逆勢擴張：酒店式公寓“借冬風”

10月底，一家五星級酒店式公寓——鵬利輝盛國際公寓(Fraser Sultes Top Glory)在上海陸家嘴隆重開業(yè)，而當時正值中國的經濟指標增速初顯回落之際。但是，新加坡輝盛國際管理有限公司(Frasers HospitalitLy)的首席執(zhí)行官曹炳森(Choe Peng Sum)卻對中國面臨的經濟增速減緩并不以為意。事實上，他認為這是一個真正的發(fā)展良機。

“我們要在經濟衰退中扎根成長，這就是我的策略。”曹先生說道，“我們是樂觀的，也許聽上去有點兒過于樂觀，但是坦率地說，目前有許多住宅房地產開發(fā)項目的銷售速度已大不如前，因此有很多業(yè)主和開發(fā)商正在將物業(yè)轉型為酒店式公寓，而不是出售這些物業(yè)，特別是那些地處黃金地段的物業(yè)，而那正是我們的市場所在。”

每次經濟低迷時期，總有一些為數不多的行業(yè)異軍突起，而在近期中國亦是如此。一個強健的反周期行業(yè)在這股始于三季度的經濟寒流中崛起，它就是酒店式公寓。這個隸屬于酒店業(yè)的，主要面向在異地旅居數周或數月的商務旅客的細分行業(yè)在數年之前尚名不見經傳，如今卻借房地產業(yè)遭遇危機之“冬風”，在中國及亞洲其它地區(qū)快速發(fā)展。

對于酒店式公寓運營商而言，住房價格下跌已經成為他們的發(fā)展商機，中國國內物價漲幅已于年內穩(wěn)步回落、信貸危機亦導致住房成交量銳減。中國70座大城市今年的房價漲幅屢創(chuàng)新低：據國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2月份中國70座大城市的房價漲幅為10.9％。至8月份，房價漲幅回落至5.3％，9月份的漲幅僅為1.6％。曹先生指出，由于銀行緊縮放貸標準，加上潛在購房者對樓市采取觀望態(tài)度，使得樓市成交量有所縮減。

在樓市放緩的背景下，住宅地產開發(fā)商往往不愿意以低于預期目標的新價位出售他們的公寓樓，但是他們很有興趣將公寓樓出租給專業(yè)的酒店式公寓連鎖集團。開發(fā)商仍然擁有物業(yè)的所有權，因此如果樓市回暖，他們就可以出售物業(yè)，但是與此同時，他們可以從其開發(fā)項目中獲得穩(wěn)定的收益。

對經濟寒流的抵抗力

即使從需求角度來看，酒店式公寓業(yè)務對于經濟寒流也具備一定的抵抗力。酒店式公寓直接瞄準的是旅游市場利潤最豐厚的領域：那些每年數周乃至數月出差在外的男女商務旅客。頂尖的酒店式公寓連鎖集團提供的是五星級酒店式的上乘服務，包括客房服務、健身中心、24小時前臺服務以及公司優(yōu)惠，他們還能讓客人每次在具有家庭特色的自住式單位里住上幾個月。

在新的經濟環(huán)境中，商務旅客都在尋找新的省錢途徑，酒店式公寓通常要比同類酒店便宜一些。在新開業(yè)的鵬利輝盛國際公寓，客人能以每天200美元的價格租下一間寬敞的雙臥室公寓，以此低于同類五星級酒店的房價，住客將在酒店式公寓擁有兩間臥室、書房、餐廳、起居室、廚房各一間，而且地處中心地段，可以享受許多酒店式的服務。同時，由于酒店式公寓的租戶一般訂立三至六個月，基本為一年以上的長期租約，因此他們可以充分利用其中的杠桿作用，享受優(yōu)惠的費率。

“經濟環(huán)境也許給旅游帶來了一定的影響，但是，由于我們的住戶通常跟著項目或工作調動而停留較長時間，因此在因經濟衰退造成的旅游市場驟跌的情況下，我們提供的服務比較有彈性。”新加坡雅詩閣集團(Ascott Group)旗下的雅詩閣酒店首席執(zhí)行官杰拉爾德·李(Gerald Lee)說道，雅詩閣集團是全球最大的酒店式公寓運營商。“即使是在當前的困難時期，酒店式公寓仍然受到企業(yè)的青睞，因為酒店式公寓讓企業(yè)在給員工安排住宿方面提供了靈活性，他們可以在不需要簽訂長期租約的情況下，為員工安排不同期限的住宿。”

酒店式公寓還有助于減少日常開支，節(jié)儉的房客可以自己煮飯、洗衣，還能減少電話和上網費用。此外，一間酒店式公寓還可以容納多名住客。李表示，“這樣一來，公司就能讓多名員工同住一套酒店式公寓，而不用為他們在酒店單獨開房了。”

