對(duì)《房屋登記辦法》的理解及相關(guān)問(wèn)題探討

摘要：由國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)的《房屋登記辦法》于2008年7月1日起正式實(shí)施。該辦法對(duì)規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益做了明確規(guī)定。本文針對(duì)筆者近期對(duì)《房屋登記辦法》的學(xué)習(xí)，就其個(gè)人的理解及相關(guān)問(wèn)題做以分析，以便和各位領(lǐng)導(dǎo)、老師做以探討。

關(guān)鍵字：房屋登記辦法；物權(quán)法；產(chǎn)權(quán)證

1 《房屋登記辦法》的產(chǎn)生背景及新內(nèi)容

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，出現(xiàn)了房屋權(quán)屬多元化、權(quán)屬變更頻繁。使得社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記、抵押與交易管理的要求越來(lái)越高，房屋權(quán)屬管理工作日益繁重。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定了房地產(chǎn)權(quán)屬、業(yè)主身份及權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)登記等多項(xiàng)內(nèi)容。為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第 99 號(hào)）的基礎(chǔ)上，建設(shè)部組織起草了《房屋登記辦法》。

相比1997年頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，新《辦法》在以下幾個(gè)方面體現(xiàn)出了新的內(nèi)容。

一是堅(jiān)持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記。如登記依申請(qǐng)而啟動(dòng)，明確登記時(shí)限，對(duì)登記申請(qǐng)人必須進(jìn)行告知等。

二是確立和細(xì)化了登記簿制度，明確了登記簿的內(nèi)容和形式。

三是合理界定了登記機(jī)關(guān)權(quán)限，有利于提高登記效率。

四是細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型。《辦法》對(duì)《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記和最高額抵押權(quán)登記、更正登記等登記類型做了具體化規(guī)定，更具有可操作性。

2 《房屋登記辦法》的主要特點(diǎn)

產(chǎn)權(quán)證不再是房屋歸屬最終憑證

《辦法》規(guī)定，房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。這是房屋登記簿概念首次在《房屋登記辦法》中出現(xiàn)。今后，房屋所有權(quán)證將不再是房屋的唯一合法憑證，房屋所有權(quán)證只是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式，當(dāng)房產(chǎn)證與登記簿不一致時(shí)，必須以登記簿為準(zhǔn)。按照這個(gè)規(guī)定，相關(guān)部門(mén)解釋說(shuō)，今后如果房產(chǎn)登記簿上只登記一方名字，則登記方單方享有對(duì)該房屋的處置權(quán)利。

未成年房主可委托登記

《辦法》所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。并規(guī)定，辦理房屋登記，一般依照申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證的程序進(jìn)行。

《辦法》對(duì)于涉及房屋共有人、房主是未成年人等情況的房屋登記都進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，確保了房屋所有人的合法權(quán)益。例如，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。“以及”未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料。“同時(shí)規(guī)定，”委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)和身份證明。境外申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。

登記延時(shí)不得超過(guò)一倍

《辦法》規(guī)定，自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：1.國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個(gè)工作日；2.抵押權(quán)、地權(quán)登記，10個(gè)工作日；3.預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日；4.異議登記，1個(gè)工作日。公告時(shí)間不計(jì)入前款規(guī)定時(shí)限。因特殊原因需要延長(zhǎng)登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)原時(shí)限的一倍。

違規(guī)登記將受處罰

對(duì)于違反《房屋登記辦法》的有關(guān)行為，辦法也規(guī)定了一系列懲處措施，并將在必要情況下追究違法者的刑事責(zé)任。《辦法》同時(shí)規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過(guò)失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償。”

城市戶口買集體土地“小產(chǎn)權(quán)房”不能辦理房屋登記

《辦法》規(guī)定：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。在以前，《城市管理法》對(duì)國(guó)有土地上的房產(chǎn)有明確的登記辦法，但對(duì)集體土地范圍內(nèi)的房產(chǎn)一直沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，相關(guān)的操作只能參照國(guó)有土地上的房產(chǎn)登記辦法。從7月1日以后，不管是國(guó)有土地上的還是集體土地上的房產(chǎn)，一律都要進(jìn)行統(tǒng)一登記。秦皇島市在集體土地上開(kāi)發(fā)建成的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于價(jià)格較低，吸引了不少城市居民前去購(gòu)買。《辦法》規(guī)定，集體土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，不能轉(zhuǎn)讓給之外的人群。城市戶口的人群即使買后也不能辦理房屋登記。

3 《房屋登記辦法》的相關(guān)問(wèn)題探討

預(yù)告登記是怎么回事？預(yù)告登記能防止“一房多賣”嗎？

《房屋登記辦法》第六十七條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：預(yù)購(gòu)商品房；以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第六十八條：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂房屋買賣或者其抵押等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也就是后面的買賣不能算數(shù)。比如，甲看中了一樓盤(pán)的某套房屋，他在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，在合同中約定對(duì)這套房屋進(jìn)行預(yù)告登記。經(jīng)預(yù)告登記后，開(kāi)發(fā)商就不能將該房屋再出售給他人。二手房的轉(zhuǎn)讓也可借鑒。比如張三將房屋以32萬(wàn)元賣給李四，雖然李四交了定金，雙方也簽訂了合同，但幾天后王五愿意出35萬(wàn)元購(gòu)買，張三于是單方面違約，將房賣給了王五。有了預(yù)告登記制度以后，這種情況就會(huì)改變。如果李四擔(dān)心張三反悔，在與張三簽訂合同后，按合同約定到房產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行預(yù)告登記后，張三與王五就無(wú)法到房產(chǎn)部門(mén)辦理房屋的轉(zhuǎn)移登記。

在眾多的物業(yè)小區(qū)中，絕大多數(shù)業(yè)主并不知道哪些設(shè)施是全體業(yè)主的，哪些是開(kāi)發(fā)商的。對(duì)此，新的《房屋登記辦法》是怎樣規(guī)定的？

《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。新規(guī)定將登記延伸到小區(qū)，主要針對(duì)小區(qū)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行登記。這個(gè)規(guī)定的出現(xiàn)，有利于緩解開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾。

如何貫徹實(shí)施《房屋登記辦法》？

為貫徹落實(shí)好《房屋登記辦法》，我們要采取多項(xiàng)措施。一是在《房屋登記辦法》出臺(tái)后，組織了多種形式的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)；二是進(jìn)一步完善操作規(guī)則，規(guī)范辦事程序；三是將原有的房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)調(diào)整，增加了四個(gè)業(yè)務(wù)模塊；四是啟用電子介質(zhì)的房屋登記簿，并將改善相關(guān)設(shè)施，方便群眾查閱房屋登記信息；五是研究新增登記業(yè)務(wù)的具體操作辦法，積極穩(wěn)妥地做好房屋登記工作。

以上是筆者通過(guò)近期對(duì)《房屋登記辦法》的學(xué)習(xí)，就其個(gè)人對(duì)相關(guān)問(wèn)題的理解與認(rèn)識(shí)做的分析。在日后的工作中，我們還要全面把握《房屋登記辦法》的精神實(shí)質(zhì)，理解新舊制度的差異，改變傳統(tǒng)觀念，轉(zhuǎn)變工作思路，加強(qiáng)對(duì)房屋登記制度變革、登記特征、登記功能的正確理解和定位，真正做好房屋權(quán)屬登記工作，正確貫徹落實(shí)好《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》。