２００８：沸騰之后是理性

李波濤

房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了多年的持續(xù)上漲之后，2008年二手房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭放緩將成為大勢(shì)所趨。

相比2007年沸騰的房市和飆升的房?jī)r(jià)，2008年，房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)跌了，房地產(chǎn)商慌了，房產(chǎn)投機(jī)客偃旗息鼓了，自主購(gòu)房者理性了，更有國(guó)家緊縮的銀行銀根和穩(wěn)定房市的一系列房產(chǎn)政策的出臺(tái)。那么，重重考驗(yàn)下，2008年，中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎樣？我們購(gòu)房者又該何去何從。

還市場(chǎng)以真實(shí)

隨著國(guó)家調(diào)控政策效力的發(fā)酵，2008房?jī)r(jià)上漲幅度 將大大低于去年。2008上半年，由于國(guó)際資本市場(chǎng)震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國(guó)際熱錢可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房?jī)r(jià)的城市可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)在高位震蕩，但中國(guó)房?jī)r(jià)整體性走熊拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能性不大。

面對(duì)2008年復(fù)雜的房產(chǎn)形勢(shì)，有必要科學(xué)理性的分析影響房?jī)r(jià)的影響因素，才能還原真實(shí)的市場(chǎng)面貌。因?yàn)?007年高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)人們的購(gòu)買力，所以2008年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率整體是下行的，但是一個(gè)逐漸和緩慢的過(guò)程，但房?jī)r(jià)在未來(lái)的十幾年是上行的趨勢(shì)，歸根結(jié)底還是因?yàn)橹袊?guó)的城市化和大量人口高峰出生的人口到結(jié)婚結(jié)婚年齡，從而形成很大的剛性需求，從這個(gè)角度，中國(guó)房?jī)r(jià)漲的背后支撐還是供不應(yīng)求。

2008年一季度，北京市商品住宅總體上市量與2007年一季度上市量相當(dāng)，共上市198.09萬(wàn)平方米，較2007年下降7.66%，而上市套數(shù)方面，2008年一季度反而比07年一季度多了52套，可以看出上市的小戶型住宅量增加，90/70政策效果在市場(chǎng)上顯現(xiàn)。2008年1-3月銷供比走勢(shì)與06年初走勢(shì)基本一致。均為先升后降。2008年1月銷供比達(dá)到0.58，2月交易量及上市量紛紛陷入低谷，而上市量下降幅度相對(duì)較大2月銷供比大幅上升達(dá)到1.6，3月銷供同時(shí)上升，銷供比下降到0.93。

但區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格依然走高，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)域商品住宅交易量占全市商品住宅交易總量比重比較大。三個(gè)區(qū)域總量約占全市60%，全市成交量走勢(shì)與三區(qū)域交易量走勢(shì)基本一致，價(jià)格對(duì)于全市的價(jià)格走勢(shì)起主導(dǎo)作用。

住宅房產(chǎn)是屬于比較特殊的消費(fèi)品，住房每個(gè)家庭都需要，這是我們生活工作的歸宿，而房產(chǎn)又有自己的特點(diǎn)，如標(biāo)的額較大，購(gòu)買次數(shù)少，一生也許就一次購(gòu)買行為。因而購(gòu)買房屋的行為是對(duì)購(gòu)房者影響巨大的消費(fèi)理財(cái)行為，如何獲取信息，掌握購(gòu)房知識(shí)，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)就凸顯的至關(guān)重要。

四大因素理性房產(chǎn)

目前，國(guó)內(nèi)的指數(shù)多針對(duì)分物業(yè)或者分區(qū)域，而企業(yè)項(xiàng)目指數(shù)研究缺乏，未能挖掘和體現(xiàn)領(lǐng)先規(guī)模企業(yè)在行業(yè)中的引導(dǎo)作用；中房指數(shù)研究院通過(guò)指數(shù)的形式從局部到綜合反映一定時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)特定群體項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)方向和變動(dòng)程度。

以下筆者依據(jù)中國(guó)城市購(gòu)房者消費(fèi)投資決策信息系統(tǒng)的研究成果，分析四個(gè)重大因素對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響，進(jìn)而為購(gòu)房者和投資者的投資決策提供參考。

市場(chǎng)因素：外部因素如美國(guó)次貸危機(jī)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是否穩(wěn)定、國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格、股市和房市價(jià)格波動(dòng)、南方雨雪災(zāi)害災(zāi)后重建等因素都可能對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生影響。內(nèi)部供求因素如政策性住房供給，實(shí)行“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的多層次、多渠道、多樣化的住房供應(yīng)體系可能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展運(yùn)行產(chǎn)生影響。

