觀望氣氛加強 樓市回暖難度增大

對于2008年下半年樓市的判斷，可以總結為：樓市觀望氣氛有可能持續加強，奧運后不可能出現大的轉折；樓市回暖難度在增大，土地制度的財富轉移效應與購買力下降是根本問題；下半年國內外宏觀經濟的不確定性是確定的，政府調控方向也更加難以預測。

自2007年第4季度以來，中國房地產市場進入了濃厚的觀望氣氛中：成交量銳減，同時價格上漲幅度顯著回落。

據國家發改委、國家統計局調查顯示，與去年同期相比，2008年2季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲9.2%，漲幅比上季度低1.8個百分點。國家統計局近期公布的信息也顯示，6月份國房景氣指數為103.08，比5月份回落0.26點，比去年同月回落0.55點。這是該指數連續第7個月回落。

高房價讓百姓的錢流向國庫

房地產市場是一種典型的“需求主導型”市場，改革開放30年的國民財富積累，在房地產業領域得到巨大的能量釋放。但是，仔細分析一下相關數據，我們發現這種畸型發展的房地產業并不具有可持續性。首先從房地產供應來看，過去30多年的發展，中國住房總量實現了飛躍，人均住房面積大大提高，到目前已超過27平方米，住房壓力大大緩解，但仍不能滿足老百姓不斷提高的住房要求。

自2004年以來，住宅竣工銷售面積比一直低于1.0，這就意味著住宅的供應跟不上需求。正是這種供不應求的巨大矛盾，使得我國近年來房價收入比自2003年以來連年攀升，因為這種供不應求的局面，老百姓將過去30多年的積蓄全部搭了進去。“房在天上飛，我在地上追”成了中國房地產市場近年來的真實寫照。

如此高的房價產生了巨大的財富轉移效應，占據房價比重的30%-40%的貨幣支付力，通過地價形式流向了國庫，由此造成了國民財富向國庫的轉移，其背后是城市居民可支配財富的縮水。尤其是從05年第3季度以來，全國主要城市綜合地價增長率迅速提升，其年增長率由1%增長到2007年的14%，2007年的土地出讓金高達11000多億元人民幣，國民財富轉移速度令人瞠目結舌！

樓市回暖的可能性較小

事實上，中國房地產市場向下運行的方向不僅從需求層面反映出來，也從供給層面得到了反映。房地產開發投資量自1998年以來持續攀升，其占社會總固定資產投資的比重由8%攀升至2007年的19%，這一比重已經處于國民經濟發展的高位。同時也可以看到，房地產開發投資的增速自2004年以后已經開始放緩，因此導致了2004年以來房價止不住地陡升，宏觀調控收效并不明顯。

由于需求因素的變化，房地產開發投資速度也開始放緩。從房地產業類型上來看，除了辦公樓的投資還在增加之外，住宅投資增速明顯放緩，而商業營業用房投資則不升反降。這些數據都反映了房地產業發展進入了一個向下運行的區間。

同時，結合上半年來股市上超過15萬億元人民幣的市值蒸發，中國城市居民的住房購買力也大大下降。由此決定了中國房地產市場回暖的可能性較小。

觀望是周期性調整的前兆

到目前為止，許多人仍把觀望當作一個插曲，認為是房產調控政策下的一個短期反應。其實不然，從樓市發展的10年歷程來看，目前的觀望是房地產進入周期性調整的前兆。

自1998年中國城市住房體制改革以來，中國房地產市場已經成為一個在制度性方面存在根本缺陷的不完全市場。這是因為城鄉的二元體制造就了中國的城市居民只能選擇城市房產，也就是說，在中國談房地產市場，只能是城市房地產市場。這些年來，城市化的發展速度既高于人口的增長率，也高于工業化發展速度，這種快速的城市化背后是由高速發展的房地產市場來支撐的。

與往年大為不同的是，從供求來判斷房地產市場趨勢的方法已經失靈。正如前面所講，中國房地產市場是一個需求主導型市場。自2007年房地產市場出現轉折以來，影響居民購買力的諸多因素都在變化，其中最重要的是物價上漲。如今從緊的金融政策、美國次貸危機的蔓延、全球經濟的下滑、油價糧價高漲、中國經濟結構性矛盾等等因素都在影響著中國經濟的全局面，而且這些影響因素仍在進行深刻變化，發展方向難測，這些都加劇了房地產市場上的觀望氣氛。

(許艷清 整理)