國家土地新政對中西部地區招商引資的影響與對策

[摘要]招商引資是中西部地區全面建設小康社會的強大動力。土地優惠是中西部地區吸引國內外資金的常用法寶。但是隨著國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》的發布，土地供需矛盾加劇，土地和資金成為制約經濟發展的兩大瓶頸。分析國家土地新政對中西部地區招商引資的影響，采取優化項目、提高土地利用率等對策有效解決這一難題，實現可持續發展。

[關鍵詞]土地新政；招商引資；資源優化

[中圖分類號]D651.1 [文獻標識碼]B [文章編號]1005-1074(2008)09-0001-02

2006年以來，國家針對投資、房價和信貸增長過快，貨幣流動性過剩等問題實施新一輪宏觀調控，這些宏觀調控措施主要是在土地管理、耕地保護、貨幣信貸、產業發展等方面進行了政策調整，其對我國經濟與社會發展相關領域產生了深遠影響。尤其是國土新政實施對于中西部地區依靠土地優惠來吸引國內外資金影響更大，有些地方土地和資金一起成為制約經濟發展的瓶頸。就大多中西部城市而言，建設經濟強市，主要走工業化道路，要按照特色經濟工業化、工業經濟園區化、園區經濟集聚化的發展思路，高標準建設工業園區，不斷搭建招商引資的新平臺，形成良好的項目集聚、示范帶動、擴張輻射效應。資金和土地是經濟發展的兩大瓶頸，開放帶動招商引資又是帶動地方經濟的法寶。國家土地新政雖然短期內影響招商引資，對經濟增長產生了一些不利因素，但從長遠看，將有利于中西部經濟又好又快發展，從而走上可持續發展的快車道。

1 土地新政的內容

為規范土地市場，完善政府對土地的調控手段，2006年8月國務院下發《關于加強土地調控有關問題的通知》(國發[2006]31號)，國家對土地調控和土地管理的力度不斷加大。目前，圍繞貫徹落實國發[2006]31號文件，國家有關部委連續下發了一系列配套文件。在嚴格土地執法、加強規劃管理、保障農民權益、促進集約用地和健全責任制度等方面，做出了全面系統的規定。一是國土資源部下發了《關于全國工業用地出讓最低價標準的通知》，統一制定并發布了各地工業用地出讓最低價標準，要求工業用地必須采用招標掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等級相對應的最低價標準。二是國土資源部下發了《關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知》，該文件對關于調整城市建設用地審批方式的要求進行了落實，從2007年起調整為每年由省級人民政府匯總后一次申報，經國土資源部審查，報國務院批準后由省級人民政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。三是《土地利用年度計劃管理辦法》。明確在土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責任目標考核中，以實際耕地保有量和新增建設用地面積為依據，對照年度土地變更調查數據和實際發生的用地進行考核，實際用地超出計劃的，扣減下一年度相應的計劃指標。四是國務院辦公廳下發了《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算，實行徹底的“收支兩條線”，土地出讓收入使用范圍重點向農村傾斜。五是國土資源部、國家發改委聯合下發了《關于發布實施限制用地項目目錄和禁止用地項目目錄的通知》，重新明確了限制用地和禁止用地的范圍，要求對列入《限制目錄》第一至第十類的化工、鋼鐵、電力、有色金屬、建材、機械制造等建設項目，或者采用上述工藝技術、裝備的建設項目，各級國土資源管理部門一律不得辦理相關手續；對列入第十一至第十四類的黨政機關新建辦公樓、城市主干道、城市游憩集會廣場以及其他建設項目，必須符合目錄規定條件，各級國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關手續。六是國務院下發了《關于修改<中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例>的決定》，提高了城鎮土地使用稅稅額的標準。規定從2007年1月1日起，將每平方米年稅額在1998年暫行條例的基礎上提高兩倍，并將外商投資企業和外國企業納入征收范圍之內。

2 國土新政對招商引資的影響。

2.1 用地計劃性加大了地方政府招商引資難度 以前報國務院分批次審批的農用地轉用和土地征收，可以一年報多個批次，自2007年開始，一年只能報一個批次。審批方式的調整對用地計劃和項目安排的周密性，前瞻性要求大大提高。以往以項目報地，以項目隨意選址的現象不再可能出現。招商引資中，招什么項目、什么時間資金到位、如何選址都要通過市場來決定，用地的計劃性和項目的隨意性、隨時性之間的沖突，加大了地方政府招商的難度。同時，由于須一次性繳納整個批次用地的新增建設用地土地有償使用費，也增加了財政負擔。

2.2 資金規范管理杜絕地方政府招商引資中減免和返還土地出讓金的可能出讓金管理實行“收支兩條線”加強了資金管理的同時也拿走了政府招商引資中的一個籌碼，在土地費用方面大大降低了對投資者的吸引力。土地出讓金納入地方基金預算管理，其用途受預算法的嚴格制約，意味著過去主要依靠土地出讓金進行建設的城建項目和基礎設施項目部分將面臨資金缺口問題。如果城建項目和基礎設施的建設因此而受到影響，不能創造良好的投資環境又將會對招商引資產生連帶影響，進一步加大了招商引資的難度。但從另一方面看，財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中劃出一定比例資金，用于建立國有土地收益基金，實行分賬核算。國有土地收益基金主要用于土地收購儲備，這將使得土地收購儲備的財政性資金得到了有效保障。應當說又有利于今后對土地的合理開發、有效管理。

