房地產(chǎn)商遭資金鏈鎖喉？

從資產(chǎn)負(fù)債率畸高到現(xiàn)金流枯竭，從土地儲備所需資金量龐大到銀行借貸壓力巨大，從土地拍賣流拍到打壓房價(jià)……資金鏈斷裂已經(jīng)嚴(yán)重困擾著大大小小的地產(chǎn)商。但令人奇怪的是，資金鏈面臨斷裂險(xiǎn)象發(fā)生并沒有隨之帶來地產(chǎn)界的“腥風(fēng)血雨”，鮮見倒閉或破產(chǎn)。難道房地產(chǎn)商的資金鏈問題只是“狼來了”的喊叫?

業(yè)內(nèi)專家劉坤指出，資金緊張對開發(fā)商而言或許已經(jīng)不再只是壓力，很有可能隨時(shí)轉(zhuǎn)變成風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)金流的意義對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他一般性行業(yè)?，F(xiàn)在越來越多的開發(fā)商更需要面對的問題是，銀行貸款難度加大，其他渠道融資也不易，再遇上銷售不暢回款難，怕企業(yè)運(yùn)營陷入“萬劫不復(fù)”。

連華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)都承認(rèn)，“如今許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張。希望高價(jià)拿地、囤地的開發(fā)商搬起石頭砸了自己的腳?！彼€指出，資金緊張根源在于過去一年中地產(chǎn)商近乎瘋狂的囤房囤地。

缺錢?中國地產(chǎn)商首屈一指

開發(fā)商缺錢嗎?答案應(yīng)該是肯定的。無論從現(xiàn)金流還是資金負(fù)債率來看，中國地產(chǎn)商可謂是全世界首屈一指。

第一財(cái)經(jīng)研究院研究員趙寧對記者介紹說，2007年長江實(shí)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是16.63％，九龍倉是37.06％，湯臣集團(tuán)是31.54％，而同期普爾特是57.75％，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司2007年平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.1％，萬科60.98％，保利84.99％，金融街66.14％……從經(jīng)營現(xiàn)金流來看，雖然部分港資地產(chǎn)公司偶爾也會出現(xiàn)現(xiàn)金流為負(fù)的情況，但一般是交替出現(xiàn)的，而內(nèi)地地產(chǎn)上市公司則明顯不同，行業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為345.96億元，萬科104億元，保利94億元，招商40億元。

資金負(fù)債率超過50％說明自有資金完全不足以償還負(fù)債，更別提根據(jù)房地產(chǎn)的需要在土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)前期的巨大投入了。經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)則說明即使在房價(jià)如此高企的情況下，也未給開發(fā)商帶來實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流收益，資金緊張可見一斑。

在2003年前，對于房產(chǎn)商來說，錢似乎并不困難。因?yàn)橹灰玫搅说貕K，然后抵押給銀行，就可以獲得銀行信貸支持。但是，這種房產(chǎn)商始終不缺錢的日子在今年結(jié)束了。上海浦發(fā)南京分行機(jī)構(gòu)金融部總經(jīng)理殷寧生針對南京房地產(chǎn)公司將融資轉(zhuǎn)向市場的問題分析：“現(xiàn)在小的房產(chǎn)商基本上從銀行是貸不到款的，因?yàn)橐蠓慨a(chǎn)商需要自有資金不低于30％，土地證、房產(chǎn)證、規(guī)劃許可證、建筑許可證四證缺一不可，就這樣也不一定能貸到款，他們還要看你拿的地價(jià)是不是太高，風(fēng)險(xiǎn)是否過大等。資金鏈出現(xiàn)斷流，也是房產(chǎn)商不得不將融資目光轉(zhuǎn)向市場的根本原因?！?/p>

南京一位金融業(yè)內(nèi)人士稱，在我國西部地區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)商不惜以高達(dá)42％的年綜合費(fèi)率(服務(wù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、基準(zhǔn)貸款利率及浮動)，以土地證、奔馳車和公司寫字樓作典當(dāng)，目的就是從典當(dāng)行借個(gè)三四百萬元貸款。

面對吃緊的資金鏈，中小房企面臨生死抉擇。有分析認(rèn)為，巨頭們可借此大批收購中小房企實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。一位業(yè)內(nèi)資深人士透露，這些地產(chǎn)商看上的并不是這些企業(yè)，真正的意圖是這些中小地產(chǎn)商手中的土地。

緩解資金鏈緊張之道

2008年被喻為中國房企的資金年，2007年的狂熱令諸多開發(fā)企業(yè)手上囤了大量高價(jià)地。而今，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。

據(jù)趙寧分析：“資金緊張甚至資金鏈面臨斷裂的狀況未必不能解決，這或者還是一個(gè)極好的戰(zhàn)略投資機(jī)會。首先，當(dāng)前的資金鏈問題并非是開發(fā)商經(jīng)營出現(xiàn)問題，而是因?yàn)樵谡＝?jīng)營以外突然出現(xiàn)了貨幣政策的變化，這勢必會在短期內(nèi)產(chǎn)生資金瓶頸。其次，化解之道相當(dāng)豐富。開發(fā)商要解決資金壓力，在實(shí)業(yè)層面，既可以通過降價(jià)出售回籠資金，也可以通過項(xiàng)目合資拉來資金，還可以出售股權(quán)換取資金，也可以出讓土地輕松解套。資本運(yùn)作層面渠道也很豐富，不但上市公司可以增發(fā)再融資，非上市公司也可以上市融資(IPO或借殼)，還可以得到戰(zhàn)略性投資，甚至可以發(fā)行企業(yè)債券等。雖然每條道路都有一定的門檻和限制條件，但在渠道如此之多的情況下，獲取資金的可能性仍然是相當(dāng)大的。”

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該如何化解當(dāng)前所面臨的困局，專家建議，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡量開拓新融資渠道，比如通過私募資金、海外融資等方式。對于土地儲備充足的房地產(chǎn)開發(fā)商還可以考慮通過轉(zhuǎn)讓土地獲得資金。此外，打折讓利促銷，盡快回籠資金也不失為一個(gè)有效的辦法。

不少專業(yè)人士指出，地產(chǎn)商的資金壓力表面上看是危機(jī)重重，最終卻可能是有驚無險(xiǎn)。而王石“該降的都已經(jīng)降了，今后不會降價(jià)”的言論，也為當(dāng)前資金壓力下房價(jià)將走向何方的困局增添了幾分變數(shù)。