對《房屋登記辦法》的理解及相關問題探討

摘要：由國家建設部出臺的《房屋登記辦法》于2008年7月1日起正式實施。該辦法對規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益做了明確規定。本文針對筆者近期對《房屋登記辦法》的學習，就其個人的理解及相關問題做以分析，以便和各位領導、老師做以探討。

關鍵字：房屋登記辦法；物權法；產權證

1 《房屋登記辦法》的產生背景及新內容

隨著我國城市化進程的加快，房地產市場日趨活躍，出現了房屋權屬多元化、權屬變更頻繁。使得社會各界對房地產權屬登記、抵押與交易管理的要求越來越高，房屋權屬管理工作日益繁重。《中華人民共和國物權法》規定了房地產權屬、業主身份及權利、不動產登記等多項內容。為了規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，在《城市房屋權屬登記管理辦法》（建設部令第 99 號）的基礎上，建設部組織起草了《房屋登記辦法》。

相比1997年頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》，新《辦法》在以下幾個方面體現出了新的內容。

一是堅持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記。如登記依申請而啟動，明確登記時限，對登記申請人必須進行告知等。

二是確立和細化了登記簿制度，明確了登記簿的內容和形式。

三是合理界定了登記機關權限，有利于提高登記效率。

四是細化了《物權法》規定的登記類型。《辦法》對《物權法》確定的預告登記、在建工程抵押權登記和最高額抵押權登記、更正登記等登記類型做了具體化規定，更具有可操作性。

2 《房屋登記辦法》的主要特點

產權證不再是房屋歸屬最終憑證

《辦法》規定，房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。這是房屋登記簿概念首次在《房屋登記辦法》中出現。今后，房屋所有權證將不再是房屋的唯一合法憑證，房屋所有權證只是房屋登記簿所記載內容的外在表現形式，當房產證與登記簿不一致時，必須以登記簿為準。按照這個規定，相關部門解釋說，今后如果房產登記簿上只登記一方名字，則登記方單方享有對該房屋的處置權利。

未成年房主可委托登記

《辦法》所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。并規定，辦理房屋登記，一般依照申請、受理、審核、記載于登記簿、發證的程序進行。

《辦法》對于涉及房屋共有人、房主是未成年人等情況的房屋登記都進行了詳細規定，確保了房屋所有人的合法權益。例如，共有房屋，應當由共有人共同申請登記。“以及”未成年人的房屋，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份的材料。“同時規定，”委托代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。

登記延時不得超過一倍

《辦法》規定，自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：1.國有土地范圍內房屋所有權登記，30個工作日，集體土地范圍內房屋所有權登記，60個工作日；2.抵押權、地權登記，10個工作日；3.預告登記、更正登記，10個工作日；4.異議登記，1個工作日。公告時間不計入前款規定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。

違規登記將受處罰

對于違反《房屋登記辦法》的有關行為，辦法也規定了一系列懲處措施，并將在必要情況下追究違法者的刑事責任。《辦法》同時規定，“房屋登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。”

城市戶口買集體土地“小產權房”不能辦理房屋登記

《辦法》規定：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記。在以前，《城市管理法》對國有土地上的房產有明確的登記辦法，但對集體土地范圍內的房產一直沒有相關規定，相關的操作只能參照國有土地上的房產登記辦法。從7月1日以后，不管是國有土地上的還是集體土地上的房產，一律都要進行統一登記。秦皇島市在集體土地上開發建成的“小產權房”，由于價格較低，吸引了不少城市居民前去購買。《辦法》規定，集體土地上的房產轉讓，只能在集體經濟組織成員之間內部轉讓，不能轉讓給之外的人群。城市戶口的人群即使買后也不能辦理房屋登記。

3 《房屋登記辦法》的相關問題探討

預告登記是怎么回事？預告登記能防止“一房多賣”嗎？

《房屋登記辦法》第六十七條：有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：預購商品房；以預購商品房設定抵押；房屋所有權轉讓、抵押；法律、法規規定的其他情形。

第六十八條：預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。

預告登記，是指當事人簽訂房屋買賣或者其抵押等不動產物權的協議后，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力，也就是后面的買賣不能算數。比如，甲看中了一樓盤的某套房屋，他在簽訂購房合同的同時，在合同中約定對這套房屋進行預告登記。經預告登記后，開發商就不能將該房屋再出售給他人。二手房的轉讓也可借鑒。比如張三將房屋以32萬元賣給李四，雖然李四交了定金，雙方也簽訂了合同，但幾天后王五愿意出35萬元購買，張三于是單方面違約，將房賣給了王五。有了預告登記制度以后，這種情況就會改變。如果李四擔心張三反悔，在與張三簽訂合同后，按合同約定到房產登記部門進行預告登記后，張三與王五就無法到房產部門辦理房屋的轉移登記。

在眾多的物業小區中，絕大多數業主并不知道哪些設施是全體業主的，哪些是開發商的。對此，新的《房屋登記辦法》是怎樣規定的？

《房屋登記辦法》第三十一條規定：房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。新規定將登記延伸到小區，主要針對小區的公共場所、公共設施、物業服務用房等進行登記。這個規定的出現，有利于緩解開發商與業主之間的矛盾。

如何貫徹實施《房屋登記辦法》？

為貫徹落實好《房屋登記辦法》，我們要采取多項措施。一是在《房屋登記辦法》出臺后，組織了多種形式的學習和培訓；二是進一步完善操作規則，規范辦事程序；三是將原有的房屋登記信息系統進行升級調整，增加了四個業務模塊；四是啟用電子介質的房屋登記簿，并將改善相關設施，方便群眾查閱房屋登記信息；五是研究新增登記業務的具體操作辦法，積極穩妥地做好房屋登記工作。

以上是筆者通過近期對《房屋登記辦法》的學習，就其個人對相關問題的理解與認識做的分析。在日后的工作中，我們還要全面把握《房屋登記辦法》的精神實質，理解新舊制度的差異，改變傳統觀念，轉變工作思路，加強對房屋登記制度變革、登記特征、登記功能的正確理解和定位，真正做好房屋權屬登記工作，正確貫徹落實好《物權法》及《房屋登記辦法》。