樓市透支警報(bào)

由于房地產(chǎn)過度膨脹，導(dǎo)致大量資金都流向了房地產(chǎn)。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)吸附了大量的資本，使得其他產(chǎn)業(yè)投資匱乏，使得社會現(xiàn)金流短缺，造成貨幣供應(yīng)緊張，而國家為滿足貨幣供應(yīng)而加大貨幣發(fā)行又導(dǎo)致了通貨的膨脹

在北京房地產(chǎn)市場結(jié)束數(shù)年居高不下的情形，國家宏觀調(diào)控的勢時出手，為人們本以不能承受之重的居所價格松了一口氣。

從近幾個月房地產(chǎn)市場銷售情況來看，消費(fèi)者觀望態(tài)度持續(xù)，賣方市場在面對銀行信貸方面持續(xù)受冷的情況下，不得不采用打折，送東西等優(yōu)惠活動來促進(jìn)資金回流。二手房市場在繼大中連續(xù)關(guān)閉50 家分店后，又相繼有無數(shù)中小型中介公司宣告倒閉。房地產(chǎn)界一片驚呼，這一次狼真的來了嗎？

市場“寒流”

記者近日來走訪了京城多家售樓處，得出的結(jié)論是相較于賣方強(qiáng)勢時期，千金難求一房的局面，從目前情況來看已經(jīng)得到初步緩解，購房市場得以理性回歸，轉(zhuǎn)換為買方為主的局面。部分樓盤均有全款打折，送家電等優(yōu)惠活動，其中雖然不排除有虛假促銷信息存在，但比之2007 年房價一飛沖天的情況，還是讓人頗有慶幸之感。

在亦莊區(qū)域某樓盤，當(dāng)記者以購房為由說明來意時，售樓小姐立即笑容滿面地把記者請到座位上，認(rèn)真講解該樓盤的戶型，布局等。問到如果全款是否會有優(yōu)惠時，售樓小姐告之有9.5 折的優(yōu)惠。同樣一座樓盤，相同的開發(fā)商，在2007 年該樓盤售價就已經(jīng)達(dá)到10000 元以上的高峰。而相對于目前9000 多元的價格，究竟是回歸還是蓄勢待發(fā)，實(shí)在引人深思。

緊接著記者又趕到位于西五環(huán)外的長陽鎮(zhèn)某著名樓盤，從這里記者得知，均價7000 以上的價格，如果是一次性付款，可得9 折優(yōu)惠。另外介紹購買該樓盤的客戶，還可得到為期1 年的物業(yè)費(fèi)。

面對高昂房價下只能選擇四五環(huán)外的普通購房者，一些針對投資性買房人的高端公寓也同樣出現(xiàn)了止步不前的局面。座落在寸土寸金的使館區(qū)某樓盤，冷清的售樓大廳與外面熱鬧的街市形成了強(qiáng)烈的對比，記者剛剛表示出購房意愿，售樓小姐就立即給記者開出了全款8.5 折的優(yōu)惠，這在幾年前是想都不敢想的事情。

為了確保對市場的真實(shí)性了解，記者在隨后幾天又走訪了多家二級市場的房屋中介機(jī)構(gòu)。位于西四環(huán)豐臺體育中心附近某二手房，115 平方米的屋子在經(jīng)過幾場并不費(fèi)勁的討價還價聲中，已經(jīng)達(dá)到105 萬，這離房主最初開出的120 萬，少了整整15 萬，而最讓記者感到驚奇的是，中介在看房回來的路上告訴記者，如果誠心想要，最后能以100 萬成交。

在石景山區(qū)某中介公司，記者不僅享受到來回打車看房的優(yōu)待，價格也從最初的定價一減再減。而京西長安街沿線某地標(biāo)性建筑的二手房價格也從2007年的15000 元，到目前已下跌為11000 ～ 12000 左右。

跑馬圈錢

面對國內(nèi)銀根的縮緊，開發(fā)商無錢可貸的局面將越來越嚴(yán)重。而曾經(jīng)寄予重望的外資，依據(jù)目前形式想進(jìn)入北京、上海等一線城市也根本不可能。就在不久前，商務(wù)部外國投資管理司司長李志群在回答香港記者提問時表示，為了配合國家的宏觀調(diào)控，商務(wù)部加強(qiáng)了對外商投資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理。2006年以來，國務(wù)院以及國務(wù)院有關(guān)部門發(fā)布了一系列關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資的管理文件，主要目的就是要進(jìn)一步規(guī)范外商投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的審核程序、原則等等，防止投機(jī)性的資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域。這項(xiàng)工作是由國家有關(guān)部委一同制定的，商務(wù)部將與國家有關(guān)部委共同開展工作，以加強(qiáng)和進(jìn)一步規(guī)范對外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

