深圳“斷供門”的反思

易憲容

“斷供門”是一兩個月前開始傳說的，是指用住房按揭貸款購買住房的部分深圳居民，由于房價下跌得太快而不再歸還銀行按揭貸款的事件。此消息一在網上傳播，便以最短的時間成了國內各媒體密切關注的熱點問題，它也很快成了一些人要求政府改變目前房地產市場政策的理由。其實，“斷供潮”并沒有在深圳發生，更不會蔓延到全國。

一是今年上半年全國的房價仍然上漲了10.2%。6月份，全國70個大中城市的商品房價格同比上漲8.2%，其中一手房價格同比上漲9.2%，二手住房銷售價格同比上漲7.5%。而6月份深圳一手房價格下降1.3%。也就是說，除非商業銀行惡意把銀行貸款貸給沒有還款能力的人，否則，在全國房價普遍上漲的情形下，哪里來的個人按揭斷供呢？

二是假定房價快速下跌，跌到個人歸還銀行的貸款大于住房市值，那也不是按揭戶想斷供就可以斷供。在中國還沒有《個人破產法》的情況下，個人負債是無限責任，因此，如果有還款能力而不歸還按揭貸款或斷供，并不是把貶值的房子還給銀行就一了百了，商業銀行一定會繼續追討未及償還的債務，一定會要求斷供戶用其他財產來抵償其債務。如果是惡意欠款，那他還會受到商業銀行的法律訴訟。

此外，在個人首付款、購房交易費用、已還按揭款、法律訴訟費用和個人信用等構成的巨大損失面前，誰會輕易地斷供？1997年至2003年，香港的房價下跌67%，曾出現過15萬戶負資產的按揭戶，但沒有一個香港人惡意斷供。可見，個人斷供的負面影響有限。

三是深圳商業銀行的個人按揭貸款余額只有2200多億元，不良率僅0.67%，但是為什么有人出來說，如果“斷供潮”不阻止會讓銀行受到1000億元以上的損失？這樣的彌天大謊也會有人相信？而且我們的媒體也大肆渲染并在短期內傳播全國。其中有許多問題值得認真反思。

“斷供門”為什么能夠在短期內引起國內各媒體的密切關注？問題的根本點就在于，在目前國內房價剛開始向理性回歸的背景下，購房居住或投資的人都在關注，如果房價真的下跌并下跌得很厲害時，有無規避風險辦法？不少人肯定會想，如果“斷供”能夠把個人購買住房的風險降低到最小程度，也不失是一種可選擇的辦法。炒房者更會這樣想。這樣，“斷供”自然會吸引用按揭貸款購房消費者的密切關注。

同時，當房價出現調整，消費者的預期會出現巨大逆轉，使得大量居民沒有意愿“進場”。加上過高的房價早就把國內80%以上的居民拋離在房地產市場之外，從而使得銷售額迅速下降。在房地產開發商不愿意調整價格和房地產市場為政策市的情況下，開發商自然會尋找或制造一些概念來要求政府來改變當前政策。“斷供門”的出現正好成了房地產開發商借題發揮的機會。

還有，“斷供門”事件應該是一次全國性房地產知識普及和房地產信息交流的過程。它讓廣大民眾知道了什么是斷供，什么是斷供的條件及個人斷供行為的后果。即：個人按揭貸款形成對銀行的負債，具有無限責任，個人住房財產不及抵貸款債務后，銀行可用其他個人財產抵，現在還不起可以將來還，甚至可以延續到繼承財產的后代等。我想，在這次“斷供門”事件中，有商業銀行主張其權力的意義就在這里。但是，這里同樣有個問題，商業銀行對按揭貸款進入者的審查是否嚴格。如果不是這樣，按揭貸款人同樣也可能以此來減免債務負擔。

同時，在“斷供門”事件中也可以看到，希望把房地產娛樂化，希望制造一些房地產概念及輿論來左右房地產市場價格和政策的事情成了歷史。可以說，未來房地產市場只是產品質量競爭的市場，一些想通過概念炒作任意謀利的機會在減少。

再就是，“斷供門”也給商業銀行更多的警示：盡管個人住房按揭貸款是商業銀行的優質資產，但這是有條件的，即在房價上漲時才是如此。如果房價下跌，此類貸款同樣會帶來巨大風險。面臨這些風險，無論是銀行監管機構還是商業銀行，都得對現行風險管理制度與規則進行全面評估與檢討，以便完善其個人住房按揭貸款風險管理規則。

總之，“斷供門”事件已經水落石出，它給了我們對房地產市場更多的反思。