房地產救市政策的哥德巴赫猜想

2008年后，國內房地產市場的成交量急劇萎縮。房地產是中國經濟的重要支柱產業，影響幾十個行業，如果房地產出現大的波動，對中國的經濟增長會產生不利的影響。中國房地產市場是個“政策市場”，其走勢和政策息息相關。假如目前疲軟的房地產市場一直持續下去，甚至進一步蕭條，屆時政府的“救市王牌”到底有幾張，會亮出多少，會產生什么具體的影響，是每個專業人士必然會思考的問題。

王牌一：控制土地供應節奏，實行常態管理

具體方式：1、穩定土地供應量預期；2、平衡土地供應速度

1、穩定土地供應量預期

可能性：★★★☆☆

2004年我國的城市化水平大約40%，到2007年短短的3年竟達到了50%左右，今后中國的城市化還將以每年1%的速度擴張。所以，假如出現了房市的蕭條，應該適當增加土地的供應量來穩定開發商的預期，從而促進城市的發展。穩定土地供應量的預期，使得未來可以有持續的商品房可以供應，這樣，當現在商品房的數量小于消費者所需購房的數量時，房價也不會暴漲，房地產的成交量也不會突然之間出現井噴，有利于房地產市場的穩定。

2、平衡土地供應速度

可能性：★★★★☆

誠然，增加土地的供應量是一種重要的救市手段，但是平衡土地供應速度也同樣十分必要。若不平衡土地的供應速度，有實力的開發商就會增加土地儲備，造成土地的囤積，等蕭條的房市過去以后，就會造成部分開發商炒高房價，不利于房地產市場的健康發展。因此在房市蕭條后，也應該要注意平衡土地的供應速度。

雖然中國必須嚴守1 8億畝耕地面積的紅線，但是為了滿足社會對商品房的需求，同時也為了城市化的進程，穩定土地供應量的預期還是十分必要的。而如何保持這個度，掌握好土地供應的節奏，是對政府的考驗。政府救市前，應充分掌握開發商手上有多少空置土地，能夠開發多少年，并且對市場進行全面持續的分析。因此，當房地產市場蕭條的時候，政府的這張救市王牌應該會亮出來，畢竟這是從源頭上來解決房市的蕭條。

王牌二：調節商品住宅開發

具體方式：1、打開信貸調整空間；2、鼓勵融資方式多樣化；3、調整住房供應結構

1、打開信貸調整空間

可能性：★★☆☆☆

銀行信貸是國內房地產資金的主要來源，信貸政策對房地產行業的重要性不言而喻。自去年年底以來，日益高漲的CPI指數，使得國內宏觀經濟層面的通貨膨脹問題逐步顯現。在此背景下，銀行信貸的緊縮是決策層合乎邏輯的選擇。在多次上調銀行存款準備金率之后，決策層不惜使用行政方式來干預緊縮政策的嚴格執行，可見其治理通脹的決心所在。顯然，房地產行業在此期間受到了較為突出的負面影響。

另一方面，受美國“次貸”危機的影響，衰退現象已在全球實體經濟中出現。這對于以出口拉動的中國經濟而言，為保障經濟的可持續發展，需要刺激國內的消費和投資——尤其是前者，這就要求決策層創造一個相對寬松的貨幣政策環境。

顯然，宏觀經濟的內部與外部環境，對貨幣信貸政策提出了相互矛盾的要求。這使得貨幣信貸政策的選擇成為一種相機抉擇。從近期情況來看，隨著CPI指數的逐步回落，對經濟增長前景的擔憂，可能會讓決策層重新考慮信貸政策的走向。不過，房地產企業首先要解決的問題是，在信貸松動的政策出臺之前，應避免在市場中失去生存的位置。

2、鼓勵融資方式多樣化

可能性：★★☆☆☆

國內房地產企業過多依賴于銀行信貸，已成為金融風險集中的一個代名詞。在信貸緊縮的前提下，決策層鼓勵多元化融資是大勢所趨。這一政策的實行，不僅可分散銀行的系統性風險，而且有助于拓寬房地產企業的融資渠道。

事實上，房地產企業也開始逐步意識到這一趨勢。以這兩年為例，以萬科為代表的一批上市房地產企業已開始通過公司債的形式進行融資，補充自身的現金所需。同時，房地產信托作為一種替補融資方式，也為眾多的房地產企業所使用。不過，相比銀行貸款，這些融資方式籌集的資金規模仍然有待提高。

另一方面，決策層已開始有意識推動引入創新的融資方式。前一階段，市場傳言監管層允許一部分保險資金進入房地產市場投資。保險資金的長期性和穩定性要求，決定了它投資于商用物業的可能性，應該高于目前政策風險較高的住宅物業。另外，作為國外較為重要的一種資金來源，房地產投資信托基金（REITs）概念雖然在業界流行已久，但相關立法和制度建設仍需決策層的進一步推動。在目前市場形勢下，這一推動工作或許有加速的可能。

