２００９年，該買房嗎？

種種跡象表明：2008年全國范圍的房價都有所松動，然而懷著“買漲不買跌”心理的購房者們依然持幣觀望，寄望著2009年房價的繼續下跌。那么，房價在2009年會不會跌呢？我們在2009年該買房嗎？

即將過去的2008年，全國城市房價似乎有所下跌，其中，房價跌幅最大的是深圳和成都。尤其是深圳，2008年前三季度深圳房價回落，商品房銷售均價達到12404元/平方米，同比下降10.3%，增速下降53個百分點。就連抗跌性最強的北京，降價現象也屢見不鮮。北京的一位女士在購買東恒時代家園的一套商品房10天后，發現同樣戶型降價14.7萬，違背了售樓小姐“肯定不會降價”的承諾……

“拐點”是遲到還是不到？

在2008年初的時候，房產界的兩位明星級人物，萬科的王石和SOHO的潘石屹對此有過一番爭論。王石認為部分城

市樓價拐點已現，一些城市的樓市已經開始出現“拐點”的跡象。他依據的是需求量的數據：廣州萎縮了44％，北京相比去年同期下降9.2％，上海下降15％。而潘石屹認為：樓市要拐必須地價先拐。如果2008年樓市會拐，那么先會從土地市場出現拐點。土地供應后一般兩年左右才能在市場上形成房子供應。所以， 2006年、2007年的土地供應將會直接影響到2008年、2009年的房屋市場。

現在，2008已接近尾聲，我們似乎已經能夠看到兩位房產界大佬在年初的預言孰是孰非，似乎“拐點”并未到來。那么，2008年各城市房價的降價是否意味著“拐點”到來的征兆？遲到的“拐點”會否在2009年出現呢？

安邦咨詢公司總裁、首席分析師陳功認為：“城市房價的波動主要是因資本波動而起的。由于一線城市對資本的爭奪能力強于二線或是其他城市，上海和北京對資本的吸引力，一定會強于成都或昆明這些城市。所以一線城市的房價最抗跌。尤其是北京的房價，將會表現出超強的抗跌性。”言外之意，至少在北京，出現拐點的可能性不大。那么其他城市呢？我們可以從國家發改委對10月全國70個大中城市房屋銷售價格變化情況的發布看出一些端倪：2008年我國房價的變化趨勢高開低走，五大城市新房市場中，“京杭”價挺量縮，“滬穗深”價量齊跌：1-10月各大城市新房價格環比平均漲幅為北京0.31%，上海-0.12%，廣州-0.58%，深圳-1.68%，杭州0.07%，相比之下深圳08年以來房價下跌較為明顯。

按月來看，北京和杭州1-8月新房銷售價格環比均有所上漲，9、10月份才開始小幅回落，在樓市近一年的觀望期當中，這兩個地區房價的長期堅挺實屬難得，但盡管兩地房價沒有明顯下調，成交量卻大幅減少，其中杭州10月新房交易量同比減少了54.3%，北京新房交易量同比則減少了35.9%。上海、廣州和深圳自今年1月以來房價漲跌互現，成交量的變化方向也有所差異，其中廣州10月新房交易量同比減少27.3%，上海同比減少62.4%，而深圳樓市自去年7月起至今已經歷了近一年半的調整，房屋實際成交價格回落也較明顯，因此今年的“銀十”深圳新房成交量同比去年同期有了90%左右的增長。可見房價的小幅調整并不能得到消費者的普遍認可，使房價回歸到消費者可以承受的區間之內才可能拉動成交量的止跌回升。所以從五大城市的成交量來看，我國房地產市場仍存在較濃的觀望氛圍，如果非要說有拐點的跡象，也僅僅是在深圳出現而已。

十大抗跌城市：2009難降價

業內普遍認為，盤點全國省會(包括直轄市、自治區)各大城市，最抗跌的有以下10個城市，呼和浩特、烏魯木齊、銀川、長春、濟南、哈爾濱、西寧、蘭州、合肥、鄭州。

目前來看，它們最大的特點就是房價基本穩定，還沒有出現大跌的情況，評估未來三年內也不會出現大幅降價，因為這些城市的房價本身就不高，甚者有的還出現微漲，是名副其實的抗跌城市。

考核是否抗跌的主要指標有三個：市場報價、預定成交價和實際成交價。這十大省會城市由于受到個方面的因素影響，房價上漲階段穩定有序，沒有出現暴漲的現象，房市調整后也沒有出現大幅的下跌情況，而且房市的剛性需求還依然強勁，房產成交量要比一二線城市要多一些，正處于房市起步階段，房價雖然受到大勢的影響，但基本比較穩定，所以是大家目前公認的十大抗跌城市。因此，在這十個城市打算購房的消費者在2009年大可出手。

