房地產開發成本控制的問題及相關對策

摘要：房地產開發的成本控制問題在我國還是一個比較新的概念，這兩年隨著房地產冬天的到來，房地產開發的成本控制的重要性越來越受到人們的關注。因而有必要探討一下房地產開發的成本控制問題，這對于未來房地產企業的整體市場競爭甚至對于單個房地產企業的生存而言都具有重要意義。

關鍵詞：房地產，開發成本控制

一、前言

房地產在開發過程中包含著各個項目的費用支出，像土地、房屋、城市基礎設施、公共設施以及代建工程等這些項目都會產生各項費用。這些費用有可能包括土地出讓金、土地征用以及拆遷的一些補償費用、工程費用、基礎設施費用、公共配套設施費用以及各種不可預見的直接間接費用等等。房地產開發的成本控制是一個復雜的系統。當前隨著我國政府對于房地產市場的調控措施的逐步推行，房地產開發企業間的競爭越來越激烈，面對著可以爭取的土地成本越來越高，同時人工以及材料費用的成本也在不斷上漲，這些都直接或者間接地造成了房地產開發商的開發成本和開發風險的加大。因而，為了有效地增強房地產企業的市場競爭力，減少項目的開發風險，對于開發項目進行合理有效地成本控制勢在必行。本文將詳細探討開發成本控制當前存在的問題，并提出相關完善的對策措施。

二、房地產開發商應該重視開發成本控制的原因分析

從2006年至今，據有關數據顯示我國有些地方的樓房價格已經上漲了三倍，雖然國家調控措施陸續出臺，然而實現的效果卻并不理想。房地產開發商夾在中間面對著三大困境。這些因素的存在使得房地產企業不得不轉向以控制開發成本為根本出路的競爭策略。

一方面，政府限制土地的商業用途供應量，對于土地的拍賣價格也是不斷升高；另一方面房地產開發商內部為了獲得有限的土地而競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲。這使得房地產開發商面對著一大塊不可控的土地開發費用。這是影響和促使房地產開發商不得不重視開發成本控制的關鍵因素之一。

另外，去年以來我國一直上漲的通貨膨脹指數使得建材成本也有了大幅度的上漲。據有關數據顯示，2008年上半年我國的通貨膨脹率高達8％，每平方米建筑成本因此而提高的成本幅度大概在20％－30％之間。據有關經濟學家預測，接下來的時間中受到國際和國內通貨膨脹率的雙重影響，建材市場的價格走勢也將是一個增長的過程。這是影響和促使房地產開發商不得不重視開發成本控制的另一關鍵因素。

此外，受到宏觀調控政策的影響，銀行縮緊銀根導致大量房地產開發商得不到足夠的資本，資金鏈比較緊張。僅今年上半年至今，我國的央行已經上調了五次存款準備金率。這種情況的存在使得很多房地產開發商融資成本和融資難度的加大。綜上所述我們可以發現當前我國房地產開發商面臨著諸多困難的形式，這些因素的存在有利于同時也逼著他們應該重視開發成本控制這一問題。

三、房地產企業成本控制中存在的問題

1.開發成本的預算、結算以及監督控制工作做得不夠

在開發房地產項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監督開發過程中的成本狀況，房地產企業應該形成完善的成本預算、結算以及監督控制體系，以對項目的盈虧進展有個清晰地顯示和反饋。然而，當前很多企業并沒有設置這樣的機制。很多企業往往十幾個項目同時開發，而財務部門和經營部門只是計算季度和年度的經營收支情況，將所有的資本運營統一考慮。對于單個具體項目開發成本的記錄和考察只是一個大概的情況。很多時候我們發現，房地產開發企業成本只是按照項目來記賬，一些項目像土建費、安裝費、拆遷費比較清晰明了。而對于項目期間的費用比如管理費用、財務費用、銷售費用的支出情況則沒有做具體分攤記錄，或者分攤的時間不夠及時，這種方式造成了很大問題。

另外，在成本結算方面也是類似，很多企業在項目完成后沒有對項目的成本做及時的評價和反饋，沒有對于節約或者超支的情況做分析，更沒有人提出改進成本核算的方法。總之，這都是一種模糊的核算狀態，這種情況的存在如果是在利潤豐厚的時代的話不會引起人們足夠的重視。因為這樣好幾個項目混在一起的話，雖然有的虧本，但是總體上還是賺錢的。而現今情況不同了，在激烈的市場競爭中房地產企業的平均利潤水平已經從之前的20％－30％縮減到當前的5％－10％的水平，如果這個問題再不引起足夠的重視的話，可能會使得整個房地產企業在激烈的市場競爭中被淘汰。