具體的市場(chǎng)影響包括：保障性住房結(jié)構(gòu)影響，全國(guó)大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上，其中北京的比重最大，達(dá)41.8%。目前全國(guó)主要城市都明顯加大了規(guī)劃中保障性住房的建設(shè)面積。從整體情況來(lái)看，保障性住房已成為2008年住宅供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。大企業(yè)降價(jià)的影響，萬(wàn)科大規(guī)模促銷，實(shí)際上是一種價(jià)格上的“暗降”。是萬(wàn)科針對(duì)9個(gè)城市統(tǒng)一預(yù)期，并調(diào)整其銷售策略的結(jié)果。一些本地中小開發(fā)商會(huì)跟風(fēng)，陸續(xù)進(jìn)行一系列的優(yōu)惠促銷。但是從整體來(lái)說(shuō)，目前的中國(guó)樓市特別是一些大城市前景依然不明朗，交易還處在“凍結(jié)”狀態(tài)。

調(diào)控周期的影響，整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展周期分成四個(gè)階段：整固期、恢復(fù)期、平穩(wěn)期、快速發(fā)展期。整固期是深圳目前所處的階段，整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格和成交量都處于較低水平，自住客戶成為市場(chǎng)的主要支撐。

企業(yè)因素：企業(yè)品牌方面，品牌價(jià)值高、增長(zhǎng)性好的企業(yè)，其項(xiàng)目質(zhì)量、價(jià)格等都值得購(gòu)房者信賴。企業(yè)品牌因素直接從品牌價(jià)值的大小、增長(zhǎng)性上體現(xiàn)出來(lái)。企業(yè)規(guī)模方面，資產(chǎn)規(guī)模、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入等規(guī)模指標(biāo)整體性向好的企業(yè)，其項(xiàng)目具備較好的開發(fā)條件；盈利能力因素（以沿海集團(tuán)為例），盈利能力強(qiáng)的企業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)成本控制合理、資金充足，有助于項(xiàng)目良性開發(fā)。開發(fā)業(yè)績(jī)因素，企業(yè)以往開發(fā)業(yè)績(jī)直接影響消費(fèi)者對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的決策，以及購(gòu)房者的購(gòu)房心理。

項(xiàng)目因素：供應(yīng)量占比方面，供應(yīng)量占比越大，越有利于成為區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿，市場(chǎng)影響力強(qiáng)于其他項(xiàng)目。從區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，截止測(cè)評(píng)日（2008年3月）沿海賽洛城項(xiàng)目共批準(zhǔn)上市商品房2943套，占區(qū)域總供應(yīng)量的55%，市場(chǎng)供應(yīng)份額格外突出，直接改變區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)。銷售去化率因素（以沿海賽洛城為例），與周邊項(xiàng)目去化率比較來(lái)看，沿海賽洛城整體消化速度慢于金泰先鋒和金都杭城，主要原因是由于其市場(chǎng)供應(yīng)量較大。項(xiàng)目?jī)r(jià)格方面（以沿海賽洛城為例），項(xiàng)目自從開盤，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，但其價(jià)格水平一直保持在區(qū)域平均價(jià)格以下。可以看出，在同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中，沿海賽洛城與其他項(xiàng)目相比具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

區(qū)域因素：地理位置方面，不同城市、同質(zhì)區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)趨同性（昆山&燕郊&廊坊&薊縣），交通網(wǎng)絡(luò)方面，交通便利度和通達(dá)度越高，區(qū)域價(jià)值越高。周邊配套因素（以沿海賽洛城為例）配套完善度日益成為購(gòu)房者關(guān)注點(diǎn)，對(duì)外圍區(qū)域影響尤甚（如學(xué)區(qū)房等）。區(qū)域銷供比，銷供比反映區(qū)域的供需關(guān)系，銷供比越高，區(qū)域升值預(yù)期越低高；未來(lái)區(qū)域土地供應(yīng)量因素 區(qū)域土地供應(yīng)反映區(qū)域房屋未來(lái)供應(yīng)量，土地供應(yīng)越少，稀缺性越突出。

2008年是房市高位調(diào)整的一年，盡管有降價(jià)行為，但購(gòu)房者還是應(yīng)理性購(gòu)買，從市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目質(zhì)量和區(qū)域位置等因素綜合考慮看重的樓盤，這樣有高性價(jià)比的房產(chǎn)才能有大的保值升值潛力，另外住著也方便省心。

（依據(jù)中房指數(shù)研究院研究成果整理）