上海樓市“回暖假象”調(diào)查

楊正蓮　余佼佼

上海素有中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)之稱。其漲跌變化，牽動(dòng)的不僅僅是上海市購(gòu)房者的神經(jīng)。

樓市低迷的1、2月份剛過(guò)，關(guān)于上海“樓市回暖”“價(jià)量齊放”等言論就在上海媒體出現(xiàn)。此時(shí)，網(wǎng)上卻開(kāi)始流傳一份關(guān)于上海樓盤(pán)合同撤銷率高過(guò)四成的信息。

統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱?

孫啟柱沒(méi)想到自己會(huì)“一夜成名”，他的成名源于在天涯論壇上以“318road”ID撰寫(xiě)的一篇文章。

孫啟柱，畢業(yè)于北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生進(jìn)修班，從事管理咨詢業(yè)。他關(guān)注房市已有兩三年。去年年初，他本打算在上海買(mǎi)房，但今年3月開(kāi)始的一次歷時(shí)一個(gè)月的觀察和細(xì)致統(tǒng)計(jì)使他發(fā)現(xiàn)，上海樓盤(pán)合同撤銷率達(dá)到三至四成的樓盤(pán)不在少數(shù)，有的樓盤(pán)合同撤銷率甚至高達(dá)100％!

4月7日，孫啟柱將這個(gè)發(fā)現(xiàn)在網(wǎng)上公布，題目是《上海40％的售房合同是假的——根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)》。跟帖、爭(zhēng)議一時(shí)如潮。

孫啟柱的統(tǒng)計(jì)結(jié)果披露之時(shí)，恰逢上海房?jī)r(jià)正以16405元／平方米的歷史新高，“印證”著樓市活躍的言論。

上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)頁(yè)，關(guān)于上海各樓盤(pán)銷售進(jìn)度的數(shù)據(jù)確實(shí)顯示，根據(jù)“合同撤次數(shù)(含預(yù)定)”與“簽約次數(shù)”，2007年“上海十大期待樓盤(pán)”和“十大樓價(jià)翻番樓盤(pán)”的平均合同撤銷率高達(dá)四成，個(gè)別樓盤(pán)達(dá)到100％。

上海市房屋土地資源管理局在媒體披露后隨即表示，目前上海市所有在售樓盤(pán)的預(yù)售合同撤銷率約為3％，而被曝高撤銷率的18個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)至今，網(wǎng)上共簽訂預(yù)售合同8971套，撤銷297套，撤銷率為3.3％，基本正常。

上海市房地產(chǎn)交易中心辦公室劉紀(jì)來(lái)告訴《中國(guó)新聞周刊》，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”銷售進(jìn)度表里面的“簽約次數(shù)”只包括“預(yù)售合同”(或“銷售合同”)，而“合同撤次數(shù)”(含預(yù)定)卻在這之外又包含了“定金合同”。

因此，“統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱”在劉紀(jì)來(lái)看來(lái)，是導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果和媒體披露的撤銷率不一致的主要原因。

被曝合同撤銷率高達(dá)100％的沿海麗水馨庭樓盤(pán)向《中國(guó)新聞周刊》提供的數(shù)據(jù)顯示，截至4月10日被撤銷的285套中，只有兩套是預(yù)售合同撤銷，其中一戶還是客戶要求多加其親屬名字而導(dǎo)致的原來(lái)預(yù)售合同撤銷。其余的定金臺(tái)同撤銷中，除少部分是客戶換房或退房外，絕大部分是由于客戶資金、時(shí)間安排等逾期簽約的。

但來(lái)自消費(fèi)者的意見(jiàn)與此信息似乎不一致。4月16日，剛剛辦好手續(xù)成為沿海麗水馨庭業(yè)主的張姓女士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者稱：“100％的合同撤銷率，即使大部分是定金合同撤銷也是不太正常的，其中肯定有開(kāi)發(fā)商利用某些手段登記掉一些房子，從而主觀惡意炒高房?jī)r(jià)。”

孫啟柱這樣回顧今年2月底3月初在“世紀(jì)長(zhǎng)江苑”看房的經(jīng)歷：“售樓處稱房子早就賣(mài)光了，但另?yè)?jù)附近知情的房屋中介介紹，這里從來(lái)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)過(guò)。”

4月19日，在“上海康城”的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，和眾多房產(chǎn)中介一起不失時(shí)機(jī)地向人推薦上海康城及相鄰樓盤(pán)房源的齊源地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)張先生告訴《中國(guó)新聞周刊》：“那些排隊(duì)拿號(hào)來(lái)參加開(kāi)盤(pán)看房的人當(dāng)中，大部分是‘黃牛。很多都是附近的保安或其他被請(qǐng)過(guò)來(lái)的人，五十塊錢(qián)一天。”

