房地產(chǎn)企業(yè)怎樣等待春天

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展三十年，以勢(shì)不可擋的姿態(tài)卷入主流產(chǎn)業(yè)圈。在席卷全球的經(jīng)融危機(jī)下房地產(chǎn)企業(yè)受的沖擊首當(dāng)其充。專家預(yù)測(cè)2009年的國慶前后可能是一個(gè)分界點(diǎn)，即全面下降和整體開始上揚(yáng)的分界。當(dāng)然，如果人們能夠看到相關(guān)地產(chǎn)降價(jià)已經(jīng)到位的信息，這個(gè)時(shí)間就一定會(huì)提前。明年的整個(gè)趨勢(shì)肯定是繼續(xù)走低，這是2008年下降的慣性。對(duì)于地產(chǎn)商來說，真正的困境是明年上半年。不過，只要能挺過明年上半年，未來的地產(chǎn)行業(yè)一定是非常美麗的春天。

企業(yè)等待政策回暖不如自救

近段時(shí)間國家的相關(guān)政策和央行的一些措施告訴我們，銀根是松動(dòng)的，政策是鼓勵(lì)信貸投入的，包括地產(chǎn)行業(yè)。但是由于風(fēng)險(xiǎn)的因素，目前地產(chǎn)企業(yè)，地產(chǎn)項(xiàng)目都不是銀行愿意關(guān)注和投資的方向。企業(yè)所面對(duì)的融資難題其實(shí)只有一個(gè)，那就是由于市場(chǎng)流動(dòng)不足，甚至有的企業(yè)幾乎沒有流動(dòng)而造成了所有債權(quán)投資人以及其他投資人對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有了極大的防范意識(shí)而不愿在現(xiàn)階段進(jìn)入。也就是說，沒有貨幣供應(yīng)人，或者說沒有融資對(duì)象，是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資所面對(duì)的最根本的難題。那么要談到解決融資的方法和建議，就必須清晰的認(rèn)識(shí)到上述造成企業(yè)融資難的根本原因，既然沒用供應(yīng)人又非要去買這件東西，那就很容易無功而返了。那么企業(yè)應(yīng)該如何解決困境，怎樣度過難關(guān)呢?

業(yè)內(nèi)人士指出，企業(yè)最重要的就是“活著”。而活下來的唯一辦法就是自救。靠政策、等市場(chǎng)回暖，四處借錢等都是不現(xiàn)實(shí)的，政策救不了市場(chǎng)，等回暖可能自己會(huì)在回暖前死去。企業(yè)的最好的自救辦法就是“改變和調(diào)整”。

改變中小企業(yè)投資模式

傳統(tǒng)意義上的開發(fā)企業(yè)是自己買地、儲(chǔ)地、自己開發(fā)建設(shè)，然后通過銷售實(shí)現(xiàn)利潤。其實(shí)，企業(yè)完全可以對(duì)這種傳統(tǒng)的投資模式實(shí)施改變，如果企業(yè)沒有存地或者存了地而沒有錢，那么就可以考慮讓自己成為一個(gè)投資商，職業(yè)的房地產(chǎn)投資人。把自己的錢或者說土地及資產(chǎn)變現(xiàn)后的錢，投資到優(yōu)秀企業(yè)或者是優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)秀項(xiàng)目中，可以考慮將自己變成一個(gè)土地運(yùn)營商，以買地并通過整理包裝后買地來獲取贏利。

改變和調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)自己并不是缺錢而是缺流動(dòng)、缺現(xiàn)金的話，千萬不要輕易的用借款來充當(dāng)流入和解決現(xiàn)金不足的問題。因?yàn)椋?fù)債是要增加流出的，當(dāng)流動(dòng)性并沒有得到根本解決而又增加了利息支出壓力是很危險(xiǎn)的。所以，這種情況下，解決現(xiàn)金的最好辦法是調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減少固定資產(chǎn)量，增大流動(dòng)資產(chǎn)量。在這個(gè)調(diào)整過程中，可能會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)的減值，也就是說處理掉的固定資產(chǎn)不排除會(huì)虧損，但，賠錢是不可怕的，但千萬別賠命。

改變資本結(jié)構(gòu)

將個(gè)人獨(dú)資或者是股權(quán)結(jié)構(gòu)較單一的企業(yè)變成一個(gè)多元股權(quán)合作的企業(yè)，這樣，我們可以將較為分散的資金集中起來，抱團(tuán)突圍。重組、并購將必然是此次地產(chǎn)調(diào)整中的一個(gè)主流趨勢(shì)。所以中小開發(fā)商之間應(yīng)重組和合作。未來中國的房地產(chǎn)行業(yè)，不會(huì)繼續(xù)留給小開發(fā)商們太多的空間。

