信托管理模式下園區管理的財務與審計思考

［摘 要］ 信托式物業管理模式，是2007年北京市宣武區朗琴園小區創建的新的園區物業管理模式。該模式依托我國新出臺的《物權法》以及已實施的《信托法》，規定了委托人即廣大業主和受托人即物業公司，并且雙方簽訂了《北京市宣武區朗琴園小區物業管理權信托契約》，創建了一種物業管理的新模式——信托式物管。與傳統的委托物業管理模式不同，受托人因信托財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產，也歸入信托財產；受托人每年定期將信托財產的管理運用、處分及收支情況，報告給委托人和受益人，等。基于信托式物管的原創性，有必要對這一模式下園區管理的財務與審計問題進行全面分析。本文提出了“園區管理資金”的概念，思考了園區管理的財務邊界，試圖從財務和審計的角度對信托式物業管理模式下園區可能面臨的問題進行思考和探討。

［關鍵詞］ 財務；審計；園區管理；信托管理模式

［中圖分類號］F230；F239［文獻標識碼］A［文章編號］1673-0194（2008）19-0032-03

我國現階段市場經濟下物業管理體制主要呈現以經濟手段為主，法律和行政手段為輔的傳統的委托物業管理模式。該體制的形成往往具有以下特征：園區由房地產開發企業實施建設并出售，代收業主一定年限的物業管理費用，同時由開發商聘請物業管理公司并結轉和移交相關物品和費用。類似方式很容易形成園區產權不清，開發商和物業公司財物移交不完整，業主和物業公司費用不明晰，物業公司費用支出不透明等糾紛。

信托式物業管理模式是委托人即廣大業主基于對受托人即物業公司的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分。依據《物權法》和《信托法》，雙方制訂的《物業管理信托契約》，明顯加大了對物業公司的約束力度，在財務收支、使用和透明度方面對于業主十分有利，能夠為解決園區長期合理經營問題提供有效途徑。

一、信托式物業管理模式下園區管理的財務問題

與傳統的委托物業管理模式不同，信托式物業管理模式下受托人物業公司不是管理者，而是提供物業管理服務，依據自身服務的質量收取管理服務費用，不需自身募集物業管理的資金來源，而由業主委員會募集。園區廣告、閑置車位的出租等原屬于物業公司的資金來源，現歸業主共同所有，由業主委員會委托物業公司保管和使用。這些都對園區管理的財務問題提出新的思考。

1. 園區管理的收入來源

現階段物業公司對園區管理的收入來源，為業主按居住面積每月繳納的物業管理費和經營性服務收費，以及物業公司利用園區的公共財物對外經營取得的財產。

信托式物業管理模式下，受托人物業公司依照信托文件的約定取得報酬。信托文件未作事先約定的，經信托當事人協商同意，可以作出補充約定；未作事先約定和補充約定的，不得收取報酬。約定的報酬經信托當事人協商同意，可以增減其數額。這就是說，如果業主認為物業公司的管理水平、管理質量不能令人滿意，就可以協商減少物業費的數額，這樣就可以避免要么拒交、要么全交的兩難處境。可見，雙方經協商確定的物業管理報酬是園區管理的收入來源。

另外，受托人因信托財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產，也歸入信托財產。也就是說，園區廣告、閑置車位的出租等同樣形成園區管理的收入來源。

2. 園區管理資金的募集方式

“園區管理資金”應該定義為：以基金的方式匯集的，包括業主委員會募集的物業管理費，物業公司代收的信托財產的處分收入，以及其他經營外收入的資金的集合。

傳統的園區管理資金的募集方式是物業公司上門按每戶居住面積和人口收繳物業費和電梯使用費等費用，其標準按照政府部門審批的市價確定或由物業公司單方面決定。

信托式物業管理模式下，園區的管理資金是以基金的方式通過業主委員會募集。業主信托財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產，作為園區的管理基金的補充。物業公司自身不需募集物業管理的資金來源。

