淺談對建筑施工型房地產企業項目成本管理的認識

　　在當前房地產市場競爭日趨激烈的條件下，房地產企業尤其是建筑施工型房地產企業加強項目成本管理，向科學管理要效益，是提高企業市場競爭意識、質量意識、效益意識的一種行之有效的科學管理方法。
　　
　　一、建筑施工型房地產企業成本管理的特點
　　
　　建筑施工型房地產企業在生產環節的特點是工期長、核算復雜，它的成本管理應該是一個全員、全方位、全過程、全環節的管理。要合理組織安排每一類工作人員的協調工作，同時也要宏觀控制和安排施工過程的每一環節和步驟，保證施工的順利進行。同時，財務管理是企業經營管理的核心，而成本管理則是財務管理的中心環節，是企業實現良好經濟效益的有效保證。市場經濟條件下的成本管理必須采用現代管理手段，建立成本預算、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核為主要內容的新的成本管理體系。
　　
　　二、建筑施工型房地產企業成本管理存在的缺陷及問題
　　
　　(一)成本核算體制、成本管理的方法落后
　　建筑施工型房地產企業管理不到位，工程干完后成本才被反映出來。這種成本管理方法不能及時收集、傳遞、處理、儲存生產經營過程中出現的大量數據信息，對成本信息做到正確的選擇與使用，不能及時準確的發現成本管理中所存在的根本問題及原因。難以對癥下藥。另外還容易存在著會計信息失真等諸多問題。
　　
　　(二)成本管理的內容不全面
　　一些企業對成本管理內容的認識仍然局限于傳統觀念之中。認為成本管理就是管施工過程中的制造成本費用(人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、等)核算。缺乏對生產經營全過程的成本管理，預算管理和成本管理脫節，管理費用居高不下，造成非制造成本失控，成本直線上升。
　　
　　(三)成本管理意識淡薄
　　企業成本管理普遍存在著：重事后輕事前；重靜態輕動態；重短期輕長遠；重數量輕質量；重局部輕全局；重具體輕宏觀；重現象輕本質；重內部輕外部；重戰術輕戰略的弊病。習慣于按傳統思想觀念想問題、辦事情，靠完成產值，擴大投資，提高售價來實現企業盈利。因此，企業一方面要防止因產值規模而造成資源浪費；另一方面也要防止因盲目擴展規模，廣種薄收或廣種不收，使企業陷入粗放管理的困境。
　　
　　三、建筑施工型房地產企業加強成本管理的措施
　　
　　現代成本控制是一個系統工程，需要多方面配合配合和協調，從事前、事中、事后三個角度進行控制管理。
　　
　　(一)搞好成本預測，編制成本計劃，樹立新的成本管理理念
　　建立一支專業化水平高的內部預算隊伍，必須在施工前期編制完成內部預算，建立預測模型。選擇成本預測方法，進行成本預測，制定目標成本。通過成本預測可以使項目經理部在工程項目未施工之前，就已在項目利潤的高低上有初步的了解，選擇成本低、效益好的最佳成本方案，并能夠在施工項目成本形成過程中，針對薄弱環節加強成本控制，克服盲目性，提高預見性。
　　成本管理由生產經營決定成本，逐漸向成本干預生產經營的開拓型成本管理方向發展；向企業的預測決策領域滲透；向技術質量管理等方面擴展。樹立新的成本管理理念將是搞好企業成本管理工作的前提條件。
　　
　　(二)建立責任成本中心
　　建筑施工的房地產企業普遍存在成本管理責任不明確的現象，項目經理認為成本管理是財務部門的事情，而實際上財務部的人員對施工技術不是非常精通，根本無法控制成本。建立責、權、利相統一并承擔經濟責任的責任成本中心是控制成本的有效措施。
　　建立工程項目成本預測評估制度，科學合理地確定各項目標成本指標、是現代企業成本管理的特征。
　　建立縱向到底、橫向到位的目標成本管理體系，在制定目標成本時，要根據市場和企業實際，通過成本預測，考慮企業的經營條件，擬定企業經營目標成本，力求符合實際，貼近實際，具有可控性。簽訂縱向到企業法人項目經理部各班組、個人；橫向到企業法人(項目經理、書記)各分管領導各業務部門個人的目標責任合同。按照獎罰對等的原則，實施重獎重罰，真正形成全員、全方位、全過程的立體式動態成本管理，不斷提高成本效益，實現資本的保值增值。
　　
　　(三)加強成本管理的過程控制
　　1、嚴把資金控制關
　　建筑施工的房地產企業從事房地產開發建設周期長，墊付資金量大，資金回籠速度相對于一般性生產企業也慢得多，因此資金控制是成本控制的重要一環，以防止出現“爛尾樓”現象。資金控制一方面要求公司經營流程的合理化，另一方面，控制開發周期也至關重要。
　　2、制定各種材料的消耗定額，把好材料采購關
　　建筑施工的房地產企業成本中材料是整個房屋成本的重中之重，材料成本一般占到整個工程成本的65％左右，制定各種材料的消耗定額，搞好材料成本控制對降低成本，提高經濟效益有重要作用。
　　3、嚴格材料收發手續
　　對進場的各種材料，由現場材料管理員認真檢查，與材料的型號、規格、數量、質量標準核對無誤后，填寫材料入庫單，為加強監督作用，入庫單上必須有兩人以上簽字方為有效。采取必要的經濟手段，鼓勵各施工班組及施工人員回收再利用廢舊材料，配合以相關的競賽活動，推行收舊利廢工作日?；?，保證企業經營成本控制目標的實現。
　　4、加強人工費的核算和管理
　　建立一支專業技術水平高，人員穩定，技術工種齊全的勞務隊伍，必要時也可采取公開招標等形式選拔合格的施工隊伍，可以提供工作效率，縮短工期，降低人工費的支出。
　　5、加強質量管理，采用新設備新技術
　　質量是企業生存的必要條件。要想實現最低質量成本就應該嚴格按照施工組織設計進行施工，提高工程質量的一次成優率，盡量避免窩工、返工所帶來的損失。隨著施工技術的不斷發展，施工過程中使用一些新的技術和設備，可以節省材料和節約時間，大大的削減工程成本，縮短工期，生產出高質量高技術的精品工程，樹立良好的企業形象。
　　6、建立完善的內部控制制度
　　項目經理部應緊密結合工程的特點，制定出合理可行的控制依據，建立起具有約束和激勵雙重作用的內部控制制度。
　　7、做好預算成本和實際成本的對比分析
　　項目完成后，立即將成本的實際指標與計劃、定額、預算進行對比和考核，評定施工項目成本計劃的完成情況和各責任者的業績，并依次給予相應的獎勵和處罰。
　　規范成本構成和形成機制，提高成本報告的真實性、準確性、及時性，堵塞成本管理中的各項漏洞，努力實現低成本、高質量、高效益的發展戰略，推動建筑施工的房地產企業成本管理，使企業的發展邁上一個新臺階。
　　
　　(作者單位：新疆生產建設兵團勘測規劃設計研究院)
　　
　　(本欄目策劃、編輯：曹