萬科低價救市ＯＲ攪局？

一個企業產品降價與否是市場經濟規律關系的供求使然，而萬科此番降價，是為了自身利益還是為了公眾利益？

萬科又一次站在輿論風暴的風頭上。在一些人看來，房產大佬的“杭州低價”策略，是繼王石的“拐點論”、“捐款門”之后的又一次發飆。這一次，萬科選擇在杭州再次發出行業變革的最強信號，讓以為“只升不降”的杭州人原有的樓市夢想徹底粉碎。

因為降價區域也涉及上海、南京、寧波等南方黃金地帶，于是也引發了新一輪關于房產價格趨勢、關乎民生住房問題的集體大討論。不乏新聞爆料的萬科，引發著無數人的臆斷，讓樓價景象越發迷離，也讓不可預知的噱頭發揮致極，或許降價只是一場罩人耳目的游戲。

于是有人發問，一向作為行業的風向標的萬科，究竟是攪局者，還是“救市主”？

杭州促銷風暴

9 月3 日，杭州萬科正式啟動為期12 天的“青年置業計劃”，旗下白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣等4 個項目共226 套房源價格下調，最低約7.5 折。

引爆導火索的是一條短信。在9 月2 日下午，眾多杭州市民收到一條短信稱，值中秋之際，杭州萬科公司將啟動“青年置業計劃”，旗下4 個項目將推出一批優惠房源。9 月3 日至9 月14 日為活動時間，優惠房源的戶型面積大部分為90 平方米以下，其折扣達到罕見的7.5—8 折。

這條短信在市民的將信將疑中傳播出去，不曾想，隨之而來的竟是一場甚囂塵上的行業風暴。

萬科促銷，得到了良好的市場回應。僅促銷首日，購房者四處洶涌而來，“平均每小時售出十幾套房子，相當于平時一天甚至一周的銷量”。打折至第二天，購房者仍舊人山人海，甚至有人連夜排隊等候。而在第三天的時候，萬科突然提前結束了售房時間，讓陸續而來的購房者敗興而歸。

據萬科發布的交易數據顯示：三天時間，萬科吸引了近500 位購房者，售房477 套，回收資金三億元。

萬科的突變策略，遭到了前期買房者的強烈不滿。促銷首日的中午11 時許，一群打著“退房”旗號的萬科業主聚集在售樓處門口，寧舍訂金要求退房，也有人要求補償差價。此后兩天，事件升級，百名杭州萬科業主進行游行抗議，一些情緒失控的業主甚至沖擊了公司的辦公設施，力圖干擾現場的促銷活動。事后，有人評價此現象為：“樓上哭著退房，樓下爭著買房”。

一位魅力之城樓盤的年輕業主要求退房，他說僅一夜之間，他剛買的房子就縮水幾十萬元。

除了這些老房產業主，萬科的率先降價也讓其他房地產開發商措手不及，甚至有開發商擔心，即將來到“金九銀十”的房產售樓黃金期，恐怕很難再有往年熱鬧光景。高度緊張的杭州當地的開發商，連夜緊急開會研討對策。

結果是，當地開發商第一時間發表“不降價聲明”。

在萬科降價促銷的首日下午，綠城集團宋衛平首先發表聲明，綠城旗下產品不會跟風降價，他認為：“虧本賣是不可能的。否則對工作不負責任，對企業不負責任，也是對社會不負責任。”而金都、廣宇、錢江、坤和、野風、廣廈等開發商隨后在兩天內發表不降價的聲明。

據了解，萬科此舉的打折力度之大、覆蓋面之廣，實為杭州樓市罕見。

攻略地產董事長祝軍華對此表示，萬科的降價是一種很正常的市場行為，也只是一種企業個體行為。

“但是這樣做傷害了他們的品牌價值，對將來推出市場的一些高端項目的附加值必定會有影響”，祝軍華認為。

萬科的降價之舉，并非沒有前奏。8 月底，上海萬科以“迎中秋”之名對旗下8 大樓盤降價。據公開消息，促銷兩日即回款2.68 億元。與此同時，寧波、南京等地，也相繼傳出萬科樓盤降價的消息，但屬杭州樓盤的折扣最大。

事實上，在今年3 月初，萬科降價風便已刮至杭州，當時曾最低打出九六折。當時，浙江萬科新聞發言人聲稱，這僅是公司的一種銷售策略，與降價促銷不能劃上等號。

值得一提的是，出現大量退房現象的，并不只有杭州。據悉，2008 年初以來，北京、上海、深圳、武漢等地都不同程度出現業主要求退房，其中期房退房的現象更為突出。

開發商與業主的利益沖突

把“萬科降價門”事件歸于原點，單純以事發地杭州作為樣板城市來看，幾年間，杭州的房產市場始終云譎波

詭。

自2006 年到2007 年，一些杭州樓盤的上漲幅度已達到100%，而上漲的房價推高地價，地價推高房價，循環的經濟鏈刺激著房價不斷攀升。然而，到了2008 年，杭州卻出現了轉折點：很多樓盤出現滯銷現象，開發商的資金壓力日益加大，隨時都有斷裂的風險。