到目前為止，盡管全球經濟危機的影響日益嚴重，酒店式公寓市場卻是毫無懼色。“這一市場依舊十分景氣。”SACO公司的業(yè)務拓展經理納奧米·米爾恩(Naomi Milne)說道，這家英國公司擁有并管理著英國400家酒店式公寓，以及全球各地另外12000個公寓單位。“其中的一個主要優(yōu)勢是，企業(yè)客戶看到了在酒店式公寓住宿的成本效益。以往當人們在酒店住宿的時候，他們需要支付酒吧賬單、高額上網費用、餐廳賬單以及巨額電話賬單，而在酒店式公寓住宿就能將上述部分開支直接砍掉。”

房租便宜成了酒店式公寓強有力的宣傳口號。短期游客傾向于下榻酒店，但是長期逗留的客人(居住時間在一周以上)往往選擇公寓住房。負責臨時專案的政府或商業(yè)顧問、開展中期項目的經理和高管以及尋找永久住房的旅居國外人士，這些都是酒店式公寓的“標準客戶”。“許多經常出差的人士對酒店式公寓有了越來越多的了解，他們所在的公司也對此表示支持，將酒店式公寓住宿計劃作為酒店住宿計劃的替代或并行方案。”米爾恩說道。

同時，酒店式公寓也打入了休閑旅游市場。“我們正在向休閑市場敞開大門，時下休閑市場的主流是以家庭為單位的客人，而不是夫婦或單身客人。”輝盛國際的曹先生說道，“如果只是三四天的旅程，他們仍然可以下榻酒店，但是如果他們全家出行的話，入住酒店式公寓同兩三間酒店客房是有區(qū)別的。酒店式公寓更有家庭的氛圍，他們可以住在一起，因此這個市場有著巨大的潛力。”

逆勢擴張

由于可以轉型為酒店式公寓的豪華公寓樓的供給量陡增，再加上節(jié)儉型商務旅客的需求，酒店式公寓在中國迅速壯大，在當前的旅游住宿市場中“一枝獨秀”。

雅詩閣集團、輝盛國際、櫟木亞太(Oakwood Asia-Pacific)等亞洲領軍酒店式公寓公司各自摩拳擦掌，準備在亞洲進一步發(fā)展壯大。輝盛國際目前在中國擁有九處物業(yè)，其中包括一家在香港新近開業(yè)的物業(yè)，據曹先生透露，集團計劃到2010年至少再增設5處物業(yè)。輝盛國際未來或在以下城市開店：天津、廣州、成都、大連、蘇州、西安、重慶、杭州、無錫。

雅詩閣集團是全球最大的酒店式公寓連鎖集團之一，目前正在經營的酒店式公寓達18000個單位，另有全球規(guī)模的6000個單位。據李先生透露，集團目前在中國運營的17家酒店式公寓共計5000余個單位，計劃到2010年底增加10座公寓樓。

櫟木亞太集團是亞洲排名第三的連鎖集團，目前在中國擁有三座酒店式公寓(北京兩座、廣州一座)，集團計劃于未來數月內在杭州和上海開設兩家酒店式公寓，2010年在北京開設第三家。到2011年，集團將在亞洲新建26家酒店式公寓。

除了能夠抵御經濟衰退影響的業(yè)務模式之外，連鎖集團對中國經濟的前景表示樂觀。“跨國公司仍將著眼于在中國和印度擴張，因為這些公司面臨削減勞動力成本方面的更大壓力。”雅詩閣酒店的李說道，“跨國公司在這些市場創(chuàng)業(yè)或擴張期間，勢必需要配備國際級別的一流住宿。”

酒店式公寓與酒店之比較

正當酒店式公寓在經濟衰退期間春風得意之際，中國的酒店行業(yè)開始經受痛苦。在北京，酒店業(yè)形勢異常嚴峻，因為奧運會之前的酒店建設風造成了酒店供應嚴重過剩。中國政府在奧運會期間突然出臺了一項簽證限制措施，使得入境游客數量銳減，許多酒店因而元氣大傷、一蹶不振。

“今年時運不佳、形勢不明，主要是因為奧運會和簽證問題。”新開業(yè)不久的北京柏悅酒店(Park Hyatt Beijing)的總經理西梅翁·奧利(Simeon Olle)說道，“但是我們正在進入傳統(tǒng)淡季冬季，三四月份將進入旺季。但是能否達到三年前的水平呢?我們將拭目以待。”

上海酒店業(yè)前景一片黯淡，原因不外乎是需求下滑、供應過剩。官方表示酒店經營情況依然樂觀，但是在私下里，情形令人憂心。據一家知名美國連鎖集團旗下的上海旗艦酒店報告顯示，11月中旬，該酒店的入住率僅為35％，而傳統(tǒng)旺季的入住率通常在80％以上。在上海，另一家美國連鎖集團旗下的五星級酒店的市場專員在報告中指出，酒店的MICE(會議、聚會、大型會議活動和展覽)業(yè)務已經完全停止。“北京奧運會期間酒店業(yè)務下滑，我們還沒有真正恢復元氣。”他說道。而在澳門，許多起重機停在“金光大道”樓體旁邊，這個宏偉的開發(fā)項目曾經計劃建造14家酒店及20000間客房，但是現在已經完全停工，僅有2座已經建成的酒店孤零零地矗立一方。