改變發(fā)展戰(zhàn)略

通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，中國的縣級(jí)城市將是未來十年中國地產(chǎn)發(fā)展的真正潛力所在。其投資的回報(bào)率并不比大中城市差。還可以思考把自己從一個(gè)普通的住宅開發(fā)商改變成為一個(gè)專業(yè)的特色開發(fā)商。可以做成城市小規(guī)模特色產(chǎn)品開發(fā)商。比如，單身公寓開發(fā)商、專業(yè)寫字樓開發(fā)商等，用特色占領(lǐng)市場(chǎng)。當(dāng)然，我們的發(fā)展戰(zhàn)略還有很多空間可以創(chuàng)造，最重要的是與企業(yè)的現(xiàn)狀和能力結(jié)合，一定有一條最適合自己的路。目前對(duì)于中小開發(fā)商而言，最重要的就是“活著”，只要能活下來，什么辦法都是可取的。只要能活下來，失去什么都是不可怕的，而要活下去的唯一出路就是“自救”。

房地產(chǎn)企業(yè)的生存之道

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展近三十年以來，方方面面都得到了較大的進(jìn)步，當(dāng)然，也存在著一定的問題。而首當(dāng)其沖的問題就是行業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理。其核心表現(xiàn)就是門檻過低，行業(yè)管理不嚴(yán)而造成企業(yè)數(shù)量太大。到今天為止，中國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到6萬余家，而整個(gè)美國的開發(fā)商也不過幾百家。不合理的行業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重的制約著地產(chǎn)行業(yè)真正的健康發(fā)展。包括地產(chǎn)行業(yè)今天出現(xiàn)的缺錢現(xiàn)象，也和這個(gè)不合理的結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系。因?yàn)樗训禺a(chǎn)行業(yè)的整個(gè)資本嚴(yán)重的分散了。此次地產(chǎn)低潮的出現(xiàn)和調(diào)整的進(jìn)行對(duì)這個(gè)行業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展并不完全是壞事，我們也必須通過這樣一次機(jī)會(huì)對(duì)行業(yè)的不合理機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次徹底的調(diào)整了。由于我們開發(fā)企業(yè)長期存在的一個(gè)發(fā)展誤區(qū)，即無限的、過分的追求土地的儲(chǔ)備量，而造成的企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理，是目前地產(chǎn)行業(yè)存在的第二個(gè)較大的問題。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該更多的追求提升開發(fā)價(jià)值而獲得發(fā)展，以完成開發(fā)來保證風(fēng)險(xiǎn)，有多少土地就開發(fā)多少房產(chǎn)，有多少錢開發(fā)就買多少土地。這樣做也許企業(yè)的利潤是有限的，但風(fēng)險(xiǎn)卻也肯定是極低的。一個(gè)企業(yè)最重要的是賺到錢，而不是賺到多少錢，能夠持續(xù)生存和前進(jìn)，永遠(yuǎn)比一次賺到很多錢更有價(jià)值。

控制風(fēng)險(xiǎn)，永遠(yuǎn)比賺更多錢重要。因?yàn)榛钪亲钪匾摹?chǔ)備土地有可能帶來更大的利潤，但誰又可以否定儲(chǔ)備土地同樣會(huì)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)呢?土地就是開發(fā)商的原材料，無限庫存原材料是一種不理性而且是一個(gè)十分錯(cuò)誤的行為。地產(chǎn)商應(yīng)知道，資本的流動(dòng)性是命脈，保持平衡的現(xiàn)金流是防范風(fēng)險(xiǎn)的最佳辦法。

房地產(chǎn)行業(yè)今天出現(xiàn)缺錢，實(shí)際上跟信貸緊縮，和宏觀調(diào)控并沒有任何太直接的關(guān)系。甚至于和整個(gè)國際經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展也沒什么太直接的關(guān)系。要說造成這一切的原因，是前段時(shí)間在通過對(duì)房地產(chǎn)的暴利等等一些方面炒作以后，人為的制造了消費(fèi)者極度富有傳染性的觀望心態(tài)。國家制定一些房地產(chǎn)政策的時(shí)候，絕對(duì)不希望價(jià)格降下來，其實(shí)希望控制價(jià)格增長，這樣國民經(jīng)濟(jì)速度能夠控制下來。地產(chǎn)現(xiàn)在面對(duì)的機(jī)會(huì)是變革的機(jī)會(huì)。融資方面，解決網(wǎng)境，解決現(xiàn)狀下的一種生存，解決現(xiàn)狀下的一種繼續(xù)發(fā)展的能力，更重要的不是看外面，而是應(yīng)該看自己。在變革的時(shí)期最應(yīng)該做的事情就是改變自己，隨著市場(chǎng)的改變而改變，隨著環(huán)境的改變而改變，調(diào)整改變可能是最應(yīng)該思考的思路。