巧婦難為無米之炊，曾經(jīng)不可一世的開發(fā)商們此時陷入深深的痛苦，其中以近期豐臺區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟的京市最貴兩限房用地開標(biāo)為例。現(xiàn)場只有4 家企業(yè)參與了競標(biāo)，其中3 家企業(yè)的開價只比底價僅高了2000 萬元。相比去年兩限房用地出讓時各大明星房企天價競標(biāo)的場面，如今房地產(chǎn)公司在兩限房項(xiàng)目上的積極性已不如當(dāng)初高漲。在此后舉行的昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)商業(yè)居住及配套教育用地的開標(biāo)會上，共有6 家企業(yè)參與了投標(biāo)，而且其中X D 北京城和北京日月房地產(chǎn)開發(fā)公司都給出了超過4 億元的高價，比1.86億元的招標(biāo)底價翻了一倍多。場面上雖然好看得多了，但是其中有3 家企業(yè)選擇了分期付款的方式，這種在土地招標(biāo)中基本上被定為“最不具有中標(biāo)資格的方式”大量出現(xiàn)，無疑也暗示了開發(fā)商資金上的困難。

房價虛高

未來會怎樣難以預(yù)測，但今年房地產(chǎn)行業(yè)將面臨高位震蕩看來勢不可擋。首先，2007 年，中國C P I上漲4.8%，其中食品為4%，住房0.6%。雖然是深處頭號敵軍的食品漲價，但其威脅性卻遠(yuǎn)比想象中的要小，而對房價上漲問題引發(fā)的危機(jī)，市場卻顯然估計(jì)不足。這只潛藏的勁敵不僅直接推動了 C P I 的上漲，還對食品價格給予了強(qiáng)大的火力支持。

房地產(chǎn)業(yè)是與其他眾多領(lǐng)域相關(guān)性最多最密切的一個行業(yè)，也是對G D P 影響最大的支柱性企業(yè)。在過去的幾年對整個中國經(jīng)濟(jì)起到牽一發(fā)而動全身的作用，CP I 持續(xù)高位運(yùn)行，有很大原因是由于房價暴漲之后，會直接分兩路推高物價上漲：房價暴漲——宏觀調(diào)控，土地緊縮——工業(yè)地產(chǎn)價格上升——工業(yè)廠房租金上漲——工業(yè)品出場價上漲——零售物價上漲；房價暴漲——宏觀調(diào)控——土地緊縮——商業(yè)地產(chǎn)價格上漲——商業(yè)地產(chǎn)租金普遍上漲——零售物價上漲。

今年2 月，CPI 達(dá)到了十余年來的最高8.7％，通貨膨脹已經(jīng)讓舉國上下感同身受。終于飛漲的物價和公眾高企的通脹預(yù)期讓政府繃緊了神經(jīng)。兩會期間溫家寶總理講到“2008 年將是中國經(jīng)濟(jì)最困難的一年。”這句話一語中的道出了今年貨幣從緊政策仍將毫不遲疑地執(zhí)行下去。

截至目前央行已經(jīng)6 次加息，10 次提高存款準(zhǔn)備金率至20 年來最高水平，一次次發(fā)行央行票據(jù)，試圖吸干市場上泛濫的流動性。從嚴(yán)的貨幣政策后意味這同時還要收緊信貸，嚴(yán)格控制商業(yè)銀行只能按3% 的既定增幅發(fā)放信貸。

對于一個比任何行業(yè)都需要資金的密集型行業(yè)，任何有關(guān)金融政策方面的風(fēng)吹草動，都可能給這個產(chǎn)業(yè)帶來巨大震動，即便是具有著更強(qiáng)免疫力，更高抗震性的中國房地產(chǎn)企業(yè)也同樣如此。國務(wù)院總理溫家寶在3 月18 日答記者問時向世界表明：中國政府已經(jīng)發(fā)動了一場戰(zhàn)爭，一場反通貨膨脹的物價戰(zhàn)爭。一句話既已表明了政府堅(jiān)定的決心。而面對全國上下一心對抗通脹壓力的時刻，處于風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)行業(yè)如何能違背民意逆市而上？

股市危機(jī)波及樓市

頂著巨大資金壓力的房地產(chǎn)企業(yè)在貨幣緊縮的大形勢下，開始企圖在股市中尋求救命稻草，然而始料未及的是一場波及更廣的美國次貸危機(jī)又拉開了序幕。不少觀察者預(yù)測美國經(jīng)濟(jì)將陷入衰退，全球經(jīng)濟(jì)受此拖累也將陷入困境。緊接著貝爾斯又為余波未平的華爾街市場投下了一枚重磅炸彈，造成股市大幅下滑，道指盤中一度下跌超過300 點(diǎn)。受此影響，一些在海外上市的中國房地產(chǎn)公司股票均大幅下跌。

月20 日，本是恒大地產(chǎn)香港上市計(jì)劃中結(jié)束招股、公布定價的日子，市場卻傳來恒大地產(chǎn)集團(tuán)正式宣布將I P O 計(jì)劃推遲的消息，這是2008 年第二例中國內(nèi)地房企赴港I P O 之路戛然而止的范例。以恒大I P O 擱置一事來看，國際資本市場與中國房地產(chǎn)之間的管道基本被堵死了。連同本欲與恒大一起上市的40 家房地產(chǎn)公司算在內(nèi)，整個事件對行業(yè)的影響不可估量。在如今大環(huán)境不明朗的前提下，買賣雙方的較量無疑是一場比拼心理的激戰(zhàn)。而國際股票市場融資失敗，無疑使眾多房地產(chǎn)企業(yè)立志重起的脆弱信心又一次受到了重創(chuàng)。

