新政策旨在擴大內需穩定經濟不是保高房價

最近，從國家宏觀管理層到些地方政府相繼出臺了一系列針對房地產的“救市”政策，包括降低房產交易稅費、降低公積金貸款首付比例、放寬開竣!時限等內容，有些城市甚至動用財政資金直接補貼購房者，“救市”的著眼點主要在于增強居民信心和購買力。

是什么讓一切轉變如此之快

中國銀行國際金融研究所近日發布研究報告表示，國內房地產市場將由當前的“滯漲”轉入周期性因素主導的下行階段。預計未來兩年全國房價均降10％，最高降30％。

曾經一房難求，以至購房者需通宵排隊的樓市繁榮和喧囂，如今早已被低迷的成交和冷清的人氣所取代。即便樓市新政實施后，樓市依然未見顯著回暖。

我們可以將這一切歸咎于房價泡沫破裂后，原先的購房大軍轉入觀望；也可以將這一切歸咎于全球樓市不景氣，改變了我國購房者的心理預期，還可以將這一切歸咎于開發商與購房者相可博弈，彼此互不計步、僵持不下……其實，我們最應當歸咎的是居民購買力的卜降速度實在太快、太猛，以至于即便富人，如今也難以在房市上 擲千金。

富人組成的“購房團”、“炒房團”，以及一夜暴富的諸如煤老板們，曾是樓市繁榮的生力軍。他們動輒大片樓盤通吃的強勁購買力，不僅加劇了樓市的供求失衡，也快速推高著房價，以至于房價陡峭的上漲斜率更引來了居民的搶購潮。然而，美國次貸危機引發的全球金融危機改變了一切。僅僅一年不到的時間，人們發現，從鋼鐵、石油到煤炭，再到農產品和有色金屬，我們所能想到的大宗商品價格，如今都以水銀瀉地般的速度快速跌落。富人們不僅不再是樓市出手闊綽的強大需求者，反而成了大肆拋售手中樓盤的樓市供給者。

居民的購買力又怎樣呢?始自去年10月、迄今高達72.8％的股市大跌，不僅使居民的賬面資產急劇縮水、財產性收入增長成竹籃打水，也擊碎了很多居民原先的購房計劃和夢想。而經濟增長速度放緩，企業利潤增速的不斷下滑，以及由此而來的“減薪潮”，在帶來企業員工收入減少的同時，也在悄然改變著他們的收入預期和消費行為。居民購買力的急速下降，對普通商品住宅市場打擊最大。可以佐證的是，在京城樓市整體持續低迷的市道中，普通商品住宅受影響最大，供應量明顯下滑。

現在，一邊是依然高聳的房價，一邊是快速下降的居民購買力：一邊是依然懷念以往多高的房價都有人買、幻想樓市盛景很快梅開二度的開發商們，一邊是望樓興嘆、錢袋干癟、期待著樓價能與購買力接近甚至接軌的居民。這兩股力量間的期望、想法和行為之間的差距是如此之大，以至整個樓市不得不以僵局維持著。

面對僵局，樓市救市政策蜂擁而出。在18個城市地方政府接連出臺房地產救市政策后，中央政府也終于出手。財政部規定，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。緊隨財政部之后，央行決定將商業性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍：最低首付款比例調整為20％；同時，下調個人住房公積金貸款利率0.27個百分點。但就大部分居民而言，政策給予的優惠與其目前自身的購買力之間，依然存在著不小的差距。

從當前居民購買力現狀和今后經濟的發展趨勢看，在自住型購房需求已接近飽和，改善型住房需求成為房市新需求的中堅后，要拯救樓市，必須將根本點放在如何采取措施降低房價，并提高居民購買力上。如果救市政策無法讓居民的購買力得以改善和提升，那么，在開發商不愿痛快降低房價的前提下，房市的僵局將很難打破。

理性回歸是正常的

在市場經濟中，各行業均有其運行的周期規律，房地產也不可能例外。在經歷了十年的發展“黃金期”后，我國房地產業回歸合理利潤之旅本是正常，也是業內優勝劣汰規律發揮作用的契機，行政力量本不應對之進行干預。在樓市逐步走入理性價格區域時期，地方政府的主要職責當是積極跟進配套措施，以降低這一調整過程產生的負面效應。