2.3 土地成本增加降低了區域招商引資競爭優勢工業用地由協議出讓轉為招標掛牌出讓。目前，工業用地出讓最低價是按基準地價的70％確定的，而在以往實際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價，甚至‘零地價’。因此，這次地價成本的提高，對工業用地價格影響較大。今后統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準，使其不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和，工業用地價格上漲已成定局。工業用地實行招拍掛，前提是先有地，而不是先談好項目，再協議供地，這種供地方式的變化，加大了市場配置土地資源的力度，以市場為導向，減少了地方政府配置工業項目用地的行政權力，這將意味著低地價不再成為招商引資的優惠條件，將對招商引資工作產生較大影響。同時，提高土地有償使用費抑制部分投資項目擴張沖動，杜絕變相占用土地，通過土地升值增加投資收益的動機。

2.4 國家加強土地監控，杜絕先用后批造成既成事實的可能國家用航拍等先進手段加強監督，成立土地總督察，與紀委聯手加強土地監督檢查，將國土資源局人事上靠，有效遏制地方政府招商引資中空頭許諾、減少了地方國土執法部門不能執法、不敢執法的困難。當然，也增加了地方政府招商引資的難度。如某縣出臺：“外來投資者固定資產投資500萬元以上(含500萬元)的土地出讓金全額返還”，這種突破國家政策底線制定的一些“土政策”以前在全國屢見不鮮，但隨著此次有關政策的出臺與實施。這種靠地價優惠廣告吸引投資者的辦法已經行不通了，政府需要另辟蹊徑。

3 國家土地新政策背景下中西部地區招商引資的對策

3.1 堅持做好土地儲備和土地報批工作，為招商引資提供土地支持國家對土地使用計劃性、政策性加強，而招商引資要受市場和項目影響。土地提供的時間、空間將影響到項目選址、開工。從而影響投資方的投資成本，影響招商引資的效果。這就要求相關的地方政府要根據本地實際情況做好用地規劃儲備工作，統籌，協調。

3.2 堅持優選項目，進一步突出重點，在項目主攻方向上更加靠實土地的緊張，擺在我們面前最現實的問題就是既要招商引資又要招商選資，不能“撿到籃里都是菜”。要全面梳理在手項目。堅持“有所為，有所不為”，對在手項目進行一次全面過堂排隊，對占地少、污染小、市場前景好、自有資金足的項目要優先落實用地；對那些不符合國家產業政策和導向的以及用地效率不高的項目要堅決亮“紅燈”；同時要排出一批優勢項目，特別是一些科技含量高、產業關聯度大、符合結構調整要求的龍頭性項目，積極向上申報，爭取列入專項用地計劃。

3.3 堅持調優調強，進一步提高土地利用率，在用地上走集約化之路一是加強土地置換。對一些超過規定時限、批而未用的項目集中進行清理。該調整的調整，該收回的收回，充分利用好已批土地資源。二要實行“借天生地”。受長期習慣影響，現在園區內的標準廠房大多是一層，土地利用率不高。要順應形勢建一些多層的標準廠房，走“立體化”的用地模式，向空中要效益。三要適當提高投資密度。針對不同項目情況，確定一個合理的投資密度，決不能出現“小項目、大用地”的現象，但也不能因投資密度問題影響大項目的落戶。四要加強企業改制工作力度，依法處置土地使用權，通過積極有效的方式，盤活現有存量土地，安排一些招商引資項目進駐，充分提高土地的綜合利用率，節約寶貴的資金和資源。五要進一步加強土地復墾工作。搞好土地復墾不僅可以得到上級資金方面的資助，而且可以增加建設用地指標。要加大土地復墾力度，特別要注重對河邊、路邊以及灘地、廢溝等地段的復墾，在廢棄地塊上培育出新增點。

3.4 堅持眼睛向內，進一步盤活存量地，在存量地利用上實現最大化存量地不使用，不僅是資源浪費，而且會形成新的包袱；存量地用好了，不僅可以變為增量，還可以引進新的增量。另外，對一些利用不充分的土地、廠房要進行資源整合，實施騰籠換鳥，讓優勢企業得到更快的發展。同時要進一步加快企業改制步伐，激活企業內部的存量資源，使轄區內每一宗存量土地都能創造出最大的效益，以存量資源利用的最大化帶動招商引資的大跨越。

3.5 堅持以特取勝，進一步凸現個性，在區域定位上形成鮮明特色特色創建集聚效應，特色產生磁吸力。加強特色建設是在土地非常緊缺情況下，搞好招商引資的一條捷徑。在特色的培植上，可以圍繞現有產業基礎，進一步整合資源，拉長產業鏈，凸現個體，形成一批產業特色區域；可以放大人文、旅游等資源要素，加強規劃設計，強勢推介，形成一批資源類的特色區域；可以依托現有的市場，構建一批有特色的市場群；充分利用洽談會、扭商會等，通過概念規劃，集中一個區域，進行功能相對定位，包裝成項目整體對外招商，創造新興的特色區。總之，要根據自身實際，努力在“特色”上多做文章，力爭形成一批市場集中、產業集聚、企業集群、人才集合的專業特色區域，以特色吸引客商，以特色提高效率。