我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建

摘要：目前受國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的收緊，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。隨著對(duì)已有政策的落實(shí)，新出臺(tái)的政策會(huì)更加注重各地區(qū)的差異性。信貸方面會(huì)支持居民居住性的住房消費(fèi)。房地產(chǎn)金融方面會(huì)有所進(jìn)步，融資渠道將日益多元化。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰趨勢(shì)明顯，企業(yè)間的并購(gòu)與重組會(huì)繼續(xù)增多。信息量的擴(kuò)大和知識(shí)更新速度的加快，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須在最短時(shí)間內(nèi)做出決策和反應(yīng)，建立預(yù)警管理體系可提升企業(yè)的反應(yīng)能力。因此，基于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)背景，建立針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，非常具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過(guò)程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問(wèn)題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點(diǎn)從財(cái)務(wù)本質(zhì)角度出發(fā)來(lái)界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，外延廣泛，包括了所有財(cái)務(wù)活動(dòng)的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門(mén)和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門(mén)的監(jiān)督，從而使得開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營(yíng)銷控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結(jié)構(gòu)，主要是指企業(yè)全部資金來(lái)源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來(lái)源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。

(三)財(cái)務(wù)管理水平，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門(mén)之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無(wú)法保證。

(四)決策的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要因素。決策過(guò)程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無(wú)法按期收回，為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)的確立

本文在廣泛考察了在以往的國(guó)外和國(guó)內(nèi)相關(guān)研究中對(duì)最終預(yù)測(cè)模型有顯著貢獻(xiàn)的預(yù)測(cè)變量，參考了在實(shí)證研究中目前廣泛采用的財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流變量，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，初步確定了24個(gè)預(yù)測(cè)變量。這24個(gè)預(yù)測(cè)變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個(gè)方面的財(cái)務(wù)狀況，即：償債能力、經(jīng)營(yíng)能力、獲利能力和未來(lái)成長(zhǎng)基礎(chǔ)及能力。具體指標(biāo)見(jiàn)表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的對(duì)策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的架構(gòu)

1.財(cái)務(wù)信息收集——傳遞機(jī)制

良好的財(cái)務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對(duì)大量資料統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相關(guān)信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個(gè)資料系統(tǒng)。而且，這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)該是開(kāi)放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性。財(cái)務(wù)信息收集的對(duì)象主要是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過(guò)信息的收集、剔出得到及時(shí)更新。

2.財(cái)務(wù)預(yù)警分析的組織機(jī)構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)成員有企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務(wù)，具有經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)和技術(shù)的管理人員組成，并聘請(qǐng)一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機(jī)構(gòu)相對(duì)獨(dú)立于企業(yè)的組織體系，獨(dú)立展開(kāi)工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，只對(duì)企業(yè)最高管理層負(fù)責(zé)。

3.財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制

高效的風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析可以迅速排出對(duì)財(cái)務(wù)影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個(gè)要素：即預(yù)警指標(biāo)和扳機(jī)點(diǎn)(即預(yù)警指標(biāo)的臨界點(diǎn))。一旦評(píng)測(cè)指標(biāo)超過(guò)臨界點(diǎn)，局部危機(jī)或者全面危機(jī)發(fā)生，應(yīng)急計(jì)劃則應(yīng)隨之啟動(dòng)。在財(cái)務(wù)危機(jī)分析機(jī)制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標(biāo)的選擇和扳機(jī)點(diǎn)的確定。財(cái)務(wù)預(yù)警模型中的變量是關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，是形成預(yù)警結(jié)果的關(guān)鍵依據(jù)，診斷過(guò)程就是財(cái)務(wù)預(yù)警模型的應(yīng)用，而其他指標(biāo)知識(shí)幫助輔助判斷。對(duì)于扳機(jī)點(diǎn)的確定，不同的指標(biāo)類型有著不同的設(shè)定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個(gè)區(qū)間。

4.財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制

在財(cái)務(wù)危機(jī)分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機(jī)帶來(lái)的損失。財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法、改進(jìn)方案。其中應(yīng)急措施主要是面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財(cái)務(wù)危機(jī)再度發(fā)生。

(二)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測(cè)財(cái)務(wù)危機(jī)主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)以下幾個(gè)方面加以監(jiān)測(cè)：(1)現(xiàn)金流動(dòng)能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)強(qiáng)制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要?jiǎng)t應(yīng)引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于制造業(yè)之類的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時(shí)未能出售的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商能否按照既定的銷售節(jié)奏，即開(kāi)發(fā)期、開(kāi)盤(pán)初期、銷售中期、收盤(pán)期四個(gè)階段完成銷售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關(guān)鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，如果發(fā)生滯銷，則開(kāi)發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負(fù)債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費(fèi)、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)最直接表現(xiàn)，所以應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)是否存在大量逾期負(fù)債。

2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟(jì)效益低下。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大小反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)者管理水平和市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力的高低，它對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。它可以通過(guò)以下幾個(gè)指標(biāo)加以監(jiān)測(cè)：(1)市場(chǎng)需求的變化。市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力、市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)；反過(guò)來(lái)，市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，其房屋市場(chǎng)需求越穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對(duì)價(jià)格降低上，主要體現(xiàn)為市場(chǎng)交易活動(dòng)的減少。

(3)房屋銷售價(jià)格的變動(dòng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格雖然面臨國(guó)家更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但漲勢(shì)不見(jiàn)回落。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價(jià)格漲得太高太快，極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力下降，從而導(dǎo)致樓盤(pán)不能按既定計(jì)劃銷售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)。一個(gè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)管理的領(lǐng)導(dǎo)就比沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、盲目管理的領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險(xiǎn)要小。

3.日常監(jiān)控與年終財(cái)務(wù)狀況的結(jié)合

會(huì)計(jì)電算化的廣泛應(yīng)用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實(shí)現(xiàn)的可能。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)可運(yùn)用財(cái)務(wù)信息實(shí)時(shí)報(bào)告系統(tǒng)軟件對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)支付風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，管理部門(mén)可在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中監(jiān)控管理風(fēng)險(xiǎn)，而市場(chǎng)銷售部則時(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)控和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的信息更加及時(shí)準(zhǔn)確地反映到企業(yè)管理當(dāng)局。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)面臨諸多問(wèn)題，這些都將可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，尤其是對(duì)于我國(guó)目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻需要警惕企業(yè)財(cái)務(wù)狀況會(huì)陷入危機(jī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要隨時(shí)監(jiān)測(cè)自己的財(cái)務(wù)狀況，如發(fā)現(xiàn)有財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆存在，則運(yùn)用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財(cái)務(wù)狀況，找出處于惡化趨勢(shì)的項(xiàng)目和原因，及時(shí)調(diào)整其財(cái)務(wù)活動(dòng)，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行。

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(作者單位：連云港金亞置業(yè)有限公司)