房地產不同于一般的商品，它關系著國計民生。在傳統思想的影響下，中國百姓都渴望擁有一套產權房。若房價一直徘徊在畸高的水平之上，消費者為了實現“居者有其屋”的夢想，往往會節衣縮食，擠壓其他消費需求。因此，在不斷被推高的房地產價格背后，卻是其他產業發展受到不利影響，這其實也是造成宏觀經濟下行的一個重要因素。目前盡管經過年左右的調整，國內房價依舊過高。以國際上常用的房價收入比來衡量，目前國內一線城市的比值仍在10倍以上，遠高于海外市場平均4—5倍的水平。這樣的整體房價水平，遠未達到需要地方政府出手救市的地步。

事實上，合理的房地產價格當由供求雙方經過充分的博弈自發形成，行政力量這一“有形的手”不必過多干預。各級政府的職責當回歸其本位，更多關注有關配套政策的設計。

房價的理性回歸順應了民意，體現了產業發展的正常周期。對此，政府不必出手干預，畢竟只有市場這只“無形之手”才是價格發現的真正力量。

樓市新政的“度”在哪里

“度”，在哲學上指一定事物保持自己質的數量界限。在這個界限內，量的增減不改變事物的質，超過這個界限，就要引起質變。

政策調控實現哲學意義上的度，當然不太可能，世上沒有盡善盡美的政策法規。不過，在我看來至少有三條標準。

其一，是救樓市還是救經濟。受世界金融危機及美日歐等國經濟衰退影響，中國經濟也面臨較大挑戰。今年第一季度GDP增幅比去年全年下降了1.3個百分點，而上半年比去年同期更是下降了1.8個百分點。當前，如果作為國民支柱產業的房地產業出現劇烈下挫，我國經濟迅速下滑的風險將加大。所以，穩定樓市，從本質上就是穩定中國經濟，以有效抵御國際金融海嘯的沖擊。地方政府的一切救市舉措，必須基于這個背景，這個目標而制定。凡從地方自身利益出發，缺乏全局、大局觀念的，皆是過度、不合適的，必須堅決制止。

其二，救成交量還是救高房價。當前樓市陷入種僵局，市場成交量繼續萎縮。據統計，今年2—8月，全國房地產市場成交量同比下降的幅度分別為3.6％、0.3％、4.0％、6.5％、6.9％、10.8％和14.9％。北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經濟發達省市的商品住宅成交量下降都在20％以上。為何出現這種局面?消費者信心不足，受“買漲不買跌”心理因素影響，持幣觀望是一個方面：但另一方面更緣于房價依舊大大超出普通百姓的消費水平，樓市暴利依舊存在。因此，要讓樓市真正走出這種僵局，地方政府必須從降房價入手。那種不促使開發商降房價，一味拿納稅人的錢補貼消費者乃至開發商的做法，顯然是有失考慮的。

其三，最終受惠的是百姓還是開發商。中央調整樓市調控政策，這是特殊時刻的特殊舉措，符合百姓的利益。但為何一些地方政府的救市舉措，甫一推出就遭到人們的普遍質疑呢?原因很簡單，百姓擔心這些刺激樓市的新政舉措如免稅、補貼，表面上看是百姓受益，實質上肥的卻是開發商。最近，有兩件事值得關注，一是河南鄭州政府掏錢購買空置房，二是24日重慶市各區縣政府于批房產商簽約，共購商品房14931套，投入金額29.63億。如此救市，在網上爭議比較激烈。是否過度，值得探討。

過度救市的風險及危害

縱觀當前一些省市的樓市新政，其中確有基于現實需要的合理舉措，但也不排除有個別城市，打著穩定樓市的幌子，趁機一哄而上參與“救市”。此類不顧客觀實際、缺乏大局觀念、不適度的救市舉措，危害甚大。

首先，容易使來之不易的宏觀調控成果功虧一簣。住房難、買房難是近年來百姓最為關注的民生話題之。為了遏制房價過快上漲勢頭，實現“住有所居”的目標，中央采取了系列樓市調控政策。經過一段時間調控，成效初現。據國家統計局公布數據顯示2008年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.3％，9月份回落至3.5％，8月份甚至環比還首次下降0.1％。

但毋庸諱言的是，當前房價依日在高位運行，樓市調控任務并未完成。當前之所以調整樓市調控政策，很大程度上是受國際金融環境急劇動蕩和國內經濟環境嚴峻等因素影響。這顯然增加了未來樓市調控的難度，使形勢變得更為復雜。繼續從嚴，固然會給經濟、金融帶來定風險；但如果過分給樓市松綁，則又會增強房地產商死扛硬頂、不降價的膽量和信心，使出現回落的房價重新企穩，房價繼續堅挺。