北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科就此告訴《中國(guó)新聞周刊》：“我覺(jué)得存在開(kāi)發(fā)商造假的可能。因?yàn)椋暧^調(diào)控通過(guò)信貸緊縮來(lái)實(shí)現(xiàn)，幾乎讓開(kāi)發(fā)商資金斷流。規(guī)范的開(kāi)放商需要35％的資本金，而大部分開(kāi)發(fā)商達(dá)不到此要求。面對(duì)工程隊(duì)的催款，國(guó)土局催交土地款，稅務(wù)局催交稅款，開(kāi)發(fā)商壓力巨大。因此用假合同獲得按揭完全可能。”

上海市長(zhǎng)寧區(qū)住宅發(fā)展局高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波則認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)以“統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱”來(lái)回應(yīng)部分樓盤(pán)合同撤銷率過(guò)高的問(wèn)題是牽強(qiáng)的，“只是管理層的一面之詞，真實(shí)情況消費(fèi)者根本無(wú)法知道!不管是定金合同撤銷還是預(yù)售(銷售)合同撤銷，其實(shí)質(zhì)、用意和結(jié)果就是哄抬房?jī)r(jià)。”

2006年7月5日，廣州《新快報(bào)》曾經(jīng)披露過(guò)類似的新聞，2006年的廣州樓盤(pán)合同撤銷率驚人。2005年CCTV也曾報(bào)道，浦東“萬(wàn)邦都市花園”等樓盤(pán)的房屋合同高撤單事件，以及彼時(shí)“退房”風(fēng)波。

定金合同的操作空間

撤銷合同的一個(gè)關(guān)鍵，是是否歸還定金。如果開(kāi)發(fā)商不歸還定金，就大大制約了客戶違約的可能性。

沿海麗水罄庭樓盤(pán)的銷售經(jīng)理張堅(jiān)國(guó)4月15日接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示，客戶要求撤銷定金合同，同時(shí)可以退回定金。

但從事樓盤(pán)銷售將近五年的朱姓男士告訴《中國(guó)新聞周刊》，即使是定金合同撤銷，這個(gè)比例一般也不可以超過(guò)5％；而且對(duì)于普通客戶來(lái)說(shuō)，雖然定金可能只有一兩萬(wàn)，但是和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有“關(guān)系”或者找不到可靠“關(guān)系”的話，撤銷定金合同時(shí)，很難要回定金。

記者走訪了上海普陀區(qū)香溢花城，靜安區(qū)泰府名邸，徐匯區(qū)尚海灣，松江區(qū)萊頓小城和閔行區(qū)上海康城等多個(gè)樓盤(pán)，鮮有聽(tīng)說(shuō)撤銷定金合同時(shí)可以退回定金的。

業(yè)內(nèi)人士朱先生所說(shuō)的可以要回定金的“關(guān)系戶”，被他解釋為開(kāi)發(fā)商宣傳鏈或其他環(huán)節(jié)的利益相關(guān)者。據(jù)介紹，開(kāi)發(fā)商在推出一個(gè)樓盤(pán)時(shí)，一般會(huì)有一個(gè)客戶培養(yǎng)儲(chǔ)存期，在沒(méi)有足夠人氣的情況下，也會(huì)選擇變相拖延開(kāi)盤(pán)時(shí)間等，“這些都是營(yíng)銷手段，而且關(guān)系戶可以優(yōu)先拿號(hào)選房。”

《中國(guó)新聞周刊》采訪的多位最近一兩年才購(gòu)房置業(yè)的業(yè)主都表示，不可能簽了定金合同再撤銷或者延期辦理手續(xù)，“一般都會(huì)按照約定去辦，萬(wàn)一有特殊情況，那也會(huì)先和開(kāi)發(fā)商協(xié)商。”

上海市房屋土地資源管理局一位不愿意透露姓名的官員向《中國(guó)新聞周刊》表示，定金合同不一定在土地交易中心備案。現(xiàn)在雖然可以辦理備案，但沒(méi)有硬性規(guī)定。而《中國(guó)新聞周刊》走訪徐匯區(qū)和浦東區(qū)房地產(chǎn)交易中心時(shí)，從工作人員那里得到的信息都是定金合同不需要在房地產(chǎn)交易中心備案。

上海市協(xié)力律師事務(wù)所的律師衛(wèi)新認(rèn)為，正是開(kāi)發(fā)商可以用自己的定金合同版本，不在交易中心備案，給開(kāi)發(fā)商留下了很多的操作空間，“開(kāi)發(fā)商的銷售技巧和手段也往往體現(xiàn)在定金合同這個(gè)環(huán)節(jié)。”

