對國內房地產業不宜輕言“救市”

　　受國內緊縮政策和美國次貸危機一再擴散的影響，我國房地產業在2007年10月份以后，呈現逐波走低、由繁榮進入調整的變化走勢，許多地區商品房交易呈現“價量齊跌”的局面，由于商品房大量滯銷、資金周轉不靈導致房地產開發商感覺面臨前所未有的艱難。始于2003年的本輪經濟增長周期，與房地產投資和銷售的快速增長密切相關，房地產業是拉動經濟高速增長的支柱產業之一，它的衰落對整體經濟的不良影響不容忽視。基于此種考慮，許多人提出中國政府應對房地產業予以“救市”扶助。我認為目前對房地產業不宜輕言“救市”。
　　
　　一、房地產業在前期較快增長基礎上進行調整實屬必然
　　
　　隨著我國福利分房制度的取消，1999年以來，在公有住房商品化、成本價買房、商品房買賣規范化、二手房交易放寬等政策的引導下，我國居民住房商品化、私有化以前所未有的進程快速推進。2000-2007年我國商品房銷售額年均增速高達35.3％，商品房銷售面積年均增長26.7％，商品房銷售增速遠遠快于其它商品的銷售增速。我國城鎮居民人均住房面積由改革開放初期的不足10平米，提高為2007年的人均27.1平米。我國住房自有化程度也快速提高，據統計，世界發達國家的住房自有率大約為50-70％，而2005年我國居民住房自有率目前已達到81.6％，2006-2007年進一步有所提高。2006年以來我國各地區的商品房價格也快速上漲，“價量齊漲”成為商品房銷售的主要特征。
　　面對“過度繁榮”的商品房市場，2007年9月27日，央行、銀監會共同發布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。此外，對于當時普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為，銀監會也重拳出擊，從信貸的角度加以規范。一年后，監管部門的9·27房貸新政顯示出威力，各地房價瘋漲的勢頭被遏制，投機炒樓行為大幅減少，商品房價格和銷售回歸理性。緊縮性政策也帶來了樓市成交量萎縮、房地產開發商資金周轉出現問題，銀行房貸業務量下降等等問題，這是實現政策調整目的的附屬產品，不足為奇，如果由于開放商的艱難，取消政策限制，甚至出臺“救市”新政，前期政策效果將前功盡棄。
　　
　　二、“救市”意味著保護房地產開發商的暴利
　　
　　從2007年10月份以來，我國房地產市場逐漸呈現除了“蕭條”的態勢，表現為交易量不斷下降，連續幾年房子不愁賣的局勢成為往事。在蕭條上加上引號，是因為這種“蕭條”不是真正意義上的蕭條，嚴格來說，蕭條是指在市場價格不斷下跌即使跌破成本價的情況下，需求依然難以有效提高的經濟現象。反觀我國房地產市場，房地產市場需求不旺的原因不在于出現了真正的蕭條，而是由于房地產價格過高，大大超過廣大消費者的購買能力，因而壓制了需求。個別地區樓盤大幅度降價，結果購房者踴躍購買，說明了這一問題。
　　從經濟學的角度來分析我國目前房地產市場的供求狀況，其本質在于市場需求和供給不能形成均衡，只要價格回落到均衡價格，需求和供給就會達到均衡。正是由于產品的供應者即房地產開發商堅持價格不回落，個別開發商甚至還要將價格抬高一下，最終人為地造成了供需缺口。
　　目前，雖然房地產業具備了“充分競爭”的形式，但是從具體運營上看，無論從拿地，還是經營上，都多多少少有“社會資本”的影子。不夠透明的要素市場、不完全遵循市場規則的運營方式，注定了房地產市場是不充分競爭的。更為重要的是，在房地產市場上，開發商壟斷了定價權力這一最重要的話語權，導致廣大購房者只能是被動的接受者。即使在目前房市不景氣的情況下，房地產開發商也能堅持住，關鍵就是其壟斷了定價權。上述的分析可以看出，我國房地產市場步入的是一個人為的“蕭條”期，是房地產商自己造就的困境，根本不存在本質上的市場轉折期。這是政府是否要“救市”的重要判斷條件。
　　
　　三、我國房地產調整和美國房地產危機性質截然不同
　　
　　美國房地產危機和中國房地產市場蕭條性質和階段截然不同，美國的政策在中國并不適用。美國出臺“救市”政策是在房地產泡沫破裂后，為維持經濟正常運轉采取注入大量資金的補救措施，無可厚非。而中國房地產不景氣其實質是在房地產泡沫的制造過程中受阻，此時如果政府在金融、信貸等方面施以援手，進行“救助”，那就意味著8n1f47EO5bREoKMVM/iXmw==支持房地產業可以繼續吹大泡沫，表面看，中國經濟保住了增速、房地產開發商度過了艱難，但實際受損失的是普通購房者和國民經濟持續健康增長的前景。老百姓購買了遠遠高于自己支付能力的住房，背上一生難以解脫的債務。國民經濟由于房地產的過度泡沫早晚要破裂，經濟運行不僅會重蹈日本80年代房地產泡沫破裂帶來的實體經濟危機，也會重現美國本次房地產泡沫破裂帶來的一系列金融和信用危機。
　　美國之所以要“救市”，一個重要的原因就是房地產市場和金融市場有著千絲萬縷的聯系，一旦房地產市場出了問題，金融機構會受到影響，直至發生金融危機。
　　但是，美國的政策未必適應我國。首先，我國的房地產相關貸款所占比例與美國相比，比重依然比較低。相關的統計數據表明，我國目前各項貸款余額的占比中，房地產開發貸款大約占7％，個人住房貸款大約占11％，二者合計達到18％。跟美國相比，這一比例并不大。其次，我國還沒有實施按揭貸款證券化等措施，即使萬一發生一些危險，也不會在整個金融系統大規模傳播，因為房地產問題而發生大規模金融風險的可能性不大。再次，我國斷供這一說法最近很短時間才出現，而且大多數被證明為騙局，由某些利益團體推動的騙局，而另一部分可能會出現斷供的團體是投機者。因此。大規模的斷供出現的可能性并不大。同時，即使出現小規模斷供，銀行由于規模大，受到的影響也不會很大。
　　
　　四、出臺“救市”政策有違公平
　　
　　客觀而言，目前的房地產價格已經使社會各階層的利益格局發生了很大的、不利于中低收入階層的變化，這一改變已經通過壓縮消費而影響到了宏觀經濟長期發展的前景，如果繼續做出有利于房地產價格上漲的行為，無疑會激化社會矛盾，代價高昂。我們記得，在幾年前，為了控制房地產價格過快上漲，政府曾陸續出臺過一系列措施政策，而這些卻被房地產商和地方政府聯合給“抵消”了，沒有達到預期目的。目前，在國內外雙重壓力的情況下，房地產開發商遭受懲罰的時候，政府就伸出援手，讓房地產開發商渡過危難，房地產開發商有什么理由永遠處于被保護的地位?即使說房地產行業是一個支柱性行業，但是如果任由房地產開發商操縱市場，受到損毀的是絕大多數人的未來利益和長期經濟增長的趨勢，而從其中得利的只會是少數人，這顯然是不公平的。
　　
　　(執筆：祁京梅)
　　
　　(本欄目策劃、編輯：蘇小