發展房地產開發金融的對策

　　房地產開發金融是指與商業建筑、住宅建設、以及大規模現有房地產改造相關的融資活動。
　　
　　一、發達市場條件下，房地產開發金融的主要特征
　　
　　（一）融資來源多元化
　　美國，房地產開發的主要融資渠道有：私人投資者（養老金基金，保險基金，富有的個人，合資企業等）、公共投資者（房地產投資信托，股票市場融資，公私合營等）、私人貸款（個人貸款，銀行抵押貸款，建設貸款等）、公共貸款（再開發貸款等）、私人贈款（非盈利目標的贈與等）、公共贈款（可支付住宅信用，稅收優惠，歷史遺跡保護贈款等）、權益融資（運用開發商從其他項目獲得的現金流）及其他。
　　德國，除了抵押貸款，“二戰”后出現了新的與房地產金融相關的金融工具。主要有：封閉式房地產基金、開放式房地產基金和房地產公司股份。德國的封閉式房地產基金是根據其民法或商法成立的一般合伙制企業。
　　日本，近年來，為了改變泡沫經濟破裂以來房地產市場長期低迷的狀況，日本政府致力于房地產證券化的發展。
　　（二）債務融資是房地產開發的重要融資來源，商業銀行僅是眾多貸款人之一
　　傳統上，投資者和開發商都會將債務最大化、股權投資最小化作為其投融資策略，這主要有以下幾個原因：（1）受到資金的限制。大部分開發商會在其資源允許的范圍內盡力開發最大的項目。（2）債務杠桿作用越大，投資回報越高。（3）債務資本成本一般低于股權資本成本，或者至少70%與80%貸款價值比之間的差別很小。中期型債務的貸款價值比往往可以達到90%甚至更高。
　　在發達國家，商業銀行只是眾多房地產開發項目的貸款人之一，人壽保險公司、銀行和抵押貸款公司、節儉和信貸（S&L）機構、互助儲蓄銀行和退休基金等也為房地產開發提供貸款。除了貸款，公開發行公司債券和抵押票據也是房地產開發債務融資的重要形式。
　　（三）股權融資有多種實現方式，公開上市只是其中之一
　　截至2007年底，在紐約證券交易所掛牌的上市公司近4000家，嚴格意義的房地產開發上市公司只有12家，其中美國房地產開發股份公司8家。截至2008年6月13日，2937家公司在東京證券交易所掛牌的上市公司中，不動產公司98家；上海證券交易所有上市公司864家，其中房地產公司37家。香港證券交易所房地產上市公司的市值占總市值的比重為13.26%。
　　
　　二、我國房地產開發金融發展狀況和問題
　　
　　（一）發展現狀
　　1、房地產金融發展很不平衡，服務能力整體薄弱
　　我國現有房地產融資渠道以銀行信