資本市場(chǎng)是機(jī)會(huì)主義市場(chǎng)。資本投資人是機(jī)會(huì)投資人。即是什么機(jī)會(huì)賺錢就投什么，什么不賺錢了就堅(jiān)決不投什么。而目前地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀清晰的告訴我們，風(fēng)險(xiǎn)大不贏利，那么資本投資人是不會(huì)考慮在現(xiàn)階段投資房市的。當(dāng)然，目前的房市也潛在著巨大的商機(jī)。所以聰明的投資人也在發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)。但可能他們所看到的機(jī)會(huì)是低成本進(jìn)入的機(jī)會(huì)。穩(wěn)定低迷持續(xù)時(shí)間與整個(gè)媒體的分析導(dǎo)向及相關(guān)政策的變化有很大的關(guān)系。如果所有購買者能夠看到情況仍然是房價(jià)將有繼續(xù)下降的可能的話，這種低迷將會(huì)延續(xù)到明年的秋季。

房地產(chǎn)市場(chǎng)至少有三十年的增長空間

業(yè)內(nèi)人士說，如果中國國家經(jīng)濟(jì)還有30年的增長空間，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有至少30年的增長空間。

經(jīng)濟(jì)增長

中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)持續(xù)多年呈兩位數(shù)的增長，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展，住房擴(kuò)大，投資增加和流動(dòng)性過剩。人民購房的能力和投資能力也在增加，而對(duì)購房質(zhì)和量，中國中產(chǎn)階級(jí)在迅速崛起，這是增長最快的一個(gè)組合。

支柱行業(yè)

房地產(chǎn)應(yīng)該說國家和許多地方的重要支柱產(chǎn)業(yè)。盡管現(xiàn)在媒體小太提這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，但是它本身就是。

人口存量

中國是一個(gè)特殊國家，現(xiàn)在公布的數(shù)字已經(jīng)超過了13億，中國的人口總量和基數(shù)非常大，在調(diào)查中有70％的家庭認(rèn)為現(xiàn)在居住環(huán)境沒有到滿意的狀態(tài)，所以未來空間很大。

人口增量

中國的人口增量相當(dāng)于澳大利亞的總量，澳大利亞的國土跟中國差不多，中國是960萬平方公里，它大概是930萬平方公里，但是澳大利亞人口的總量跟中國人口的增量差不多。這引起了在考慮城市化比率因素之后，每年有1億平萬米的量。

人口質(zhì)量

中國的人口質(zhì)量也在發(fā)生重要改變。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均壽命也在增長，與1995年相比增長了近兩歲，而且還在增長當(dāng)中。

人口結(jié)構(gòu)

中國老齡化已經(jīng)形成，據(jù)統(tǒng)計(jì)中國60歲人口超過30億，相當(dāng)于美國的人口。人口壽命延長對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有直接影響。而且所謂的銀發(fā)族，就是老年人對(duì)家庭居住方式已經(jīng)有了不同的選擇。

換房需求

這可能在中國房地產(chǎn)行業(yè)中是一個(gè)非常大的組成部分。據(jù)德國的一個(gè)研究機(jī)構(gòu)講，中國在2006年的時(shí)候，全世界新增建筑量有40％是發(fā)生在中國的國土上，這是一個(gè)非常龐大的數(shù)字。隨著建筑和住宅的發(fā)展，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)之下，居住產(chǎn)品正在不斷地提升換代，吸引有條件的人不斷換自己的房子。

現(xiàn)在還有70％的家庭對(duì)現(xiàn)有的居住條件是不滿意的。有條件的時(shí)候還會(huì)更換自己的房子，這就形成房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋市場(chǎng)的提供，這有利于中低收入人群的滿足需求。

