戳中房價死穴

楊少鋒

從這個政策對“光明城市”項目的殺傷力可以看出，“價格管制”對抑制房價來說是絕對的一個殺手锏。

萬科南京項目“光明城市”因涉嫌價格違規(guī)面臨近億元罰款，最終結(jié)局如何，我們將拭目以待。但是南京市物價局的“一房一價”政策，毫無疑問是戳中房價死穴的終極絕招。

按照南京物價部門“政府指導價”的相關(guān)規(guī)定，商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。其中，對于利潤的要求是“經(jīng)濟適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8%計算”。同時，“普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%”。這個規(guī)定有其合理性，也有其濃厚的行政色彩，早在政策出臺當初，筆者就密切關(guān)注。

市場經(jīng)濟發(fā)展到今天，在一個幾乎完全市場化的行業(yè)進行政府定價，自然是違反了相關(guān)的原則，在法律角度上是找不到依據(jù)的。關(guān)鍵的問題，在于兩點，一是普通商品房利潤不超過基數(shù)8％；二是規(guī)定自政策出臺后尚未銷售面積部分實行“一套一價”制，最高價格應低于2007年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格。直接由政府來規(guī)定一個行業(yè)的利潤率顯然是靠不住的，這點，也導致了政策出臺之后的巨大爭議，可以預見，有著良好高層關(guān)系的萬科決不會束手待擒，最終很可能是交些許罰款了事。

但是，從這個政策對“光明城市”項目的殺傷力可以看出，“價格管制”對抑制房價來說是絕對的一個殺手锏。

回想起2007年任志強同廣州市市長關(guān)于“房價是由市場說了算還是市長說了算”的爭論，筆者當時便認為，作為商品，房價首先是由市場決定的，然而，如果這個商品成為一種暴利，或者存在囤積房源、哄抬物價行為的時候，政府是有權(quán)進行干預的，正如方便面漲價一樣。如果大米一斤賣一百元，政府應該不應該管？市場允許一個行業(yè)擁有一定的利潤，但是這種利潤是有一個合理的范圍的，所以政府才設立了物價局。需要強調(diào)的是，美國之所以出臺《反壟斷法》，其根本目的是保證一個行業(yè)合理的競爭性，以確保消費者能夠有一定的選擇權(quán)。市場化是有前提的，這個前提就是市場必須是在規(guī)則內(nèi)健康地運行，超過規(guī)則就必須挨板子。所以當房價在房地產(chǎn)市場正常運行的時候，是應該由市場說了算，但如果出軌太多的時候，市長可以作為一個職務代表政府（請記住，市長不一定代表個人），有權(quán)對房價說了算。

問題只在于，合理的利潤該是多少？我想，如果只是8％，恐怕現(xiàn)在的開發(fā)商不用調(diào)控，三分之二都將逃離房地產(chǎn)行業(yè)。除非國家宣布將房地產(chǎn)行業(yè)列為限制性行業(yè)，并出臺法規(guī)規(guī)定細則。如果是100％，這個行業(yè)恐怕也會完蛋。

如果南京市物價局把相關(guān)規(guī)定改一改，規(guī)定房價在核定價格基礎(chǔ)上，每一次價格浮動都需要報備，浮動比例不得超過同期物價上漲幅度，每年不得超過一定次數(shù)，也許規(guī)定會合理很多。當然，核定的底價，也許調(diào)整到15％－20％左右會比較合理。而制訂政策之前，在人大舉行聽證會，然后以立法形式給予確認法律地位，或者，實際操作上會更合理一些。

實際上，執(zhí)行價格報備制度，筆者一直認為是抑制房價暴漲的一個非常有力手段，除了南京之外，福州也在執(zhí)行相關(guān)的政策，這兩個地方的物價局，敢為天下先，勇氣實在值得嘉獎，但是，作為政府市場監(jiān)管部門，如果制訂政策的時候，更多考慮市場實際，以市場的準則而不是行政的準則來指導政策制訂，也許更容易執(zhí)行。（作者為聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理）