杭州房市在今年不景氣，有更確切數據為證，以二手房成交量可見一斑。去年七八月間，二手房成交量每月在2400 套左右，而今年同期相比，每月成交量僅有800 多套，下跌了近2/3。

“今年各地的房地產價格都在進行回落，特別是新開的樓盤，它的定價在趨于理性，這是一個房地產市場健康發展的需要”，浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬認為，“從全國去年情況來看，房價過快過猛的上升，脫離了很多居民的購房能力，帶有泡沫成份。”

潘石屹在他的博客中曾稱，中國的房地產行業發展到2008 年，面臨的最大困難就是缺錢，而且缺錢到了極點。

于是萬科此舉，被認為是一項快速回籠資金的有利舉措。針對此舉，褒貶不一。

一位業內人士用“攪局”來形容。他認為這樣的行為，只能是加劇目前的觀望情緒，而不會促進樓市的繁榮。

另一位業內人士雖然不同意“攪局”之說，但是他也表示，萬科此次促銷行為必然會在杭州樓市掀起風浪，原因在于“萬科是一個風向標。”

一位金融界高管表態，萬科此番降價促銷很可能會使杭州房產交易量更加萎縮，“以萬科在行業內的地位和實力來看，大面積降價促銷的最終結果很可能使很多中小房產走向破產”。

在萬科舉辦的公司債券發行網上交流會上，萬科執行副總裁肖莉表示：“企業對市場價格變化進行補償沒有法律依據，因此雙方短期內不容易達成共識。”拒絕執行業主先前提出的賠償要求，并明確表示萬科將會與業主進一步協商溝通，并盡力去工作，盡可能減少雙方損失。

萬科方面同時表示：體諒客戶的心情并表示深切的理解，但是作為一家經營實體和上市公司，萬科要對投資者和股東負責，其一切企業行為必須遵循契約原則。

在網上，集合了“萬科降價”的大討論。多數網友對萬科的表態予以支持，騰訊網做了名為“支持萬科不退房”的專題。據新浪網調查，截止到9 月10日，在143223 名網友參與的調查中顯示，支持萬科不退房的網友占總人數的72.65% ；還有69.24% 的網友認為，萬科降房價的行為對已購房者是公平的。在M S N 發起的網絡調查中，表示萬科不需退房的網絡比例更是高達90.31%。

在網絡評論中，許多網友表示能夠理解和同情這些不到半年房價便已縮水近30% 的業主的心情，不過，并不贊成其退房要求，更不支持示威行為。

有網友認為，買房交易屬平等自愿，簽的合同是雙方間的商業憲法，合同一旦締結，對雙方均具有法律約束力。“如果當初開發商欺詐了你，你可以要求退房；如果當初開發商強迫了你，你可以要求退房；如果購房合同中有隨時可以‘無理由退房’的約定，你也可以要求退房……可是，合同中也沒有專門的約定，你憑什么要求退房呢？”

有人對此舉一反三地認為，“股市有風險，入市要謹慎，樓市也是一樣”。樓市的“跳水”深度甚至遠不及股市。“如果曾經高價買房的業主可以要求原價退房，那么眾多被深度套牢的股民是否也可以要求以買入價退股呢？”

網友發出忠告，作為一個成人，必須為自己行動承擔一切風險。所以，買房前要三思而行。

有網友認為，“開發商沒有給房產保值的義務——他也壓根沒打算要承擔這種義務，他只有義務保證房子的質量”。

另有網友向那些退房的老業主發問：“如果你的房子現在上漲了20% 或更多，你是否會主動將上漲的部分主動還給開發商，并對開發商表示感謝？”

該網友并對這些維權者的退房行為所帶來的危害加以分析，“你們于售樓處胡攪蠻纏，擴大輿論，給開發商施加壓力，不準房子降價，是讓那些即將買房的人承受高價房的壓力，同時為你們前期錯誤的買房行為墊背，從而加大房地產市場的投機和炒作行為。”

9 月11 日，新華網上出現了一篇名為《萬科不退房無可厚非》的文章。文章認為，“如果承認我國應該成為法治社會，如果承認我國應該實行市場經濟，那么，退房的理由是站不住腳的。從企業角度看，價格漲跌是按市場規律辦事，隨行情而定，無可厚非。如果開發商都允許業主退房，則必定亂成一鍋粥，不僅企業受難，政府也會惹火上身”。

9 月11 日的《新京報》社論認為，退房有違契約精神。“退房的市民也許會博得更多同情，但就其本質而言，該行為肇因于脆弱的市場理念不敵強悍的道德邏輯。退房這種明顯的違約行為能夠大范圍發生，說明一些人社會誠信與契約精神的缺乏”。

“萬科門”之后的樓市震波

然而，退房風波尚未平息解決，新一輪的輿論考量再次涌來。一篇未署名的在網上大肆風傳的“萬科集團主要負

責人在‘松山湖會議’上的講話”的網文，成為了萬科陷入輿論風暴的導火索。

這篇“松山湖會議”網文主要內容包括，“要敢于降價，勇于降價，將手頭的存貨和正在開發推出的新貨以最快的速度賣掉……這就是我們在座的所有人在本次會議后需要最快速度執行的未來16 個月的對策和行動。”