與此同時，中國入境游也開始減少。據中國國家旅游局的統(tǒng)計數字顯示，2008年9月，中國入境游客數量為1056萬人，同比減少了5.94％，而且這是在10月份全球信貸危機惡化之前的數字。更加令人感到不安的是，9月份旅游業(yè)收入同比減少了11.36％。今年1月至9月旅游業(yè)收入同比減少了3.26％。

酒店的運營成本要高于酒店式公寓，因為前者的員工數量較多，而且酒店業(yè)務種類更加復雜，包括餐廳、大型會議活動、會議、宴會、婚慶等服務。酒店的另一個劣勢在于，它無法像酒店式公寓那樣，在經濟衰退時期通過收購待售的豪華住宅開發(fā)項目來進行擴張，因為酒店大樓與豪華公寓有所不同，前者設有舞廳、大量餐廳和酒吧、另有會議室及其他設施，而這些設施都是必須在工程建設前期規(guī)劃在內的。

最后，酒店只能祭出減價大旗，盼望旅游業(yè)能夠回暖。“我認為在未來幾年內，需求必將趕上供應，大型酒店可能必須改變一下他們的業(yè)務策略。”北京柏悅酒店的奧利說道，“他們將會發(fā)現客戶越來越精明，而他們必須采取更加積極的行動去爭取業(yè)務。”

與此同時，一些連鎖集團也放緩了擴張速度。“考慮到現在的市場情況，我們采取觀望態(tài)度，等待合適的時機到來，”JIA酒店的老板黃佩茵(Yenn Wong)說道，JIA酒店在上海和香港各開了一間精品酒店。“一開始我們在看，但是現在的市場每況愈下，我們決定擇機收購優(yōu)良資產。中國的環(huán)境不錯，但是充滿挑戰(zhàn)。”

有些酒店連鎖集團開設了自己的酒店式公寓來作為回應，尤其是萬豪酒店和四季酒店。在萬豪國際酒店集團的全球19家酒店式公寓中，有3家萬豪行政公寓設在中國，9家設在亞洲；而四季酒店集團在吉隆坡、澳門和香港擁有并經營著自己的酒店式公寓，集團旗下的四季匯酒店式公寓(Four Seasons Place)在這些城市經營得非常成功。

萬豪國際酒店集團的區(qū)域營銷副總裁勞倫斯·吳(Lawrence Ng)表示，集團正打算在中國擴大其酒店式公寓的產品組合，“我們現在北京擁有一座萬豪行政公寓(MEA)，未來三至六個月內，我們將再開設一家。目前我們在上海擁有兩家萬豪行政公寓，我們將酒店式公寓作為萬豪集團頗具發(fā)展前景的領域，藉此來擴大我們的業(yè)務和市場占有率。”

經濟低迷的影響

酒店式公寓盡管具有抵御經濟衰退的能力，但是若經濟減緩的時間延長，將仍然給頂級連鎖集團帶來了負面影響。針對短期住客市場，酒店推出更加優(yōu)惠的費率，特別是針對幾天的租約，而針對租期在六個月以上的長期住客市場，更加便宜的空置豪華公寓將是酒店式公寓的強勁對手。

在酒店式公寓內生活了六個月乃至一年之后，部分房客傾向于租住普通的住宅公寓。輝盛國際的曹先生表示，“我們在爭取比較長期的客戶，但是卻一腳踏進了租房市場，開始與別墅和住宅公寓展開競爭。”

而酒店已經開始通過降低房價來做出響應。“在過去12至18個月里，部分城市的酒店房價在逐步打折，現在我們發(fā)現，部分酒店的房價確實很有競爭力。”SACO公司的米爾恩說道。“這就意味著我們必須大力宣傳酒店式公寓與酒店相比的更多益處。如果有人要住上幾星期的話，酒店未必是合適的，所以就要讓他們知道酒店式公寓的好處和優(yōu)勢。”

經濟衰退期間，行業(yè)客戶自然會更加堅持討價還價。“許多企業(yè)要求租約更加靈活，而不是簡單的一年期或兩年期的租約。”曹先生說。由于市場不景氣，他們更愿意按月簽訂租約，而不是訂立長期的租房合約。

但是歸根結底，經濟減緩的危機是一次千載難逢的擴張機會。酒店式公寓連鎖集團有時擁有他們管理的物業(yè)資產，但是更多的是，他們僅對別人擁有的物業(yè)進行管理，而這些業(yè)主通常是物業(yè)開發(fā)商。近來，這些開發(fā)商非常高興能與酒店式公寓的運營商聯手合作。

“在讓利出售中，我想許多開發(fā)商無法得到他們想要的價格，而繼續(xù)持有資產則需要承擔巨大的存置成本。”輝盛國際的曹先生說道，“所以這是個很有趣的矛盾觀點，但是在類似于目前的時局中，我們實際上獲得了更多的資訊和利益。盡管這聽上去不太現實，但是在2010年我們將有望實現8000個公寓單元(的目標)。”