房產專家：房價大跌可能性很小

盡管2008年很多城市的房價略有下降，讓購房者們仿佛看到了大幅降價的曙光，但眾多房產專家卻不約而同地認為2009年房價大跌的可能很小。

以此觀點為代表的中國房地產業協會秘書長朱中一近日分析：從目前形勢來看，房地產市場自身調整和全球經濟減速使得房地產市場信心難以及時恢復，未來數月住房交易量、新開工面積可能進一步縮減。但在中央政府和一些地方政府近期出臺的一系列措施的刺激作用下，總體上看，未來幾個月樓市繼續下降的空間非常有限，房價大跌可能性大大減少。

他認為，從長期看，至少在2020年以前，由于城市化、工業化的快速推進，人口年齡結構的變化，消費結構的升級和舊城拆遷改造工程，我國房地產業發展長期看好。目前的市場調整只是長期發展過程中的短期波動。他解釋說，今年下半年以來，房地產市場快速下降的原因很多，從宏觀因素看，與國內經濟進入調整期，美國次貸危機波及全球經濟明顯減速有關；從國內政策分析，與宏觀調控政策的疊加、住房保障制度的推進有關；從房地產市場內在規律來分析，一些地區經過10多年的快速發展后進入調整期，很多自住性需求和改善性需求在快速發展時期已經得到滿足，高房價超過一般購房者的承受能力，房價開始下降后又導致部分消費者持幣觀望。

上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅也認為，中國經濟不可能擺脫國際金融危機的不良影響，但房地產業也是我國經濟的支柱產業，對整個國民經濟都產生著較大的影響。政府部門通過制定政策對經濟的恢復特別是房地產業的恢復起到重要的作用，這對中國經濟的下滑起到了強大的抑制作用，因此2009年房價出現大跌的可能性很小。

購房者：多數不信專家預測，81％認為09年房價還會降

雖然很多專家預測2009年房價不會大跌，但是現在的民眾似乎對專家的言論和預測不以為然了，繼續持幣觀望，甚至有人提出大家一起行動起來，3~5年內不買房，拖死開發商們。在北京，很多售樓處的售樓小姐也表示：現在以前的銷售技巧完全不管用了，很多看房的人無論你怎么說，就是沒有購買欲望。

身在廈門的一名網友表示：“2008不看房，不買房，我們就不信2009它不降一半。全世界都在房價大跌，我們就不信廈門可以不降。”他的依據是：去年他在廈門看的9000多元每平米的房子，3個月前降到8000元每平米左右，現在是7000元每平米左右，他預計2009年很多房子會降到4000元每平方。這個結論讓很多人都不相信。但他卻說：“不要忘了：3至4年前很多房子只有2000多元每平方，房價從哪里升起，就降回哪里。”

認為2009年房價會大跌的民眾其實是相當多的。近日，中國青年報社調中心通過新浪網新聞中心，對14493名公眾的調查顯示，81.0％的公眾認為2009年房價還會降，其中，41.7％的人認為房價將“有所下降”，39.3％的人認為會“大幅下降”。此外，8.3％的人認為房價會“維持現狀”，7.7％的人認為房價會“略有上漲”。值得注意的是，35.2％的受訪者月收入超過4000元，是擁有買房消費實力的主要人群。

同期，通過騰訊網對7898名公眾的在線調查顯示，即使是對各城市中心區的房價，也有74.9％的公眾預測明年將下降，其中32.2％的人認為大幅下降。

降與不降，就看博弈結果

其實，房地產市場的變化有一萬條理由，但價格博弈是核心。市場經濟最為簡單的常識告訴我們，不會只有一個價格上漲近十年而不會下跌的市場。目前國內房地產開發商，一方面認為房地產面對巨大困難，要政府來救市場，另一方面又寧可不賣一套也不降低價格，其要維護的就是房地產暴利模式，就是希望這種暴利永遠持續下去。這就是目前房地產市場價格博弈的核心所在。正如博弈論中的一個典型游戲狀態——“囚徒困境”，游戲中的囚徒雙方互相猜測對方的行為，由于擔心對自己造成不利，最后雙方均會選擇相互之間的不合作。

目前樓市的僵持也是如此，購房者用“不買”來迫使開發商降價，而開發商也很強硬：采取“你不買、我不賣”的態度。對于暫時沒有回款壓力的開發商而言，可以做的事情就是“捂盤”，偃兵息鼓，等待樓市“小陽春”的出現。毫無疑問，2009年房價的走向，更多的也取決于全國的消費者。如果想讓房價降下來，也許我們真的不該在2009年買房。

圖片提供/新華社

編輯/梁崢