中國內地樓市跌勢或會持續

今年年初以來，隨著經濟增長放緩及股市下跌，中國內地的住宅物業市場低迷不振。有關影響現時房屋供求的因素以及如何評估短期樓市前景，值得探討。

房地產市場發展

中國內地的住宅物業市場主要包括3類住房：廉租住房、經濟適用房及商品房。就廉租住房而言，內地政府向低收入家庭提供現金補貼或實物配租。我們估計，少于1%的城鎮居民家庭居住于廉租住房。經濟適用房方面，內地政府提供政策優惠，例如豁免部分行政費用等，以鼓勵房地產發展商興建以低收入家庭為目標的單位。過去數年，這類住房分別占新屋動工量及銷售量約6%—7%。換言之，內地大部分住宅物業均為商品房。

自1990年代進行住房改革以后，私人物業市場發展蓬勃。建屋工程維持于雙位數字增長，整體樓價亦拾級而上。經濟穩定增長，是樓市得以持續發展的主要原因之一。在1998年至2007年期間，內地經濟發展穩定，保持平均每年9.5%的高增長，家庭收入亦因此而不斷增加。

內地政府于2 0 0 5年發出指令，以防止樓價急升。其中一項主要措施，是處罰閑置住宅用地一年以上的物業發展商；另一項措施，是向購買物業后2年內將之出售的住房賣家征收商業稅 。有關政策對房地產市場影響頗大。房屋價格年增長由2004年第4季的11.1%放緩至2007年第1季的6%。房地產的固定資產投資及住宅建筑工程亦告減慢，這在一定程度上反映發展商對樓市前景信心下降。

然而，住宅物業市場的調整時間短暫。在2007年第4季，樓價重拾雙位數字增長，住宅建筑項目的增長速度亦相對加快。面對樓市急速發展，內地政府于2007年9月推行新措施，試圖著力限制土地及物業的投機活動。措施嚴禁商業銀行向被指囤積土地的發展商提供貸款，而按揭借款人亦需要就其第2套住房支付40%首期，及按中國人民銀行相關基準利率的1.1倍計算利息。

房地產投資的增長于2008年初開始放緩，一手市場的住宅物業價格年增長，由1月份的12.2%回落至7月份的7.9%。在部分城市，影響更為顯著。例如，廣州住房價格年增長由去年9月份的7.2%，放緩至今年7月份的0.1%。按月計，上海、南京及深圳的住房價格亦告下滑。

房屋需求短期趨降

內地經濟持續發展，推動家庭住戶收入上升，長遠增加房屋需求。城鎮居民每年人均收入與住宅物業平均售價(以每平方米人民幣計)的比率，由2004年的3.6倍上升至2007年的3.9倍，顯示住戶于2007年對同一項物業的負擔能力比3年前高。同期，人均國內生產總值與樓價的比率亦穩步上揚。雖然如此，現時住房價格下調可能會影響買家對未來樓價走勢的預期。對于那些預計物業價格會進一步下跌的潛在買家，他們或會放棄于短期內置業，以減低風險。事實上，現時樓價回落，正反映住房需求減少。同樣，約90%為按揭貸款的居民中長期消費貸款，增長幅度亦較上年度低。

目前市況與2005年樓市下滑時不同，經濟前景不明朗正影響市民的置業意欲。由于發達國家的經濟增長正在放緩，令中國內地的經濟前景蒙上陰霾。再者，內地股市已從2007年10月的高峰回落超過60%，城鎮居民財富增長放緩，甚或下降，也可能減少住房需求。

內地政府的舉措，包括過去數年間向住房賣家征收商業稅及要求住房買家繳付更高利息，顯示決策當局著力限制房地產市場的投機活動。假若內地政府繼續循此方向推行政策，將會成為壓抑房屋需求的重要因素。

實質利率上升亦可能打擊住房需求。內地通脹一直高企，而傳統上置業被視為對抗通脹的方法。然而，實質利率會影響樓價走向。這一點從過去10年來實質利率及樓價升幅的反比關系中可見端倪。內地通脹率由2月份的8.7%高位回落至7月份的6.3%，而名義利率維持不變，這促使實質利率上升。若趨勢持續，住房需求或會進一步減弱（實質利率以1年期名義利率計算。不過，即使以超過5年期的名義利率計算，結果亦大致相同）。

房屋供應或會減少

除了需求之外，房地產市場亦受供應因素影響。正如上文所及，內地政府去年限制銀行向被指囤積土地的物業發展商提供貸款，促使發展商加快開發閑置的住宅用地，增加房屋供應。但實際上，房屋供應似乎正在減少。房地產的固定資產投資年增長，由去年10月份的42%回落至今年6月份的38%。而6月份在建住宅樓宇面積的年增長為21%，遠低于去年10月份的47%高位。同樣地，竣工房屋數字于過去數月亦告減慢。

理論上，減少土地囤積將會增加可供出售房屋的數量。然而，由于預期樓價下跌，為謀對策，房地產發展商也可能因此而減慢建屋工程進度。此外，內地政府抑制土地投機的舉措，亦可能降低發展商對行業前景的樂觀程度。內地政府于2005年決定，向閑置住宅土地1年以上的發展商征收罰款。此舉非但沒有加快、反而是減慢建屋工程活動。

再者，發展商面對資金壓力，亦可能會進一步減少興建住宅房屋。由2007年初開始，中國人民銀行屢次將1年期營運資金貸款利率、法定存款準備金率調高，緊縮貨幣政策，加上內地政府對貸款的限制，不但令獲取信貸更形困難，亦會增加發展商及潛在買家的成本。

總結

短期而言，樓市不明朗因素正在增加。買家預期樓價進一步下跌等因素，將會延長目前房地產市場的跌勢。經濟增長下滑的風險及打擊投機活動的政策，亦會繼續影響房屋需求，但建筑工程減緩可望抵銷部分對樓市不利的影響。在2005年開始的樓市調整周期需時超過1年才見好轉。若按此推斷，現時樓市跌勢或會持續數季，之后才出現較穩定的長期復蘇跡象。

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