按揭貸款“氣球貸”與傳統品種的差異性分析

2007年3月，美國爆發了因大量住房按揭貸款借款人不能按期歸還貸款而引發的次級貸款危機，并導致了次債危機發生，不斷引發數家國際知名的貸款機構、投資銀行、商業銀行倒閉。次級按揭貸款危機爆發的原因之一是眾多住房按揭借款人選擇了可調整利率抵押貸款。這種貸款品種可以讓按揭借款人在最初的兩年中只需支付很少的還款額，但在兩年后月還款額猛增。正是由于兩年后猛增的月供遠遠超出借款人的預料，使得本身經濟狀況不佳的低信用水平購房者難以承受一段時期后驟增的還款額，被迫違約，被銀行宣布喪失抵押品贖回權。若購房者能夠覺察到這種可調整利率貸款后期驟增的還款壓力，選擇與自身還貸能力相適應的還款方式，對預防違約的產生是有足夠作用的。購房者選擇與自身經濟狀況相契合的貸款品種，是保證自身能夠按約還款，保護自身的利益，同時減少金融系統風險的重要手段。

我國房地產消費信貸領域傳統的貸款品種是以按月等額還款為特點的住房按揭貸款，如3年期等額還款，10年期等額還款，30年期等額還款。近年來，為了爭取客戶，各大銀行紛紛推出特點各異的新住房貸款品種，其中，以2007年初深圳發展銀行推出的“氣球貸”尤為矚目。

一、什么是“氣球貸”

按照深圳發展銀行的定義，“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產品，其利息和部分本金分期償還，到期一次償還剩余本金和利息。“氣球貸”通常在一個較短的還款期內(3-5年)，以長期貸款期限(一般為15-30年)計算月供，并在期末一次付清剩余貸款。“氣球貸”貸款期內月還款額相對不多，但貸款期末需一次性償還大量本金和利息。其還款期限一般小于或等于5年，屬于中期貸款，還款利率低于5年期以上長期貸款利率。

二、氣球貸與傳統貸款品種的比較

現階段我國的“氣球貸”通常可分為3年期氣球貸和5年期氣球貸兩種，下面僅以貸款50萬元，貸款期3年的氣球貸為例來說明與傳統貸款品種，如3年期普通貸款，30年期普通貸款，30年期普通貸款并于3年期末提前還款等相比，存在哪些差異。因其貸款期是3年，采用現行中國人民銀行規定的1-3年中長期貸款利率7.56%，以等額按月還款方式計算，其月還款額是3516.64元，3年期末貸款余額485236.3元，并在3年期末一次性歸還485236.3元，3年貸款期間共償還貸款額611835.4萬元。下面將從月還款額、3年期末貸款余額，還款期總還款額三個方面來考察這幾種不同的貸款品種之間的異同。

1.不同貸款品種月還款額

從償還期內的月還款額來看，3年期普通貸款月供高達15566.89元，3年期氣球貸月供最少，只有3516.14元。因此從3年期內每月還款負擔來看，3年期普通貸款的償還壓力最大，3年期氣球貸償還壓力最小，30年期普通貸款及3年期末提前還款以月還款額3609.74元的還款負擔居中。

2.不同貸款品種3年期末貸款余額

在貸款余額方面，3年期普通貸款在3年末已經歸還了所有的貸款，3年期氣球貸的貸款余額為485236.31元，3年期末提前還款和30年的普通貸款品種貸款余額都是485960.36元。隨著氣球貸和3年期末提前還款在3年末分別支付485236.31元、485960.36元，除30年期普通貸款的其它貸款品種都將歸還掉所有的貸款額，30年期普通貸款還必須在今后的27年中每月繼續向銀行支付3607.74元。但為了還清貸款，3年期氣球貸和3年期末提前還款都必須在支付當月的月供后，分別再支付485236.31、485960.36元，在3年末的還款壓力是十分巨大的。

3.不同貸款品種還款期內總還款額

從整個貸款期內利息和本金的總還款額來看，在3年內，3年期普通貸款、3年期氣球貸、3年期末提前還款從低到高分別需要支付達560408.06、611835.35、615911元的還款總額。30年期普通貸款則需要在30年內償還1299506.4元。

三、氣球貸與傳統貸款品種存在差異的原因

從這些貸款品種的月還款額、3年期末的貸款余額以及償還期內總還款額來看都存在差異。目前所有商業住房按揭貸款品種，其計息原則都是“貸款利率越高、占用銀行資金越多、占用時間越長，利息支出就越多，反之則越少”。若考慮資金的時間價值，在計息方式相同、計息利率相等、占用銀行資金數額相等的情況下，還款額就應該相等。若貸款品種之間出現總還款額的差別，都是因為貸款期長度、占用銀行資金數量或者利率這三種因素存在差別。

下面將分析為什么氣球貸與其它貸款品種在月還款額、3年期末貸款余額，貸款期內總還款額存在差別。

1.3年期氣球貸與3年期普通貸款

這兩種貸款品種貸款期相等，貸款利率相等，年利率同為人民銀行規定的7.56%，但氣球貸的月還款額按30年期的貸款長度均勻分攤，月還款額為3516.64元，其還款額遠遠低于3年期普通貸款15566.89元的月還款額，但在三年貸款期結束時需一次性支付485236.31元。由于在3年期的每個時刻，氣球貸占用銀行資金的數量(貸款余額)都大于3年期普通貸款，因此在貸款期限和貸款利率相同的情況下，其還款總額611835.35元要高于3年其普通貸款還款總額560408.06元.

