上海工業地產投資指引

在住宅和商業用地的價格不斷被刷新、宏觀調控頻頻的今天， 工業地產的投資價值終于越來越清晰地浮出水面。與住宅和商業物業相比，它們具有地價低、收益率高而穩定的特點。在上海這片投資熱土上，工業地產究竟上演了怎樣的劇情，我們又該如何進行投資？

不同類型工業物業發展趨勢

工業地產涵蓋了多種產品和物業類型，包括重工業廠房、輕工業廠房、倉庫、研究與發展用房等。而對于不同類型的物業，今后的發展趨勢也有差異，對于投資者來說，尤其應該引起重視。要明確的是，在工業用地上建造商品房屬于違法用地，得不到法律保護，因此在工業用地上建造的寫字樓、酒店、商鋪在此不作討論。

第一類是重工業廠房。從1990年代中后期開始，上海的工業發展重心開始以重工業為主，而也正是由于重工業的發展，才使得上海經濟騰飛得以實現。上海所在的長三角目前處于由工業化中期向后期過渡的階段，重點發展的6大行業中有5個屬于重工業范疇，分別是石油化工、精細化工、精品鋼材汽車和成套設備制造業，并且，這個轉型期可能持續較長的時間。這表明，為這些產業提供配套服務的企業仍有較大的發展空間，但是，投資者應注意重工業在未來的規劃布局，避免由于污染等原因而進行的規劃調整。

第二類是輕工業廠房。目前市場上大量的標準廠房就是輕工業廠房，建筑標準較低，而且在行業上具有更強的通用性。上海的發展目標是成為全國輕工行業的物流中心、研發中心、檢測中心、信息中心，成為運用新技術、新能源、新材料發展高技術輕工產業的新龍頭，這也就意味著，傳統的生產加工型廠房需求可能面臨逐步縮減，而滿足物流、研發性的廠房需求將逐步增長。

第三類是倉儲設施。與倉儲設施需求休戚相關的行業是物流和零售業。由于上海具有港口、機場等區位優勢，加之政府將物流業作為優先發展的產業，促使物流設施在未來的供求增加， 而近年來零售業的快速發展，也對倉儲設施的需求不斷提升。

從工業和服務業的發展趨勢上看，上海未來的倉儲需求將逐步轉向以大型企業為主，倉儲業面臨向專業化、標準化發展的轉型。那些靠近大型企業、規劃合理、運作良好的倉儲設施，將在未來的發展中占到優勢。

第四類是帶有研發性質的用房。這類物業在建筑形態上兼有寫字樓和簡單生產廠房的特點，其行業通用性更高，幾乎所有的創意產業和部分的小型生產、測試企業都可能成為用戶。上海的創意產業發展近年來已經成為熱點，增長率連續幾年超過10%，與此同時，市中心寫字樓租金的快速攀升也使得一部分租戶走向工業園區內的寫字樓。未來的競爭將偏向于產品的獨特性和入住企業的服務。不過，我們要再次提示投資者，純寫字樓項目屬于違法用地，在購買時必須注意。

大開發企業的投資要領

目前，物流園區建設是全國的熱點，全球最大物流配送設施網絡的開發商和提供商美國普洛斯于2003年進軍中國，陸續在蘇州、上海、廣州、大連、深圳、北京、天津等重要城市建設物流園，并且均受到好評。以大連普洛斯-集發大窯灣物流園為例，在選址上，大連擁有著名的天然良港，是我國北方重要的對外貿易港和東北地區最大的貨物轉運樞紐，區位優勢明顯。東北地區工業基礎雄厚，重要資源對港口物流需求很大，過去由于物流設施的制約，大量的轉運在韓國完成，于是普羅斯看到了巨大的物流需求潛力；并且，保稅港區享有優惠政策，保稅港是目前我國開放度最高的經濟監管區，是我國目前港口與陸地區域相融合的，保稅物流層次最高、政策最優惠、功能最齊全的監管區域；其次，普洛斯提供高標準的物流設施及開發和定制服務；此外，它能夠運用本地與全球的資源，與客戶建立密切的合作關系，為其在合適的時間和地點提供合適的設施。

另一個以綜合性園區開發管理見長的企業是新加坡騰飛，先后在蘇州、天津、沈陽、杭州等城市打造先進工業園區。他們的成功之道在于利用騰飛園區和房地產管理系統，結合不同地區的特點，對規劃予以嚴格管理和執行。比如蘇州工業園以分等級商業中心取代商業街，城市秩序和交通因此相對穩定；園區內規劃了“研究生城”，加強人才引入。而在杭州的新加坡杭州科技園，則利用杭州的人才和產業優勢，打造班加羅爾式的軟件外包基地。其工業園區的規劃建設時間有些長達8年，在嚴格執行正確的規劃思想的同時，也給調整預留了很大的空間。

對于企業或者工業地產的投資者而言，選址是一個復雜的過程，要考慮的問題包括確立物業的承租者或購買者的行業類別、判斷某一地區的區位條件、交通是否能夠滿足這一產業的要求、在更大的區域內未來的產業發展將如何、是否有新的機遇出現、政府對于該區域的規劃和扶持的產業類型及扶持的方式等。尤其對于投資者來說，好的工業物業歸根結底是要有較高的回報率，一些物業看似非常優秀，但由于售價高昂等其他因素，使得回報率并不令人滿意，那么對于投資品而言，這并不是好的選擇。

工業物業的投資風險提示

目前，由于穩定的高收益率，工業地產越來越成為眾多開發商和投資者追捧的對象。不過，工業地產并非理想中的絕對低風險產品。首先，工業地產開發對資金的需求很大，而其回收期很長，有些項目甚至在10年以上，因此，目前的加息通道使得開發企業要承受很大的利率負擔；其次，政策對于工業地產的控制將進一步加強。如近期出臺的對于工業用地使用效率的控制文件規定了單位投資額，并且限制配套設施的過度開發，這些都將使工業地產的資金要求和招商難度加大；最后，產業轉移的預測難度大使工業物業具有不確定性。如目前上海商務成本的上升，使得部分企業轉而選擇長三角的其他城市。