如，必須對樓盤降價，或以折讓價格轉讓部分項目股權等。延遲還款的開發商也不可能再取得新的貸款。

“國三條”還特別提到，將對有實力、有信譽的房地產開發企業兼并重組，提供融資和相關金融服務。

12月9日晚，銀監會公布了《商業銀行并購貸款風險管理指引》，醞釀多時的并購貸款得到監管層放行，銀行貸款開始正式介入股權投資領域。

上述民生銀行高層向《財經》記者透露，該行目前正在等待針對房地產企業并購貸款的實施細則，并準備積極推進這一工作。“一些中小型開發商的資金鏈確實已經斷裂，銀行協助推進房地產公司的項目兼并，可以減少樓盤‘爛尾’風險。這將是明年銀行的一項重要業務。”

一位長期從事房地產融資服務的律師亦稱，一些中小開發商目前已處在破產邊緣。隨著年關將近，各種工程款進入結算周期，明年一季度，可能將涌現大量申請破產的中小開發商。

寄望金融創新

在房地產信貸政策從緊時，一些商業銀行為尋找貸款空間，一直試圖將房地產貸款變為“表外業務”。最主要的一種方式，是發行房地產信托產品。2007年，銀監會為防范由此可能引發的風險，規定銀行不得為房地產信托做擔保。令這項業務受到巨大影響，但商業銀行并未因此放棄新的嘗試。

2008年初，中弘卓業集團有限公司(下稱中弘集團)完成了對ST科苑的重組，買殼上市，并將旗下地產業務置入上市公司。據協助中弘集團完成上市的頤和資本董事長王吉舟稱，這是地產公司上市融資的一條新路徑。

建作為ST科苑的主要債權人，協助中弘集團完成上市重組，再通過其下屬投資公司建銀國際以5.5億元優先購買上市公司18.97%的股權，并以此發行了約10億元的理財產品。

據《財經》記者了解，銀行通過發行理財產品，以私募形式投資房地產公司，并未受到銀監會過多干預。目前，這一模式正在一些銀行中應用。

12月13日晚間，國務院辦公廳發布“關于當前金融促進經濟發展的若干意見”，該意見共包括九個方面、30條細化的措施。業內稱做“金融30條”。“金融30條”明確指出將“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。

據《財經》記者了解，目前銀監會和證監會正在分別加緊擬定房地產信托投資基金的實施細則，該基金有望分別在銀行間市場和證券市場發行。

盡管房地產業的金融創新已如箭在弦，但也頗有業內人士對其推出時機表示憂慮。一方面，在如此寒冷的資本市場中，房地產信托投資基金等新的金融產品能否成功尚是未知數;另一方面，次貸危機的教訓表明，對于這種轉移風險的創新產品的自身風險，如何評估和控制仍需要慎重研究。■