3. 園區管理資金的使用

信托式物業管理模式下，園區管理資金由受托人物業公司代為保管，并依據物業公司的管理水平、管理質量，按照最終與委托人業主委員會達成的具體物業管理費數額支付給物業公司，支付時限由雙方協商決定。

園區的公共設施屬自然損壞的，其恢復費用由園區管理資金支付；屬人為損壞的，其恢復費用由園區管理資金墊付，并追究相關責任人的責任，報業主委員會。園區樓宇的粉刷、電梯定期維護等大宗的保養應該依據雙方簽訂的協議定期，定價執行，如費用改變過大，應首先征得委托人業主委員會的同意，然后進行園區管理資金的使用。

4. 園區管理的財務報出

受托人物業公司必須保存處理信托事務的完整記錄，與其相應的財務支出項目應編制標準的財務報告，每年定期將信托財產的管理運用、處分及收支情況，報告委托人和受益人。

5. 園區管理的財務邊界

園區管理的財務邊界是基于本園區內園區管理資金的收入，用于本園區維護和管理的資金使用情況，以及物業公司關于本園區的財務憑證、記錄和報告。物業公司總體的財務收支和狀況，以及業主委員會的募集費用記錄等會計資料不應屬于園區管理的財務范疇。

二、信托式物業管理模式下園區管理的審計問題

信托式物業管理模式下園區管理的審計是依據經濟監督的需要，對園區財務收支及其他經濟活動的真實、合法和效益進行審查，主要是受托人物業公司提供的基于本園區的會計資料和其他經營信息所反映的相應經濟活動。我們可以從審計的基本定義進行相應的思考。

1. 園區管理的審計要素

信托式物業管理模式下，園區管理的審計主體是業主委員會或會計師事務所；審計對象是物業公司的關于本園區的會計資料及其所反映的財務收支活動；審計授權或委托人是全體園區業主。

2. 園區管理的審計目的

園區管理審計目的是監督、鑒證和評價受托人受托責任的履行情況，廣大業主有權了解其信托財產的管理運用、處分及收支情況，并有權要求物業公司作出說明。

3. 園區管理的審計范圍

信托式物業管理模式下，園區管理的審計范圍包括物業公司提供的基于本園區會計資料的真實性、合法性和公允性，園區財務支出是否經濟和有效率，以及園區業主的資產實物是否保值或增值。

4. 園區管理的審計程序

審計授權或委托人委托會計師事務所進行審計的，由業主委員會指定的會計師事務所按照我國《物業管理條例》和《公司法》的有關規定，制定標準的審計程序，簽訂《審計業務約定書》，最后出具審計報告。

審計授權或委托人委托業主委員會進行審計的，應當選擇具備審計、財務、物業管理、資產評估等相應知識的業主開展審計工作。在審計準備階段，根據本園區的實際情況，確定審計的內容、方法和時間。在審計實施階段，通過審查會計憑證、會計賬簿、會計報表等方式審計物業公司的關于本園區的財務情況；通過審查園區實物獲得資產的詳細信息。在審計報告階段，將審計的具體資料上報業主委員會并提出審計意見。在審計處理階段，由業主委員會將審計結果反映給物業公司并協商解決。

5. 園區管理的審計作用

對園區管理的審計，無論是有一定規模性的大型園區，還是小盤的園區，審計的項目和內容都不甚復雜。信托式物業管理模式下，其根本作用是確定當期物業公司支出費用，協商支付給物業公司管理費的最終數額，督促物業公司對園區進行有效管理，實現園區業主資產的保值增值。

總之，信托式物業管理模式是具有中國時代特色的新的物業管理模式，必然在園區管理的財務與審計上存在其特殊性。希望以上分析能夠對信托式物業管理模式的完善提供有益啟示，同時期待信托式物業管理模式能夠為探索新型園區的物業管理模式提供有效途徑。

主要參考文獻

［1］ 林阿珍 等. 朗琴園開信托式物管先河［N］. 新京報，2007-11-21．

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