曾擔(dān)任地產(chǎn)營(yíng)銷策劃和管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧海波告訴《中國(guó)新聞周刊》，即使是通過(guò)網(wǎng)上備案?jìng)魉停餐耆梢远抛?gòu)房人的信息，現(xiàn)在由企業(yè)員工、民工購(gòu)房騙貸的情況已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮了，更不用說(shuō)是簽虛假合同，“定金合同撤銷無(wú)需任何手續(xù)，完全可以杜撰。”

上海市房地局為了對(duì)市場(chǎng)銷控進(jìn)行規(guī)范，2007年10月份曾下發(fā)過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，其中規(guī)定，商品住房一次預(yù)售面積不少于3萬(wàn)平方米。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，營(yíng)造高銷售額就可以達(dá)到規(guī)避該政策的“目的”。

《中國(guó)新聞周刊》在位于上海市徐匯

區(qū)斜土路上的伊家門(mén)房屋中介發(fā)現(xiàn)一套屬于1998年開(kāi)盤(pán)的四季園樓盤(pán)的毛坯房。伊家門(mén)物業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，如果要買(mǎi)這套房屋，最終是跟開(kāi)發(fā)商簽合同，而不是和房東個(gè)人，原因是“房東還沒(méi)有辦理過(guò)戶。”

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海某加盟店的高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)卻向《中國(guó)新聞周刊》表示，這種情況下，只可能說(shuō)明房東就是開(kāi)發(fā)商的人。

多名專家和官員都表示，開(kāi)發(fā)商通過(guò)制造假合同等方式達(dá)到一定的銷售目的，以獲取最大的利潤(rùn)是不難想象的。盡管有企業(yè)借“統(tǒng)計(jì)口徑不對(duì)稱”來(lái)為自己的高合同撤銷率辯解，但是合同撤銷本身就說(shuō)明了市場(chǎng)波動(dòng)大，購(gòu)房者以觀望居多。

消費(fèi)者繼續(xù)觀望

佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的4月第一周周報(bào)(3.31－4.6)顯示，上海一手商品住宅(不含動(dòng)遷配套房)的平均成交價(jià)格環(huán)比上漲17％，達(dá)到16405元／平方米的歷史高位，比2月第三周跌破萬(wàn)元時(shí)的9767元／平方米上升了將近七成。

統(tǒng)計(jì)周報(bào)還顯示，在4月第一周成交面積前10名的住宅項(xiàng)目中，別墅就占了4個(gè)，另外還有3個(gè)均價(jià)3萬(wàn)元以上的高檔公寓。在剛剛過(guò)去的3月份，上海甚至誕生了平均成交單價(jià)8.3萬(wàn)元／平方米的別墅。

佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄據(jù)此認(rèn)為，高檔樓盤(pán)的熱銷與別墅的大量成交，是平均成交價(jià)格被大幅拉升的主要原因。

但國(guó)土資源部黨組成員、中紀(jì)委駐國(guó)土資源部紀(jì)檢組組長(zhǎng)王壽祥3月28日表示，今年要從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格審查新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)用地，堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。

消費(fèi)者在應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商逐利，政府監(jiān)管尚不完備的局面時(shí)，買(mǎi)房所面臨的壓力和考驗(yàn)應(yīng)該引起足夠的重視，上海市長(zhǎng)寧區(qū)住宅發(fā)展局高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波據(jù)此建議，處于信息不對(duì)稱、相對(duì)弱勢(shì)的消費(fèi)者不妨多留個(gè)心眼，要“貨比三家”，暫時(shí)看不清的，則退出市場(chǎng)、靜觀其變。

孫啟柱和女友兩人的年薪在40萬(wàn)元左右，從去年年初打算買(mǎi)房子一直到現(xiàn)在，還沒(méi)有購(gòu)房：“還不到買(mǎi)房的合適時(shí)機(jī)。現(xiàn)在的樓市更多的是投資市場(chǎng)，而不是居住市場(chǎng)。”一周前完婚、剛剛回到工作崗位上的孫啟柱這樣告訴《中國(guó)新聞周刊》。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心14日發(fā)布的2008年第一季度上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)顯示，今年第一季度消費(fèi)者購(gòu)房意愿僅為32.6點(diǎn)，比上季度下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)，被訪者中認(rèn)為第一季度購(gòu)房時(shí)機(jī)差的比例則增至四分之三。

據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，在4月11日至13日的上海第十屆一、二手房展會(huì)上現(xiàn)場(chǎng)成交的房源只有七八套；相比于5萬(wàn)套左右的參展房源，購(gòu)買(mǎi)意向房源(即訪問(wèn)者表示將實(shí)地看房的房源)僅為150套，比去年下跌了約81％。