別了，上海

中國最炙手可熱的高端地產市場，正出現潮退跡象。

商業地產已是粉飾中國地產泡沫破裂的最后遮羞布。但次債危機迫使全球商業地產價值重估，這一幕或已在中國上演，并成為中國地產進入下跌軌道的最新注腳。

9月中旬，摩根士丹利被曝光正在出售其在上海的兩個高端物業。其中，位于新天地區域的高端服務公寓項目錦麟天地作價12億人民幣，已經在市場待售至少數月之久。錦麟天地是該行在2003年初的投資項目，月租金從6400美元到10000美元不等，被視為能帶來豐厚利潤。大摩此前有意收購其在上海的第三座大樓，但后來又否定了這一計劃。該行還決定不再繼續投資上海第一高樓上海環球金融中心，其持有這座大樓9％的股份。

在過去的5年中，摩根士丹利成為最為活躍的中國高端地產投資者。從2003年開始，其先后在上海、北京、廣州投資13個甲級寫字樓和高端公寓，涉及金額高達百億人民幣。令業內側目的是，其此前從未變現過任何項目。就在不久前，摩根士丹利募集了一個高達100億美元的房地產投資基金。據外電報道，其有意將其中的約15億美元投在中國。基于此，大摩在上海市場的反向操作立刻引發投資者的各種揣測。

事實上，其他海外投資者也在出售各自地產資產。據《環球企業家》綜合數家代理行提供的信息，上半年至少有麥格理(Maequarie Ltd.)、HKR、印尼三林(salim)、基匯資本(Gateway Captial)和卓越金融(vXLCaptial)出售了它們在三年之內購買的物業。而在去年年底，高盛集團1.5億美元出售了于2005年購入的上海寫字樓高騰大廈，獲利近50％。在上述交易提振下，上半年海外投資者涉及整幢物業成交的涉案總額約14億美元，同比上升八成。

在地產金字塔的最高端，外資基金向來具有強大的標桿作用。2003年之前，上海甚少有海外基金進入。但自2004年起，海外基金開始認真接觸潛在賣家，伺機而動。至2005年下半年，大量投資者突然涌入，購買對象均是高檔寫字樓和商業地產。包括高盛、麥格理銀行、荷蘭國際集團、雷曼兄弟、羅斯福基金、洛克菲勒基金等在此時入場。基金購買一棟寫字樓往往會迅速提升整個區域的同類型地產價格，并經歷一個復雜的系統最終傳導到普通住宅市場。基于此，投行和基金的動向歷來是上海地產的風向標。

進入8月份，上海地產市場在部分主流地產企業的降價沖擊下，已明顯進入下降通道。摩根士丹利的出售發生在這一背景之下，甚至引起建設部的高度注意。《環球企業家》獲悉，建設部相關負責人9月中旬曾率隊來滬，對近期房地產海外投資情況進行秘密調研。在與某專業機構的座談中，會議由原定的1小時延長至3個小時，乃至因此錯過了中午就餐。

種種跡象顯示，上海高端地產或正在迎來一個重要轉折。

逆轉

戴德梁行在今年4月份曾協助黑石集團在第六期房地產合伙人基金募集中曾成功融得109億美元，是有史以來數額最大的一次。戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司董事葉建成預計，今年他們參與的融資額將達到200億元，基本與去年持平，但超過150億的交易額大多在年初和年中完成。

與葉建成有合作關系的北美與歐洲金融機構，已有部分暫停或更改原本將在近期內擴大辦公面積或提高寫字樓品質的計劃。他亦透露，上海本地開發商坐落于莘莊的大型商業項目仲盛世界商城，并未如傳言所說被一知名大投資銀行收購，而是在快要一一談妥時被擱淺下來。仲盛世界商城毗鄰莘莊地鐵站南廣場，總建筑面積達到28.5萬平方米，若建成有望成為上海最大的零售商業物業之一。

次債危機對投資者資金源的具體影響仍難下斷論。但隨著美國金融市場的動蕩，歐美市場將涌現一些不良資產的處理機會。葉建成估計抄底海外市場的回報率可能會達到8％－9％，高出中國2個百分點。基于此，投資者進行新一輪資金轉移已在所難免。促成外資投資者撤離的另一個因素則是，自2006年以來相關管理部門三次下達限制外資條例，導致大部分外資收購不得不通過離岸公司的參股來進行。這間接導致了資本運作效率的下降。

在外資交易活躍的前期，根據仲量聯行的一季度監測顯示，浦東陸家嘴區域的寫字樓租金在過去數個月連續的增長趨勢之后，第一次出現了將近7％的下浮。“這是市場一個明顯的信號。”仲量聯行中國區董事、浦東商業部主管李凌表示，市場已經從業主市場轉向定貨市場，這將是大勢所趨。

上海環球金融中心無疑成為這一轉折的焦點。仲量聯行亞太區董事兼中國業務拓展部總監陳立民指出，環球金融中心對外宣稱的40％出租率實際應下調10個百分點。這幢造價11.3億美元、高達101層的上海第一高樓在上一季度將近29萬多平方米巨大而集中的供應量使市場頃刻供給飽和。

“在這樣一個轉折期，買方的談判條件和議價能力都比過去強很多。”葉建成說，“現在投資者看市場，風險高，波動大，后市沒有以前那么樂觀，要求的回報率也就水漲船高。”他更由此表示，海外基金與投行不會急著收購項目，除非價格真的很低，不然寧肯選擇持有現金。

仲量聯行的數據顯示，上海甲級辦公樓的消耗吸納量每年平均為40萬平方米左右，但僅上個季度就有30萬平方米供給涌入市場。交易肯定會繼續，關鍵是市場用多長時間來吸納這些新的供應量。李凌預計，要到明年的2、3季度，即10個月左右的時間才能見分曉。而2008年是超甲級寫字樓市場至關重要的一年，買方和賣方雙方市場的變化、市場租金的走勢、消費者以及用戶的心態，會對明年甚至于后年的寫字樓發展市場定下一個基調，且在未來的12到18個月很難驟然改變。

但從更長遠來看，摩根士丹利撤銷第一高樓的追加投資也許是一個標志——在次債危機陰霾下，中國對投行等金融機構外資控股及投資項目的嚴格限制，導致世界金融巨頭在中國的辦事處大多無需如此奢侈的辦公面積。環球金融中心和上海的高端地產持續走強，需要一個真正的世界金融中心來支撐。現在看來，仍需等待。