樓市調整 無須諱言

4月27日，社科院發布2008年“房地產藍皮書”，聲稱房價仍會上漲，只是上漲幅度會降低。

高房價損害億萬百姓福祉，“藍皮書”一出，引來板磚無數。剛享受到樓市回調的些許快意，專家學者的“唱多”論調就成了眾矢之的。社科院看多樓市，多少撫慰了一下開發商那脆弱的心臟，專家學者喊喊，對提振市場信心終歸是有好處的。但恐怕開發商也早已意識到：氣候不一樣了。

2007年，樓市演繹飆升生死時速，多少人扯著嗓子喊泡沫，也無礙大型開發商囤地，小型開發商囤房。雖然很多人看空，但信心還是滿滿的。現在，深圳、廣州等部分城市的樓價縮水超過三成，全國房地產價格已經出現明顯下滑，喊上漲就顯得信心不足了。這多少有點像大家摸黑過墳場，吵吵嚷囔壯聲勢，卻還是怕得要命。

先知先覺者早就做出了反應。2007年底，萬科董事長王石在一次房產商閉門會上告誡同行：“（樓市）‘拐點’就像是禿子頭上的虱子，明擺著。”一時間引來恥笑無數。然后，廣州、深圳房價真的拐了，有人就謾罵王石是叛徒。更有開發商老總找到王石，讓他向媒體忽悠：“樓市不拐了，要漲！”

行勝于言。王石“賣拐”，策略性地降價，換來真金白銀無數。而那些死扛、壓根聽不得樓市趨軟的開發商，則面臨著無比的煎熬。

最近幾個月，有開發商把去年高峰期拍的地還給了政府，繳納的首期費用也不要了。主動放下身段賣兒賣女找投資、找合作的開發商也多了。而在過去樓市高漲時期，銀行和房地產基金主動邀開發商打高爾夫都找不來。開發商不再抱怨代理行無能了，以往自己賣都是一抖而空，現在給出很多傭金，還是賣不動。

對很多開發商來說，不怕價格賣得低，就怕賣不動。在地產行業，如果一家房地產公司只靠利潤積累和自有資金，不向銀行借貸，就會被認為是傻得冒泡。根據國家政策，開發商只需要35%的資本金，就可以貸65%的開發款。這其實是10個井口7個蓋的大冒險，如果銷不好，款回不來，整個鏈條就崩潰了。

社科院居廟堂之高，當然不知道身處江湖的開發商現在已經麻煩纏身。去年在樓市最高點拿了很多地，以現在的住宅銷售價格看，相當部分是地價高過樓面價，面粉貴過面包。地囤不起，即使能找到資金死扛，也要在政府限定時間內開發，否則要收取土地閑置費。即使熬過當下的難關，擴張過猛的開發商還要在相當長的時間內，改善公司高負債的財務結構，擺脫為銀行打工的角色。

當然，從長期來看，越來越多的人涌進了城市，大量青年人到了適婚年齡，住宅仍有旺盛的需求，這也是樓市長遠發展的動力所在。但如果談及市場，都以長期剛性需求衡量，難保不一葉障目。危機當前反倒有點自欺欺人。

也許，支撐政府不會坐視樓市崩潰的心理底線的一大原因是：樓市崩盤將危及銀行。任志強就講過“銀行先死、開發商后死”這樣頗具要挾意味的話。但別忘了，政府主導下的樓市，配置資源的仍舊是市場。政府壟斷一級土地市場也有著很強的盈利沖動。

國務院三令五申要嚴保耕地紅線，但大家下去看看，就會發現地方政府正以數十平方公里為單位的大手筆轉讓土地，目前沉淀在遠郊區菜地和荒地上的資金高達上萬億元。沒有幾年時間是消化不完的。

多年來，樓市一味背離廣大購買人群的消費能力，2007年更是達到了頂峰。在供求力量不對等的市場中，漲多了就要跌，漲快了就跌得猛。如果真正尊重市場，就會承認去年的加速上漲是不正常，也就別諱言樓市會有大調整。