3、調整住房供應結構

可能性：★★★★★

不同性質的土地出讓決定不同的供給效果。如果土地的性質屬于經營性用地，那么，即使擴大此類土地的供給數量，也不可能從根本上壓低地價，以及抑制建立在此類土地之上用以牟利的房價，因而也就不能拯救蕭條的房地產市場。要改變房地產市場的不利環境，政府就應該亮出加大非經營性用地的供給，大力支持保障性住房和政策性住房建設的王牌。只有非經營性用地的集中和規模放量，使土地供應結構出現明顯的良性改善，平抑價格的目標才有可能實現，救市的目標才能夠達到。

在短期內，一些土地資源緊缺且商品房的需求仍然旺盛的大城市，由于有更多的土地被強制用做保障性住房和政策性住房的建設，導致商品房用地減少，這些城市的房地產供需壓力不會有明顯降低。但是，從長遠的眼光來看，在全國范圍內進行這些住房的建設，一方面將影響到供求雙方的心理預期，推動樓市向理性健康方向發展；另一方面這些住房的消費將對整個社會的消費、進而對經濟增長起到拉動和穩固的作用，以期沖抵房市蕭條的影響。因此，政府將會繼續堅定不移地調整住房結構，穩定房市的發展。

王牌三：監管房地產銷售

具體方式：1、理順交易環節的稅費；2、管理第二套住房的交易

1、理順交易環節的稅費

可能性：★★☆☆☆

中國房地產的稅費，主要集中在

開發投資環節。由于占有不動產的稅賦較輕，個人投資購買房地產的預期收益便會很高，從而刺激了各類投資者的房地產需求，也在客觀上鼓勵了房地產投機行為。因此，在房地產市場蕭條的時候，應該理順交易環節的稅費，對于首次購房者和想要改善住房環境的人們，政府可以考慮減免房地產交易環節的各項稅收；而對于購買多套商品房的投機者，應該采取累進式稅率，壓縮投機者的生存空間，促進房價的理性回歸。當然這牽涉到很多的利益方，因此當政府在亮出這張王牌的時候，一定要權衡考慮，以期達到良好的效果。

2、管理第二套住房的交易

可能性：★★★☆☆

央行出臺了對購買第二套住房提高首付和貸款利率的規定，旨在遏制投機炒作，擠壓一部分投機性購房需求，這對房地產市場持續健康的發展是有利的。因此，當房地產市場蕭條的時候，如果政府能夠很好地管理第二套住房的交易，特別是監督各大商業銀行執行第二套住房的各種政策，那么對于控制房貸風險，引領個人信貸金融市場乃至房地產市場步入正常軌跡將起到“轉折性”的作用。

王牌四：刺激市場需求

具體方式：1、調整公積金貸款政策；2、給予一定購房優惠

1、調整公積金貸款政策

可能性：★★★☆☆

當房地產市場出現蕭條的時候，調整住房公積金貸款政策，也是一個刺激房地產市場需求的措施。主要的調整政策包括：第一，調整住房公積金貸款最高限額。借款人只要符合貸款條件，貸款最高額度應該可以做相應的提高。第二，降低住房公積金貸款首付比例和貸款利率。特別是對于購買經濟適用房等保障性住房及90平方米以下的小戶型住房的，就應該優先滿足其住房公積金貸款需求，同時，應該降低他們的首付比例以及貸款利率。

2、給予一定購房優惠

可能性：★★★☆☆

要馬上扭轉房地產蕭條局面，并不是一件很容易的事情，給購房者一定的優惠或許可以在一定程度上有利于房地產市場的回暖。第一，給予一定的貨幣優惠。通過減免稅費或給予補貼，使得房地產稅費能夠得到減免或延遲收取，同時按不同的購房面積給予購房者不同的購房補助。還可以借鑒一些城市以前的做法，規定在一定時期內購房的話，可以享受購房后起算的個人所得稅抵扣。第二，提供一些非貨幣化的優惠。可以出臺一定的政策，規定外來購房者在一定范圍內購房，或者房屋總價達到一定數目時，可申領常住戶口，或者享受與常住居民同等的福利等政策。當然，要在全國推廣這個模式，還是需要經過多項論證。因此政府出臺此項救市政策，還是具有不確定性的因素。

王牌五：降低外資進入門檻

可能性：★☆☆☆☆

雖然最近商務部準備下放外商直接投資內地房地產項目的備案權，初步擬下放到省級商務部門，但是，我們應該可以預見的是，如果房地產市場出現蕭條的話，政府是不會放松對外資進入門檻的限制的。控制外商投資房地產的政策風向不會變。在使用外資投資房地產上，政府還是會采取安全第一的態度，限外令是絕對不會放松的。

其他王牌：

創造良好的經濟環境

可能性：★★★★☆

借鑒美國的經驗，如果中國的房地產市場蕭條的話，中國政府應該也會出臺相應的經濟刺激計劃來改善宏觀經濟環境。不同于美國的方案，中國出臺的這些政策主要是創造一個良好的宏觀經濟環境，而不是單純的針對房地產市場。畢竟只有通過一個良好的經濟環境，消費者的信心得到恢復，才會使房地產市場煥發新的活力。