2.合同管理不嚴密，難以及時了解工程合同的執行進度

房地產企業在項目開發的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當中涉及到的條款一般都比較復雜，所以關于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進而使得很多企業對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴密。尤其是項目規模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執行過程中經常會發生各種變更的情況，這些修改涉及到的內容很多比如條款、付款條件、付款審批等，這使得很多企業經常沒有辦法及時對合同的執行進度展開及時地準確管理。

3.由于管理不善導致的不可預見因素使得控制成本加大

當前我國的很多房地產開發企業都屬于規模較小的類型，而房地產的項目一般開發管理的時間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業的管理還沒有達到科學化的控制階段。所以開發企業經常要面臨著很多不可預測因素的影響，例如：氣候變化、自然災害、與勘察報告不同的地質條件等因素。這些不可控制因素都會使得項目開發過程的成本增加。

4.部分企業的會計核算方式落后

通常而言，房地產開發企業的會計核算要涉及到設計、施工、銷售等各個環節，因此對于企業的會計核算來講這是一個復雜的系統。目前，我國的很多企業還是采用傳統的手工會計核算方式，這樣的核算方式不僅復雜，而且往往不能夠對成本支出沒有一個很好的監控和管理作用。此外，有些企業的會計從業人員的素養不夠高，對于新出現的會計電算化軟件一竅不通，這嚴重地阻礙了企業現代化管理方式的進程。

四、加強房地產開發成本控制的相關對策

一個房地產項目的投資通常都是很大數額的運作，所以為了減少盲目投資的行為，企業應該在初始階段詳細考察項目的可行性和盈利性，充分地對土地成本、工程造價、各項環節的費用有個大概地估計。此外，還應該做好以下幾個方面的工作：

1.主動做好成本控制的預算、結算和監督工作

首先，企業應該高度重視成本控制的實際工作，要在意識上充分認識到良好的成本控制預算、結算等工作會給企業帶來長遠的利益。在此基礎上，由于房地產開發項目本身的建設過程是一個周期長、數量大的生產消耗過程，所以企業領導和相關工作人員不能夠只憑經驗做預估和結算總結，應該著力設置一個科學合理、具有操作性的預算、結算和監督成本控制體系。在實際工作中，應該嚴格遵循預先科學規定的目標值，并及時準確地收集匯總費用支出的實際數據，將實際數值和目標值進行比較分析，進而將分析得來的結果應用到下一次的成本控制編制當中。此外，對于每一個項目實際工作的環節，都應該設有監督反饋機制，以便將成本控制的工作納入到企業內部監督的體系之中。

2.加強合同的執行力度，以合同管理為手段嚴格控制開發成本

在房地產行業中合同的管理控制很重要，合同是規定雙方基本責任和義務的依據。因此，企業從簽訂合同開始就要重視工程成本與合同的關系。從一開始簽訂就應該明確協議條款的范圍及其效力。在執行過程之中要嚴格把好合同中涉及到的具體工期進度，應該將工程進度有關的費用支出嚴格限定在合同管理的協議框架下。另外，有條件的房地產企業應該爭取建立明確的合同付款臺帳，使得有關合同執行過程中的各類付款和支出金額有依據，爭取對合同款項支付進行全過程的管理，杜絕一些細節上的問題，比如超付資金現象，以利于掌握資金使用的全部計劃。

3.從多方面把握好項目投資成本的控制

根據項目投資過程中的不可控制因素情況，房地產開發企業應該從多方面努力，爭取將項目開發投資的成本控制在預算的范圍內。一方面，可以從技術上把握，對主要的施工技術方案要做好充分論證，預測各種可能產生的因素的防御措施，爭取使各個環節的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經濟上要嚴格控制一些費用支出，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等一些細節費用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態投資的開支。

4.全面推廣電算化的實施，將成本控制和信息化結合起來

現代企業的成本控制需要一個能協調地計劃、監控和管理企業各種成本發生的全面信息化管理系統，以便能夠實現企業各項業務活動高效率地運作。實踐證明，成本會計電算化是當務之急，是實行新的成本控制方法的技術前提。ERP的成本管理系統采用的是標準成本體系，它是成本的計劃、控制、計算和分析相結合的一種會計信息系統和成本控制系統。其通過事前制定的成本標準，對各種資源消耗和各項費用開支規定數量界限，可以在事前限制各種消耗和費用的發生；在成本形成過程中，按成本標準控制支出，及時發現超過成本標準的消耗，有利于企業迅速制定改進措施，糾正偏差，以達到降低成本的目的；產品成本形成之后，通過實際成本與標準成本相比較，企業可以進行定期的分析和考核，以找到進一步降低成本的途徑。可見，ERP的成本管理系統應該是當前廣大房地產開發企業，尤其是大型房地產集團公司進行成本控制的較理想的信息化管理系統。

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（作者單位：江蘇金燕房地產開發有限公司）