論房地產企業內部控制

焦　暉

摘要：建立房地產企業內部控制可以提高房地產企業經營管理水平，有效防范企業經營風險，促進企業可持續發展，維護社會主義市場經濟秩序。房地產企業應從確定內部控制目標、建立內部控制原則、完善內部控制要素方面入手，建立和實施有效的內部控制，實現企業戰略目標。

關鍵詞：房地產企業；內部控制；目標；原則；要素

1房地產企業內部控制的目標

1.1促進企業經營管理合法合規

這是建立企業內部控制的基本經營目標。

1.2促進維護資產安全

這是建立企業內部控制的資產管理目標。

1.3促進提高信息報告質量

這是建立企業內部控制的報告質量目標。

1.4促進提高經營效率和效果

這是建立企業內部控制的經營管理目標。

1.5促進實現發展戰略

這是建立企業內部控制的終極戰略目標。

2建立房地產企業內部控制應遵循的原則

2.1全面性原則

內部控制應當貫穿決策、執行和監督全過程，覆蓋企業的各項業務活動。房地產企業管理者應針對各個經濟活動領域和經濟活動中涉及的人、財、物、信息等資源要素，在考慮企業自身情況的基礎上，制定出相應的內部控制制度。

2.2重要性原則

內部控制應當在全面控制的基礎上，關注重要業務事項和高風險領域。重要性原則要求房地產企業的內部控制應當區別其重要程度，采用不同的控制程序和方法。對于重要的控制項目，比如對外擔保和房地產項目投資決策，控制程序應當更加嚴密。反之，則可以適當簡化。

2.3制衡性原則

內部控制應當在治理結構、機構設置及權責分配、業務流程等方面形成相互制約、相互監督，同時兼顧運營效率。房地產企業應當結合業務特點和內部控制要求設置內部機構，制定完善的崗位責任制度和規范的崗位管理措施。通過合理的職能分工和恰當的責任分離，建立相互配合、相互督促、相互制約的工作關系。

2.4適應性原則

內部控制應當與企業經營規模、業務范圍、競爭狀況和風險水平等相適應，并隨著情況的變化及時加以調整。房地產企業建立內部控制應保持一定的靈活性，即在基本結構相對穩定的同時，針對企業的經營情況變化及時進行修訂和補充。

2.5成本效益原則

內部控制應當權衡實施成本與預期效益，以適當的成本實現有效控制。成本效益原則要求以最小的控制成本取得最大的控制效果。房地產企業在實施內部控制的同時應當對內部控制成本和由此而產生的經濟效益進行權衡。實施內部控制制度既要有利于加強企業管理，又不能阻礙企業的經營活動。

3建立房地產企業內部控制的要素

借鑒發達國家加強內部控制的先進經驗，房地產企業建立與實施有效內部控制應構建以內部環境為重要基礎、以風險評估為重要環節、以控制活動為重要手段、以信息與溝通為重要條件、以內部監督為重要保證，相互聯系、相互促進的五要素內部控制框架。

3.1內部環境

內部環境是影響、制約企業內部控制建立與執行的各種內部因素的總稱，是企業實施內部控制的基礎。只有建立良好的內部控制環境，才能保證制度的真正落實，才能真正達到內部控制的目的。

房地產企業內部控制環境的建設包括企業的治理結構、管理者的經營模式、組織機構設置及權責分配、人力資源政策、企業文化、內部審計、企業員工的價值觀等內容。房地產企業應完善企業的治理結構，實現董事會、監事會、管理層的分工制衡，發揮審計委員會的職能；合理設置企業的內部機構及權責分配，使組織結構有利于提升管理效能，并保證信息通暢流動；設置內部審計機構，保證其獨立性；制定可持續發展的企業人力資源政策，加強企業員工的道德修養和職業素養，樹立董事會、經理層及員工的誠信和道德價值觀。

3.2風險評估

風險評估是企業及時識別、科學分析經營活動中與實現控制目標相關的風險，合理確定風險應對策略，是實施內部控制的重要環節。內部控制就是一種風險管理機制，內部控制的各個要素構成一個完整的風險管理過程。其中，風險評估是識別、分析、評價風險，信息溝通是收集、傳遞、溝通風險管理的相關信息，控制措施是處理、防范、化解風險，內部監督則是對整個風險管理過程的監控，內部環境則構成風險管理的制度基礎。

在市場經濟條件下，房地產企業所面臨的經營環境具有不確定性。房地產企業的風險通常表現為各種潛在事項和因素，包括經濟、自然環境、法律、社會、市場、技術等外部因素以及管理、財務、銷售、人力資源、創新、業務重組等內部因素。房地產企業應根據企業制定的生產、銷售、財務等相關的目標，設立可辨認、分析和管理相關風險的機制，以應對企業所面臨的來自內部和外部的各種不同風險，把風險控制在適當的范圍之內，為企業穩健經營打下堅實的基礎。

3.3控制活動

控制活動是企業管理層根據風險評估結果，采用相應的控制措施，將風險控制在可承受度之內，是實施內部控制的具體方式。控制活動還會受企業所處的環境和行業、企業的復雜性、企業的歷史和文化、企業的管理人員的影響。

房地產企業控制活動是幫助保證風險反應方案得到正確執行的相關政策和程序。控制活動存在于企業的各部分、各個層面和各個部門。房地產企業應結合企業具體業務和事項的特點與要求制定企業的控制措施。常見的控制措施主要包括不相容職務分離控制、授權審批控制、會計系統控制、財產保護控制、預算控制、運營分析控制、績效考評控制等。

3.4信息與溝通

信息與溝通是企業及時、準確地收集、傳遞與內部控制相關的信息，確保信息在企業內部和企業與外部之間進行有效溝通，是實施內部控制的重要條件。

房地產企業應建立優良的信息管理系統，將企業信息系統與企業營運有效的結合，及時處理企業內部信息和外部信息，確保信息的真實性、及時性和適用性，支持企業經營決策。房地產企業內部信息包括采購資料、銷售資料、內部生產和管理活動資料等；外部信息包括顯示顧客需求的市場情報，用于企業生產的建筑材料信息，競爭對手項目開發活動的信息，國家立法與行政機關所發布的信息等。有效的內部溝通包括企業內自上而下、自下而上以及橫向的溝通。有效的外部溝通則應做到與購房客戶和供應商能通過開放的溝通渠道實現有效的信息交流；保證管理層與政府主管機關、股東以及其他利益相關者的順暢溝通。

3.5內部監督

內部監督是企業對內部控制建立與實施情況進行監督檢查，評價內部控制的有效性，對于發現內部控制缺陷，及時加以改進，是實施內部控制的重要保證。

房地產企業監督活動包括日常監督和專項監督。通過對各有關部門內部控制的執行情況的檢查和評價，對各項業務提出內部控制的建議，對違反內部控制的部門和個人進行處理，以確保企業內部控制持續有效的運作。同時根據具體的情況進行及時的動態調整，以提高內部控制的準確、有效性和控制效率。內部監督監控情況應當形成書面報告，并在報告中揭示內部控制的重要缺陷。內部監督形成的報告應當有暢通的報告渠道，確保發現的重要問題能送達治理層和管理層。

建立有效的房地產企業內部控制并非上述要素的簡單疊加，而是對諸要素進行有機組合，形成結構完整的、反應迅速的內部控制系統，使之成為房地產企業在市場經濟大海中航行的穩定器和指南針，為企業的健康發展保駕護航。