炒房團(tuán)撤資

如果美國的次貸危機(jī)只是對近來房價唱衰討論中一段來自大洋彼岸插曲而已，那么炒房團(tuán)的撤資無疑對眾多消費(fèi)者來講是一種實(shí)實(shí)在在的感受。最近不少準(zhǔn)備在北京買房的消費(fèi)者都能明顯感受到二級市場里次新房的增多。而相關(guān)媒體也報(bào)道了前幾年在京城風(fēng)風(fēng)火火買房的溫州和山西大款大量拋售手中囤積的商品房，其中最多的一位出手就是400 多套。

雖然從表面上看來炒房團(tuán)依然從當(dāng)下房市獲得了足夠利潤，他們是政策下的贏家，但從更深遠(yuǎn)的角度來看，以山西和溫州為代表的炒房團(tuán)一直作為市場投資的風(fēng)向標(biāo)，他們的錢投向哪里，就代表哪里是未來的新興領(lǐng)域。此次炒房團(tuán)逃離樓市，也間接證明了隨著房產(chǎn)監(jiān)管領(lǐng)域的健全，宏觀調(diào)控的長遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)這個曾經(jīng)的暴力行業(yè)很難回到從前。

原材料上漲

目前全球粗鋼產(chǎn)量增速正在減緩，2007 年中國粗鋼產(chǎn)量15.7％的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2006 年的18.8％，與2005年的26.8％相比更是低很多。國際鋼鐵協(xié)會預(yù)測，2008 年世界鋼材消費(fèi)量將增長7％，而鋼鐵生產(chǎn)第一國的中國淘汰落后鋼鐵產(chǎn)能、提高鋼鐵行業(yè)集中度的進(jìn)程也在加快。可以預(yù)見，2008 年供求關(guān)系將會更加偏緊，國內(nèi)外鋼材價格上漲趨勢仍將延續(xù)。

以此推想2008 年原材料價格繼續(xù)上漲已無懸念。目前即使是最樂觀的評估機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，今年我國鐵礦石價格將上漲20％以上。對于在鋼材消費(fèi)中占有絕對比重的房地產(chǎn)企業(yè)而言，此時原材料價格的上漲無疑是雪上加霜。

持幣待購

價格受供求關(guān)系決定，而對于中國房地產(chǎn)企業(yè)非正常的價格上漲，早就使得消費(fèi)者的容忍度接近底線，自去年12 月底房屋出現(xiàn)空漲后，不少中產(chǎn)階層購房者就紛紛表示，高昂的房價已使自己不吃不喝也不能承受。試問一個城市的房屋價格如果連中產(chǎn)階級也無力問津，等待它的也就只有下跌。所以當(dāng)萬科用實(shí)際行動宣布拐點(diǎn)到來的同時，多年來一直處于絕對弱勢的購房者，終于有了揚(yáng)眉吐氣的感覺。

此外購房需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)階段性調(diào)整也使一部分供求關(guān)系得到緩解。2006 年出現(xiàn)的結(jié)婚購房狂潮已經(jīng)基本退去。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年之后的結(jié)婚人口比2008 年之前下降30% 多，其中很大一部分是突然下降。尹中立博士對此表示：當(dāng)1978 年出生的人口年齡超過30 歲以上時，我國在人口高峰期出生的群體將結(jié)束他們買房、結(jié)婚的高峰期。

從另一方面，北京房價相比廣州深圳等城市房價的實(shí)質(zhì)性下跌，下跌幅度顯然不夠?qū)嵲凇I(yè)內(nèi)人士分析，只有降價30% 才有可能吸引一部分持幣待購的剛性需求，而只有這個群體，才是北京樓市的衣食父母。顯然在這上面北京房價走得還不夠長遠(yuǎn)，不夠長。而這場來自房地產(chǎn)商與購房人的博弈也才剛剛開始。

綜上所述，隨著中國經(jīng)濟(jì)的減緩，貨幣緊縮的大環(huán)境下，宏觀調(diào)控正發(fā)揮深遠(yuǎn)的影響。如果開發(fā)商仍然不能解決資金鏈條緊張的局面，會迫使一些中小房地產(chǎn)商不得不降價拋盤。而緊帶的連鎖效應(yīng)勢必會影響一些大型房產(chǎn)公司對此做出反映。面對消費(fèi)者買漲不買跌的心態(tài)，這場房地產(chǎn)拉鋸戰(zhàn)也將會越演越烈。最終的結(jié)果必將是房價得以理性回歸，那時的情景，某售樓處大廳內(nèi)，購房者寥寥無幾才是購房者春天的真正到來。