房產(chǎn)：重災(zāi)催生特別還貸模式

房產(chǎn)是多數(shù)城市居民重要財(cái)富。汶川地震發(fā)生后，不少災(zāi)區(qū)居民的個人財(cái)產(chǎn)在遭受巨大損失的同時，所購房產(chǎn)均遭到不同程度的損毀。而根據(jù)《民法通則》規(guī)定，抵押品的滅失并不導(dǎo)致債務(wù)人和債權(quán)人之間關(guān)系的終結(jié)。具體到房貸，債務(wù)人就是貸款的個人，債權(quán)人就是銀行，而房屋產(chǎn)權(quán)便是銀行發(fā)放貸款時收取的抵押品。這也就意味著，貸款買房的房主，即使被地震奪去房產(chǎn)，也要繼續(xù)還清貸款。

失去家園，又要背負(fù)重債，而且所付房款的房產(chǎn)已經(jīng)因?yàn)?zāi)毀壞甚至不復(fù)存在，這無疑讓受災(zāi)家庭的痛苦無限期延續(xù)。

公平地說，銀行也是此次地震的受災(zāi)單位，如果個人房貸得不到償付，銀行的不良貸款比率必然上升，這將直接影響銀行的經(jīng)營效益。即便如此，各家銀行還是盡最大努力解決災(zāi)區(qū)群眾困難，除了為捐款提供免費(fèi)匯款服務(wù)和設(shè)置臨時帳篷銀行外，各家銀行在對個人房貸的處理上都已經(jīng)給予困難客戶還款寬限期，并且不計(jì)罰息，不列入不良信息記錄。在政策允許的范圍內(nèi)，對因?yàn)?zāi)還款能力下降的客戶還將適當(dāng)調(diào)整還款計(jì)劃，以減輕其還款壓力。

顯然，免除受災(zāi)客戶的房貸債務(wù)不是銀行單方面能夠承受的問題。但是，當(dāng)不可抗力的自然災(zāi)害發(fā)生后，只讓債務(wù)人來承擔(dān)難以承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)損失，不僅不盡人情，也有失公允。

債務(wù)人和債權(quán)人都面臨困難，怎么辦？

央行副行長蘇寧給出的答案是：特殊情況會采取特殊辦法，相信會給大家一個妥善解決的辦法。但是，如果做的“既要保護(hù)商業(yè)銀行的利益，也要保護(hù)廣大人民的利益”。似乎只有靠國家財(cái)政來埋單。

事實(shí)上，每每在災(zāi)后重建時，國家財(cái)政都會撥專款幫助農(nóng)民修建房屋，以使受災(zāi)群眾盡快恢復(fù)生活。農(nóng)村住房和城市商品房除了土地性質(zhì)不同，其地上附著物的私產(chǎn)性質(zhì)基本一致，因此，針對如此巨大的天災(zāi)，政府完全可以參照以往給予災(zāi)區(qū)農(nóng)民住房的救助政策，適當(dāng)給予災(zāi)區(qū)商品房業(yè)主一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。

毫無疑問，在自然災(zāi)害面前，政府救災(zāi)的主導(dǎo)責(zé)任責(zé)無旁貸，但國家財(cái)政是救災(zāi)，不可能為市場性的買賣合同照單全埋。既然金融行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入市場化運(yùn)作機(jī)制，也需要創(chuàng)新的市場化手段來解民之困。

首先，商業(yè)銀行可以根據(jù)本行的情況和商業(yè)規(guī)則，以減免、降息或延長還款期的方式承擔(dān)一部分損失。

其次，開發(fā)商也應(yīng)該做出相應(yīng)讓步，或?yàn)橘彿空咛峁┓课菪藿ǎ蜻m當(dāng)降低受災(zāi)房產(chǎn)價格，以減輕消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

上述措施不過是個人想法，或者說是站在災(zāi)區(qū)房貸人立場的一廂情愿。其實(shí)現(xiàn)在最需要的是在非常時期創(chuàng)新一種房貸模式，為緩解災(zāi)區(qū)房貸之憂，也為修正未來房貸方式。據(jù)報(bào)道，在地震高發(fā)的日本，保險(xiǎn)公司根據(jù)不同的地質(zhì)情況和房屋結(jié)構(gòu)可以收取差別很大的保費(fèi)，房屋地震險(xiǎn)的普及率高達(dá)20％，而中國保險(xiǎn)行業(yè)的地震險(xiǎn)種幾乎為零，這無疑加劇了我們?yōu)暮蠓抠J的壓力。

可以理解，在政府救助與商業(yè)保險(xiǎn)還沒有形成合理時，商業(yè)保險(xiǎn)是無力獨(dú)自承擔(dān)超大災(zāi)害損失的。正因如此，我們必須在重建之后催生一種特別的還貸模式。