第二套房

現(xiàn)在中產(chǎn)以上的家庭，有許多人都已經(jīng)有了第二套房子，甚至有第三套房子，也許因?yàn)橹袊行顿Y渠道比較有限引起的。有能力購買第二套房的家庭正在增加，也形成一個(gè)特殊市場(chǎng)。

拆建用房

中國的城市化率大概是47％、46％左右。但是未來要發(fā)展到多少，可能全國的指標(biāo)和各城市的指標(biāo)不一樣。比如說深圳已經(jīng)到了百分之百了，人口已經(jīng)百分之百實(shí)現(xiàn)城市化了，在全世界都是少有的。上海這些地方的人口城市化率至少到85％以上，德國已經(jīng)超過了87％。所以未來人口城市化的進(jìn)程不會(huì)停下來，每年一定會(huì)需要不斷擴(kuò)大城市的發(fā)展，需要大量的安置拆遷，同時(shí)來滿足一些因?yàn)樾枰a(bǔ)償而需要購房的市場(chǎng)。

政策類房

三類，一個(gè)是廉租，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)是限價(jià)房，這本身也是一個(gè)非常大的增長量。

特殊住房

中國人自己不同的生活習(xí)慣，或者生活文化的特色，比如說中國家庭基本是獨(dú)生子女，有條件的人在子女就讀的附近購買住房，這在國外比較少。年輕人結(jié)婚，房子成為一個(gè)老人必須要負(fù)擔(dān)的內(nèi)容等等。所以中國人的生活習(xí)慣，帶來的一些特殊市場(chǎng)。

中國的投資意識(shí)在覺醒

中國城鄉(xiāng)居民在銀行存款余額已經(jīng)超過20萬億，這次股市據(jù)說蒸發(fā)掉20億，總體還有這么大。絕大部分中國老百姓投資意識(shí)還在覺醒階段，真正有投資能力的人還很少，今后的潛能很大。

異地置業(yè)

無論是個(gè)人的異地投資，或者幫助親友買房，外出打工，或者成功人回家買房，異地置業(yè)很多。目前旅游目的地的房產(chǎn)購置的也很多。

生活方式

有一個(gè)哲學(xué)家提到，中國的許多城市和國際上一些發(fā)達(dá)國家的城市，現(xiàn)在已經(jīng)從所謂工業(yè)時(shí)代，進(jìn)入到了后工業(yè)時(shí)代，或者后現(xiàn)代，也就是人們現(xiàn)在對(duì)工業(yè)時(shí)代的許多生活方式進(jìn)行反思了。這兩個(gè)時(shí)代最大的區(qū)別，工業(yè)時(shí)代人們?cè)诰幼》矫孀非蠊δ埽蠊I(yè)時(shí)代或后現(xiàn)代時(shí)代，人們追求文化，對(duì)健康、養(yǎng)生等等有了追求，就帶動(dòng)發(fā)展商不斷提供新的產(chǎn)品改變?nèi)藗兊纳罘绞健?/p>

居住文化

在中國的傳統(tǒng)特殊觀念當(dāng)中，住房一直是第一位的，只要有了錢，只要有了條件，哪怕現(xiàn)在沒有條件貸款也要買房子。而且現(xiàn)在從以前的老習(xí)慣，三代同堂、四代同堂的生活習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生改變，現(xiàn)在人希望不離老人太遠(yuǎn)，也不要太近。上海說一碗湯的概念，走路的距離，能夠趕回去喝父母做的一碗湯，這個(gè)習(xí)慣也是中國特有的習(xí)慣。

商業(yè)發(fā)展

有一個(gè)意大利2004年做了分析，中國的零售業(yè)相當(dāng)于意大利全國的零售業(yè)。但是中國人隨著中產(chǎn)階級(jí)的崛起，今后零售業(yè)的發(fā)展會(huì)非靜驚人。他預(yù)測(cè)2009年的時(shí)候，中國每年零售業(yè)的增量將相當(dāng)于一個(gè)意大利，這個(gè)數(shù)字確實(shí)很大。中國現(xiàn)在商業(yè)不是太多，而是太亂，太弱了。隨著商業(yè)的發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)許多區(qū)的發(fā)展，尤其是，軌道交通帶來的商業(yè)和居住區(qū)的發(fā)展。

地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展

無論大中小城市，對(duì)土地價(jià)值變現(xiàn)的依賴是很重的，這一點(diǎn)盡管有專家學(xué)者和中央政府提出批評(píng)，但是我們不得不承認(rèn)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榈胤揭l(fā)展，政府是需要政績的。這個(gè)時(shí)候來的最快的資金來源就是土地變現(xiàn)。