其次，會滋生一些新的經濟風險。本輪樓市調控，在銀行、監管、信貸等方面暴露出了許多問題。據中行研究報告透露，我國商業銀行房地產貸款占全部貸款余額的1/5，有些分行此項貸款占比已超過40％。此外經濟周期下行將出現信用收縮，規模小、資本實力不足的房地產公司可能出現資金鏈斷裂而形成銀行信貸風險。當前，如果一些地方政府過度救市，則會使些原本暴露出來的問題重新掩蓋，導致更大的風險。

再次，會誘發一些社會矛盾。當前我國處于經濟發展的關鍵期，也處于社會矛盾的凸顯期。過高的房價、暴利的房地產行業，曾屢遭百姓詬病，人們對此怨聲較多。如何解決百姓普遍關注的民生問題，對于構建和諧社會，確保社會穩定意義重大。而受世界經濟衰退影響，國內經濟形勢也面臨下行風險，企業倒閉、失業等現象在所難免。在這種情形下，地方救市舉措更應切實從實際出發，更多惠及百姓。否則，不但難以達到預期的救市效果，反而還會遭到人們的質疑，引發些社會矛盾。

最后，還會縱容開發商的“囂張氣焰”，增強他們左右地方經濟政策的霸權。從樓市宏觀調控之日起，開發商們反對、質疑的聲音就沒間斷。最近甚至仍有開發商質疑國家穩定發展樓市的政策力度不夠，認為這只是“隔靴搔癢”。開發商要挾經濟、政府等現象，在一些地方尤為明顯。一方面，地方某些官員與地產商私交甚密，另一方面地方財政收入過度依賴房地產行業。結果導致地方政府與開發商利益攸關。當前，一些地方之所以急匆匆出臺救市政策，未必沒有開發商的“功勞”。這種局面相當不正常，聽任不管或不及早糾正，后果相當嚴重。

新政策旨在擴大內需穩定經濟

上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭認為，當前樓市暗淡、“量價齊挫”，一方面是樓市自身調整需要，另一方面也是信心不足、居民購買力不足。

海通證券資產管理部總經理助理胡曙光博士表示，房地產市場帶有部分資本市場的性質，很大程度上由消費信心主導。一旦市場信心不足，就會陷入“消費低迷——房價下跌——消費進一步萎縮”的惡性循環。此次財政部、國家稅務總局、央行聯手推出一系列刺激樓市消費的新政策，有利于樹立市場信心。

在羅湖一家金融公司工作的高先生說，他理解政府“松綁”樓市宏觀調控的初衷，畢竟現在國內外經濟形勢都不太好，在這種情況下，出臺政策刺激內需是必要的。但他更希望，一直不肯降價的開發商也能夠順勢而為、讓利于民，今年前9月深圳住宅空置面積同比增加90％，根本原因還是因為房價太高，大部分人買不起房子。

仲量聯行中國區董事商業部總監陳立民說：“美國次貸危機已演化成世界性金融危機，經濟衰退陰影籠罩全球，這對我國經濟發展將帶來持續而深遠的影響。在出口萎縮、經濟增速放緩的背景下，擴大內需成為中國提振經濟的必由之路。而房地產業上下游關聯度極高，帶動力強，是拉動內需不可或缺的重要力量。”

固定投資減速已經帶動上游原材料需求和價格的下降。年中以來，中國鋼材市場持續低迷，金秋本是傳統的消費旺季，但現貨市場的鋼材價格持續大幅下跌，代表品種國慶節后的跌幅已達15％左右。焦炭噸價繼9月份急跌400元至500元之后，10月上旬又急跌300元至400元。

復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成表示，在全球經濟衰退背景下，我國經濟也難獨善其身。這一系列政策既是對民生的關照，進一步強調了住房保障問題，同時也通過降低住房交易稅費、降低公積金貸款利率等措施，減少居民購房成本，活躍市場、刺激消費，有利于保持經濟平穩增長。

樓市調控，是一項“綜合工程”，涉及財政、貨幣、稅收、民生等方方面面。遏制過高房價，不可能一蹴而就；刺激樓市回暖，同樣不可能即刻生效。國家宏觀調控應合理制定一些穩定樓市的政策措施。只有這樣，我們才能安全渡過這場席卷全球的金融危機，中國樓市才會實現軟著陸，最終確保宏觀經濟平穩較快發展。