縣域房地產(chǎn)熱的冷思考

美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界金融危機(jī)對(duì)全球金融市場(chǎng)造成了巨大沖擊，也引起了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度關(guān)注。雖然在國(guó)家一系列宏觀政策的調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和消費(fèi)趨于穩(wěn)定，但據(jù)我們對(duì)常德市轄內(nèi)7個(gè)縣（市）21家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查顯示，縣域房地產(chǎn)業(yè)投資大幅增長(zhǎng)，銷售持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，隱藏的問(wèn)題和矛盾日益突出，亟待引起有關(guān)部門的高度關(guān)注。

一、縣域房地產(chǎn)熱的主要表現(xiàn)

（一）開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。2008年1—6月，被調(diào)查21家房地產(chǎn)企業(yè)完成投資4.5億元，同比增加2.6億元，增長(zhǎng)134.3%，比2007年全年投資增加1547萬(wàn)元。主要表現(xiàn)在：一是在建工程施工面積不斷擴(kuò)大。2008年1—6月，被調(diào)查21家房地產(chǎn)企業(yè)在建工程施工面積93.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.7倍，比2007年全年施工面積擴(kuò)大36.7萬(wàn)平方米。二是新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)。2008年1—6月，被調(diào)查21家房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工面積66.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6倍，比2007年全年新開(kāi)工面積增加16.8萬(wàn)平方米。三是竣工面積大幅增加。2008年1—6月，被調(diào)查21家房地產(chǎn)企業(yè)竣工面積37.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.2倍；比2007年全年竣工面積增加15.4萬(wàn)平方米。

（二）房產(chǎn)銷售持續(xù)火爆。2008年1—6月，被調(diào)查21家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際銷售商品房面積17.7萬(wàn)平方米，比去年同期增加10.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)137.1%。其中，住宅銷售面積15.7萬(wàn)平方米，同比增加8.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)117.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積2.1萬(wàn)平方米，同比增加1.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.3倍，比2007年全年銷售面積增加1.5萬(wàn)平方米。

（三）房屋價(jià)格一路上揚(yáng)。2008年6月末，被調(diào)查21家房地產(chǎn)企業(yè)商品房平均售價(jià)1875元/平方米，比年初和去年同期分別上漲24.8%和45.3%。其中，住宅平均售價(jià)1321元/平方米，比年初和去年同期分別上漲16.5%和24.6%；商品營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)5251元/平方米，比年初和去年同期分別上漲17.7%和43.2%（見(jiàn)表1）。

二、縣域房地產(chǎn)熱背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

（一）房地產(chǎn)貸款快速增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

截至2008年6月末，被調(diào)查的21家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款余額10255萬(wàn)元，分別比年初和去年同期增長(zhǎng)31.1%和45.2%。常德市縣域金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款余額2億元，比年初增加9931萬(wàn)元，占到了全市新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的55.2%，分別比年初和去年同期增長(zhǎng)100.2%和83%。在缺乏優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目的現(xiàn)狀下，縣域金融機(jī)構(gòu)在利益的驅(qū)動(dòng)下加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款投放力度，但縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)都在三級(jí)以下，資質(zhì)較差，自有資金有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。在美國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)全面爆發(fā)，我國(guó)部分大中城市房地產(chǎn)泡沫初露端倪的形勢(shì)下，縣域房地產(chǎn)企業(yè)貸款的過(guò)度增長(zhǎng)，必將形成縣域房地產(chǎn)的過(guò)度投資，極易造成資金鏈斷裂，形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商品房熱銷下空置面積快速增加的風(fēng)險(xiǎn)

從調(diào)查情況來(lái)看，雖然商品房銷售面積持續(xù)快速增長(zhǎng)，但空置面積卻在以更快的速度增加。2008年1—6月，被調(diào)查21家企業(yè)商品房空置面積17.1萬(wàn)平方米，比年初和去年同期分別增長(zhǎng)196.9%和140.1%，其中，住宅空置面積分別增長(zhǎng)162.1%和119.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積分別增長(zhǎng)329.2%和237.3%。商品房空置面積的快速增加，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)動(dòng)下盲目投資，而忽視了居民購(gòu)買力水平下的市場(chǎng)實(shí)際需求，導(dǎo)致供需失衡；另一方面是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，利潤(rùn)回報(bào)率高的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、大面積豪華住宅開(kāi)發(fā)多，廣大中低收入階層迫切需要的小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)少。2006年和2007年末，空置三年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別占空置三年以上商品房總面積的84.2%和88.1%，2008年1—6月，雖然商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積繼續(xù)擴(kuò)大，但占比卻迅速下降到42.4%，主要原因是空置三年以上住宅面積同比增加1.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.6倍，應(yīng)引起我們的高度重視（見(jiàn)表2）。

（三）民間借貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域極易引發(fā)社會(huì)矛盾

隨著房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿到土地不能貸款，只能主體工程完工后才能辦理銀行按揭，開(kāi)發(fā)過(guò)程需要大量資金運(yùn)轉(zhuǎn)，資金實(shí)力差的開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)民間借貸籌集資金。2007年末，湖南華安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司銀行貸款僅400萬(wàn)元，但民間借貸資金卻高達(dá)2251萬(wàn)元，占其負(fù)債總額的55.6%。由于民間借貸資金量大、利率高、手續(xù)簡(jiǎn)便，其大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市

場(chǎng)，不但削弱了國(guó)家宏觀調(diào)控政策效果、增加了房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)，而且容易影響正常的金融秩序，引發(fā)社會(huì)矛盾。如漢壽縣華能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司高息借入民間資金2400多萬(wàn)元開(kāi)發(fā)“水榭金帝”商居混合樓，主體工程基本完工后，由于預(yù)期收益率下降，不能按時(shí)償還民間借貸資金本息，企業(yè)法人代表攜款潛逃，引發(fā)100多名群眾集體上訪。

三、促進(jìn)縣域房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的相關(guān)建議

（一）提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，確保信貸資金安全。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)要做好貨幣政策的宣傳引導(dǎo)，并督促當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹落實(shí)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《補(bǔ)充通知》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等有關(guān)文件精神，對(duì)國(guó)家限制和高度關(guān)注的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)控制信貸投放節(jié)奏和總量；金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭及時(shí)預(yù)警，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；各金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真汲取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)分析，通過(guò)信貸資金引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，確信貸資金安全。

（二）合理規(guī)劃引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)供需總量和結(jié)構(gòu)平衡。一是各級(jí)政府和房地產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)研究，科學(xué)制定符合本地實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供正確引導(dǎo)。二是各級(jí)政府和國(guó)土部門要合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和數(shù)量，促進(jìn)理性投資、合理消費(fèi)。三是政府部門應(yīng)牽頭盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警體系，做好總量調(diào)節(jié)、結(jié)構(gòu)調(diào)整、價(jià)格監(jiān)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。一是要加強(qiáng)對(duì)民間融資的管理，盡早出臺(tái)民間融資的相關(guān)法規(guī)，對(duì)民間融資借款形式、借據(jù)合同、擔(dān)保方式、借貸投向、義務(wù)責(zé)任進(jìn)行規(guī)范界定，減少借貸風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。二是依法打擊違規(guī)開(kāi)發(fā)、違規(guī)預(yù)售、超越資質(zhì)開(kāi)發(fā)等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為，建議通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組等方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，走集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)道路，提高行業(yè)的資質(zhì)水平和綜合實(shí)力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展。

（作者單位：中國(guó)人民銀行常德市中心支行調(diào)查統(tǒng)計(jì)科）