城市化進(jìn)程

十年前中國城市人口僅有1.72億，如今已達(dá)5.77億。新增的城市約1300萬，新增的住房需求約3.25億，這是非常大的數(shù)字。

城市遞進(jìn)

中國的縣級(jí)以上多達(dá)3000個(gè)，隨著上一級(jí)城市在發(fā)展中不可避免地發(fā)生的商務(wù)成本的上升，各種類型的城市會(huì)呈現(xiàn)“梯級(jí)成長”之狀態(tài)。比如說現(xiàn)在的合肥，它的發(fā)展令人感到吃驚，非常快，實(shí)際是承接了長三角移出的投資。這種狀態(tài)往往會(huì)引起投資地點(diǎn)和方向的轉(zhuǎn)移。

城鄉(xiāng)改造

中國的舊城改造從來沒有停步，而且越來越快，也帶來大量的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)。

土地供應(yīng)

土地供應(yīng)現(xiàn)在越來越少，城市中心區(qū)的房價(jià)為什么降不下來，因?yàn)橐呀?jīng)沒有地可蓋了，很多地方拆遷成本很高，就動(dòng)不了，市區(qū)房子就稀缺了。土地供應(yīng)量越來越少，溫總理也提出“18億畝”所謂的高壓線不能碰，盡管很多專家學(xué)者對(duì)這個(gè)說法有一些自己的看法，但是這可能也是國家不得不保證的，國家經(jīng)濟(jì)安全和糧食安全的政策。所以土地供應(yīng)的控制，也帶來今天房價(jià)上漲的原因。

觀望過后

現(xiàn)在樓市的低迷，有一個(gè)非常重要的原因，是由于去年房價(jià)過快增長之后，帶來購買力確實(shí)撐不住了；是許多百姓在等待開發(fā)商普遍降價(jià)。不是每一個(gè)樓盤和每一個(gè)開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品都有下降空間的，60億的成交量當(dāng)中，投資或投機(jī)的人很少，絕大部分是剛性需求。所以長期觀望之后，到了一個(gè)點(diǎn)，但是之后不排除會(huì)像以往一樣，還會(huì)出現(xiàn)局部地區(qū)有爆發(fā)性增長的態(tài)勢(shì)。

貨幣升值

中國在過去半年之內(nèi)升值了近7％，人民幣現(xiàn)在和將來的持續(xù)升值，使中國人的投資信心和投資能力在悄然地發(fā)展改變。

國際差異

中國東部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、深圳、廣州等國際化都市的房價(jià)，與亞太地區(qū)同類型城市的房價(jià)相比，仍存在著數(shù)倍的差距。此外，中國的房地產(chǎn)加上建筑業(yè)所占GDP的比重剛過10％。

投資熱錢

人民幣的升值使得不少熱錢進(jìn)入中國，據(jù)統(tǒng)計(jì)今年第一季度涌入的熱錢高達(dá)851億美元，為歷史最高點(diǎn)。

“灰色收入”

國內(nèi)有一部分人有“灰色收入”，已是不爭(zhēng)的事實(shí)，這在樓市、車市、匯市中轉(zhuǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)是有影響的。

經(jīng)濟(jì)安全

由于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)當(dāng)中地位太重要，媒體公布的是有98個(gè)行業(yè)受房地產(chǎn)業(yè)的影響，直接產(chǎn)生的影響是對(duì)金融、就業(yè)、金融安全的影響，這個(gè)是國家不可忽視的，也影響到社會(huì)的穩(wěn)定。由于它的特殊地位，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)國家綜合影響是非常重要的。

中國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。可以歸納為：總體發(fā)展前景看好；近期市場(chǎng)上確實(shí)存在比較濃的觀望情緒，量價(jià)都在縮；行業(yè)的暫時(shí)低靡既存在風(fēng)險(xiǎn)也充滿機(jī)遇，機(jī)會(huì)對(duì)大的有實(shí)力的企業(yè)有并購的機(jī)會(huì)，對(duì)一些小一點(diǎn)的企業(yè)，缺乏實(shí)力的企業(yè)，有一個(gè)被并購的機(jī)會(huì)，其實(shí)做生意來講，買人家是生意，被人家買也是生意；行業(yè)調(diào)控已經(jīng)基本到位，有望回升：房地產(chǎn)行業(yè)影響面大，不可能讓其“熄火”，熄火后重新點(diǎn)燃非常困難。所以政府還是會(huì)救市。