房價下跌無懸念

經過多年的房價猛漲之后，從2007年10月開始，部分城市出現了商品房價下降的情況。深圳房價在半年內狂跌40%，今年2、3月份環比下降16%以上，4月份比3月份又下降了12%。廣州、北京、上海等一線城市的情況也大同小異，房市上的賣方市場正悄然轉向買方市場。樓市上的打折、優惠活動已經從前段時間的買房送物業費、送寶馬車，轉為買聯排別墅送公寓、甚至直接送錢的方式。高房價的遮羞布正在被開發商自己悄悄扯開，房價大降的趨勢已經勢不可擋。

地產業洗牌

考驗開發商智慧

前段時間，王石的“拐點論”雖然在同行內遭到猛烈抨擊，但是，萬科在全國范圍內的降價活動并沒有停下來。也正是萬科在第一季度率先降價，讓萬科在全國性房市低迷的狀態下回收了足夠的資金。在其他公司還在為該怎樣籌集資金，解決資金鏈斷裂危險時，現金為王的戰略再次讓萬科走出了困境。

其實，比萬科面臨更大困難的企業還很多，去年在各地的“地王爭霸賽”中，萬科不是拿地最多的企業。因此，那些囤積土地、捂盤惜售、債臺高筑、房價奇高的開發商正處在一種生死存亡的關鍵時刻。正所謂挑戰也是機遇，房價下降正是行業洗牌的好時機，該怎樣抓住這個時機，也是對開發商智慧的考驗。

有人說潘石屹的“百日劇變”是個陰謀。但就目前SOHO中國的資產結構和項目儲備來說，潘石屹是不太擔心房價下跌的。潘石屹“百日劇變”的意思，也就是別的公司垮掉，SOHO中國在劇變中變得更加強大。因此，房價下降或者說“拐點”的到來，對開發商的傷害也不是完全一樣的，應該是有人歡喜有人憂。

雖然“拐點”這個說法很敏感，大多數開發商們都避之不談。但是，大家對2008年房價下降的判斷卻正在形成比較一致的意見，下降的幅度普遍認為可能在5%~15%之間。當然，這樣的下降幅度很多人并不認同，原因是，5%~15%幅度與去年房價上漲的幅度相比差距太大。也就是說，去年房價上漲的泡沫因素只下降10%左右，是不能被完全擠出來的。同時，有的項目雖然已經是八折優惠，但交易量卻沒有增加的跡象，這也是理由之一。

所有因素具備

“拐點”無懸念

中國社會科學院4月27日發布的2008年“房地產藍皮書”認為，目前，中國房地產市場不具備整體下降的條件和環境，并且明確提出了2008年房價“拐點”不會出現。“藍皮書”認為，某些城市出現房市交易量下降，并不能證明房地產價格下降的大“拐點”已經降臨。

“藍皮書”一方面承認支撐房價上漲的因素已經不復存在，卻又認為房價增速大幅下降。這就很難讓人理解，既然推動房價下降的動力已經發揮作用，那么，房價再漲從何談起？“藍皮書”的作者分析說，中國在未來幾十年內，房價總的趨勢是上漲的，不排除個別時段、個別地區房價的下降。這樣的結論有什么意義呢？看來，社科院的“藍皮書”遭到人們的質疑也就不奇怪了。

事實上，近幾個月的房地產交易市場，交易量在急劇萎縮。一些炒房人已經被深度套牢，個別城市的地價也出現了大幅下降，最高幅度達到了60%多。地價的大幅下跌，肯定會反過來作用于房價，引發房價進一步回落。從2007年下半年以來，房地產政策開始從市場主導型向民生保障型轉變。2007年，經過10次加息和6次提高人民幣存款準備金率，特別是提高第二套房首付后，2008年，央行又4次提高了存款準備金率。這些政策對整體的房市需求肯定有巨大的影響。

在開發商面臨非常嚴重的資金困境時，房價決堤性下降是一個必然趨勢。由此看來，無論是主觀上，還是客觀上，房地產市場已經進入“拐點”區域都有著充分的證據。

一是已出讓住宅用地充足。以往年度，特別是“8?31大限”之前突擊放量的地塊，大量被開發商轉為了土地儲備。即使是這幾年上市的土地，也沒有完全進入開發階段。

二是自住需求量減少。由于高房價的原因，人們的購房能力大打折扣。國家住房政策的調整，以及前兩年大量透支財富購房，使人們的購房愿望難以形成有效需求。

三是大量空置房的存在。據統計，2007年，房屋交易量較往常年下降了4萬套之多，大概還有9萬套1000多萬平方米空置房。2008年以來，樓盤放量有了較大增加，但由于銷售不暢，空置房將繼續增加。

四是投資需求下降。資本是要追逐高利率投資的，房地產市場失去了往日的上漲勢頭，投資房市的人就會大量減少。如果房價下跌，就會有大量的投資從房市撤走。

五是買漲不買跌的心理影響人們的買房愿望。當認為房價還可能繼續走低時，人們持幣待購的情緒就會更加強烈。

六是房產新政調控房市力度加大。比如，貨幣政策還會繼續進一步收緊，土地風暴將打擊囤地和地王現象。特別是值得期待的物業稅將調整人們持有財富的結構，改變人們對房屋財產的傳統認識。

當然，決定2008年房地產市場發展方向的因素還有很多，能夠證明房地產市場必然會發生根本性轉變的理由也還有不少。從宏觀經濟的要求來說，切實把房價降下來，才能促進房地產業的良性發展。這也是中國經濟發展、社會發展以及政治發展的需要。

如此看來，“拐點”不來行嗎？

馬躍成資深房地產評論專家