3年期氣球貸在3年中的還款壓力大大小于3年期普通貸款，然而3年期末需一次性支付大筆的還款額，在3年期末還款壓力較大。

2.3年期氣球貸與30年期普通貸款

這兩種貸款品種最大的不同是貸款期長度不同，分別為3年和30年。其次，貸款利率也不同，分別為人民銀行規定的中長期貸款年利率7.56%和7.83%。由于氣球貸的月還款額按30年的期限，但又執行7.56%的利率，因此其月供(3516.64元)小于年利率為7.83%的30年期普通貸款月供(3609.74元)。同時，30年期普通貸款的貸款期限長于3年期氣球貸，所以30年后的貸款總額為1299506.4元，遠遠高于3年期氣球貸的還款額。

因此3年期氣球貸和30年期普通貸款相比較，貸款期短，貸款利率相對較低，但在3年末需一次性支付485236.31元，這一時刻的還款壓力較30年期普通貸款還款壓力大。

3.3年期氣球貸與3年期末提前還款

在選擇30年期普通貸款時，可以在3年期末提前還款。這種方式在貸款最初的三年內月還款額與30年期普通貸款相等，只是在3年期末會一次性付清貸款余額485960.36元。其貸款利率同樣為長期貸款的年利率7.83%，因此月還款額3609.74大于3年期氣球貸3516.64元。3年期氣球貸于3年期末提前還款相比較，貸款期長度相同，貸款利率較低，因此總的還款額也較低。

四、不同貸款品種適宜的人群

1.選擇貸款品種的依據

經過以上的分析，我們是否可以根據幾種貸款品種以上的特點就可以斷定一種貸款品種比另一種更有利于借款人呢?答案是否定的。

雖然在整個償還期內，借款人3年期普通貸款的還款總額為560408.06元，小于3年期氣球貸的還款總額611835.35元。但是從另一個角度來講，借款人采用3年期氣球貸在貸款初期歸還給銀行的資金少于采用3年期普通貸款歸還的資金，借款人可以利用貸款初期少還給銀行的資金進行投資，也會得到相應的投資效益，從而彌補在整個3年的貸款期多付的利息。反過來說，借款人在采用3年期普通貸款時，把相比3年期氣球貸多還的資金歸還了銀行，也失去了利用這些資金進行別的投資獲取收益(或者存入銀行獲取存款利息)的機會。

如果借款人認為3年期普通貸款更節省利息，但是現階段的收入又無法提供前期大量的還款額，并導致違約，即使“節省了利息”，對借款人來說也是毫無意義的。在與其它貸款品種，如30年期普通貸款相比較時，類似情況同樣存在。因此究竟該選擇哪種貸款方式，標準不是所謂的“是否節省利息”，而是每期支付的房貸與自己的收入趨勢是否匹配，房貸支出曲線是否與收入曲線相一致。也就意味著要根據自己目前的收入水平、預期收入水平和支出、是否有投資回報率高于利率的投資渠道來確定還款方式。

2.氣球貸與傳統貸款各自適宜的人群

氣球貸是為有提前還款意愿的購房者精心設計的，相比一般的普通長期貸款的提前還貸，它可以享受短期貸款的利率，也不用支付提前還款的違約金，這種貸款品種是為有在短期內還清貸款打算的借款人量身訂做的。其次現階段收入較低，但預計未來幾年內某一時刻會有一筆大額收入的人也可以選用氣球貸。

若有的借款人收入偏高，且較穩定，同時又暫時沒有找到其它收益較高的投資方式，則選擇短期限(一般小于5年)的普通貸款品種較合適。

較長期限的等額還款(如30年期普通貸款)每月的還款額相等且相對較少，還款壓力較小，并且在整個還款期均勻分布，所以特別適合收入在可預見的時期內變化不大且穩定的工薪階層，如公務員、教師等。

氣球貸與傳統的貸款品種相比，有自身的特點。對住房按揭人來說，這些不同的貸款品種并沒有絕對的“優”與“劣”。購房人在選擇貸款品種時，需要綜合考慮自身的經濟情況以及貸款品種的特點，只有找到與自身情況相契合的貸款品種，才能使自身經濟利益最大化，并最大程度的減少因選擇貸款品種不當而造成違約的風險，以達到購房借款人和金融系統雙贏的局面。

(作者單位：中國人民大學公共管理學院)