發現網絡上有這篇文章后，9 月7 日，萬科通過各大網站予以澄清，明確指出該文系偽造，“該文中所指的‘松山湖會議’從未發生過。該文以所謂‘萬科集團主要負責人’名義發表的觀點，根本不是萬科的判斷及策略”。

但在澄清聲明發布后，仍有媒體對該文作出猜測性報道，認為“真相難辨”，萬科為此又在9 月10日發布公告澄清說明。萬科表示，鑒于該文的傳播面已相當廣泛，萬科認為該文已對投資者構成誤導，且不能排除該文來自特殊目的驅使下有組織行為的可能性。目前萬科已向公安機關報案。

萬科作為房產龍頭老大，并不缺乏新聞焦點。歷數一年來，萬科及王石，多次站在輿論關注與媒體焦點的風口浪尖上。從年初王石拋出的“樓市拐點論”開始，到今年元宵節前后，在廣州、深圳等地率先大規模降價銷售，幾乎成為當地樓盤降價的領頭羊；之后又在汶川大地震時，王石陷入“捐款門”口水戰，導致被迫道歉；以及如今的“8 盤齊降”銷售策略，非議之聲始終未曾消弭。這不禁也讓人回憶起，兩年前，萬科剛入駐杭州時，也在當時被認為是一個“重磅炸彈式信息”。

作為行業的風向標的萬科，這一次，在價格策略上又一次引發變局信號，其“瘋狂”的大幅降價舉動刺激著樓市的脆弱神經，也引發了房產業界的冷靜思考。

房產大佬之間拉鋸戰，一直是市場導向的常規節奏。

潘石屹仍堅持“無拐點論”，他在SOHO 官網上表示，萬科降價，是利用自身影響力在市場上清理門戶。但是，“降價并非意味著拐點到了。而且S O H O還反其道而行之，要漲價，以提振信心”。

于是在評論中最為代表的一篇文章認為，“王石降價值得表揚，潘石屹漲價要批評”。對此，潘石屹感覺到“委屈”，“一個企業的東西都賣不出去了，要降價了，銀行的錢還不上了要表揚。我想了很長時間想不明白，但我不愿意吵架。”

事實上，在“萬科降價門”事件發生的幾天后，潘石屹便更新了一篇名為《為什么萬科先放第一槍？》的博客，文中稱，萬科打響了長江三角洲住宅價格戰的第一槍。“市場上永遠是先下手為強，萬科要趕在別人打亂戰之前，自己先開槍。這就是萬科‘先發制人’的策略”。

在這篇被新浪推為博客首頁的文章中，潘石屹把自己的公司與萬科做了界限清晰的劃分，“有人常常把我們公司與其他住宅開發商一樣地看待，其實我們很不一樣。我們在三年前就已調整戰略，不建住宅，而是集中在城市最成熟最繁華的區域開發商業和寫字樓”。

對于老業主要求退房，潘石屹認為，這在萬科看來肯定很幼稚可笑，“因為如果房子能退，購買了萬科股票也應該能退，如此推理，市場經濟規則的基石就發生了動搖”。

任志強在接受媒體采訪時則表示，一個企業漲價降價是企業自主的行為，輿論沒有必要將漲價與降價放到道德的審判臺上進行審判。他并堅持認為萬科的降價對市場產生不了太大的影響，原因是萬科在上海及杭州的市場份額不足以達到影響市場。“萬科降價還是漲價，別人沒有權利指責，只有他們的股東可以譴責。對于華遠來說，則沒有降價的理由”。

但在這次采訪中，任志強隱晦地表示，萬科降價本身涉及到企業經營的問題。“你要是五六天、七八天，十天賣完，那么大家可能會覺得很合適。你一天賣完了就可能說明你定價不合理。”任志強對這家媒體說。

針對萬科降價，一些尚未買房的市民懷著樂觀心態，期待著房價普跌，住房壓力會得以緩解。但是對未來房價走向，惟一可預知的，就是不可預知。

與無房群眾的期待相左的是，在日前舉辦的“中國地產30 年成果展”上，中國房地產開發集團公司董事長、中國房地產開發集團總裁孟曉蘇在演講時認為，當前大多數老百姓并未意識到，如果房地產市場出現真正意義上的崩盤，那么老百姓將面臨怎樣的局面。

“所有人都以為房價掉了是好事情，香港在98 年的時候也這樣認為。后來香港房產真的掉了，香港很多市民變成了負資產。于是所有人又說房價要漲起來。”孟曉蘇說，“于是董建華先生對我們說，什么都可以降，但房價不能降。”

“我們需要穩定的房價和穩定的市場。任何企業的經營都要考慮這個問題。”孟曉蘇扔出這句話，擲地有聲，不曾想，也遭來許多響亮的質疑和炮轟。“萬科降價門”，似乎亦是如此。

易卜生說過，“每個人對于他所屬于的社會都負有責任，那個社會的弊病他也有一份”。