“拐點(diǎn)”不容回避

2007年7月，記者曾問及周明德2008年房價(jià)走勢，他當(dāng)時(shí)認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)攀升，即使奧運(yùn)會(huì)結(jié)束也不會(huì)影響房價(jià)走勢。如今，記者再訪周明德時(shí)，這位新鳳凰城集團(tuán)掌門人給出了不同的回答：“房地產(chǎn)‘拐點(diǎn)’是必然的，現(xiàn)在爭論‘拐點(diǎn)’問題，就像2005年討論房價(jià)走勢一樣，毫無懸念。”

《新財(cái)經(jīng)》:您認(rèn)為房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”已經(jīng)來臨了嗎?為什么？

周明德：房地產(chǎn)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)。看看中國股市，從3000點(diǎn)到6000點(diǎn)，又跌回3000點(diǎn)，它是一個(gè)跌宕起伏的過程。房價(jià)也一樣，不可能一直漲。目前，北京、上海等地的房價(jià)基本上達(dá)到最高指數(shù)，沒有了上升空間。金融政策對(duì)房地產(chǎn)的沖擊的確非常大，目前國內(nèi)貸款利率已經(jīng)突破7%，未來突破8%、9%也有可能。這就抑制了購房者的盲目性，讓消費(fèi)回歸理性。

以前，國家的宏觀調(diào)控更多是從供應(yīng)鏈入手，如減少土地供應(yīng)量，打擊囤積土地者。后來在消費(fèi)鏈上也加大了調(diào)控力度，調(diào)高貸款利率。2007年下半年，政府把抑制房價(jià)過快上漲作為主要目標(biāo)，在具體手段上與以前明顯不同：一是政府大力發(fā)展廉租房、兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房，大大增加了緊缺品種的供應(yīng)量。房地產(chǎn)市場從行政籠罩下的土地壟斷型商品房市場，向土地壟斷下的商品與保障型住房并重階段過渡；二是通過緊縮銀根、加息、提高第二套住房首付比例和貸款利率等手段抑制需求。所以，房地產(chǎn)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”是正常的。

《新財(cái)經(jīng)》:房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”對(duì)開發(fā)商的影響有多大？

周明德：“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)不會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來震蕩，中國房地產(chǎn)業(yè)總體趨勢是穩(wěn)定向上的。當(dāng)然，“拐點(diǎn)”有可能使房地產(chǎn)出現(xiàn)新一輪洗牌，在二三級(jí)城市更為明顯。對(duì)北京、上海等一級(jí)城市的影響不會(huì)太大。“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)使開發(fā)商的利潤下降，實(shí)力較弱的中小型企業(yè)會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，最后不得不退出市場。未來三至五年，地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入合并重組、優(yōu)勝劣汰的高峰期，只有極少數(shù)企業(yè)可以存活。

這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是有利的。有時(shí)，我透過辦公室的玻璃看到那么多高樓大廈，有些開發(fā)商為了趕進(jìn)度，短時(shí)間內(nèi)造出大量建筑，但其中的精品有多少？房地產(chǎn)回歸理性后，開發(fā)商也會(huì)反思，也許能創(chuàng)造出流芳百世的建筑精品。

《新財(cái)經(jīng)》:北京的房價(jià)漲得過快、過高，是什么原因造成的？如果房價(jià)下降，會(huì)降到什么程度？

周明德：過去都是單位分房，住房政策變化后，人們就得自己買房子。分得房子的那部分人也想改善一下環(huán)境，換個(gè)大點(diǎn)的房子。后來，銀行消費(fèi)信貸放開，資金大規(guī)模流到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在這種情況下，房價(jià)就越漲越高。前些年，各大銀行的廣告很多，什么“要買房到建行”之類的，我很反對(duì)這種廣告，當(dāng)時(shí)就覺得這樣不知道會(huì)把房價(jià)拉到哪里去。

現(xiàn)在的房價(jià)是非常不正常的，超出了人們的承受力。未來一兩年，像北京這種大型城市，房價(jià)下降幅度最高能達(dá)到20%，不可能一下子跌得太多。有的房地產(chǎn)商資金不是特別緊張，按現(xiàn)在的價(jià)格還能撐一段時(shí)間，但時(shí)間不會(huì)太長。如果房價(jià)波動(dòng)太大，會(huì)引起一系列連鎖反應(yīng)。今年3月下旬，200多位購買了深圳“金地梅隴鎮(zhèn)”二期商品房的業(yè)主，在差距很大的銷售價(jià)格面前，集體向開發(fā)商提出了索賠要求。

《新財(cái)經(jīng)》:房地產(chǎn)被視為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)會(huì)不會(huì)給整體經(jīng)濟(jì)帶來不利影響，甚至影響到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？

周明德：房地產(chǎn)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，有利于房地產(chǎn)業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。房地產(chǎn)作為國家支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP作出了很大貢獻(xiàn)，也帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。但是，對(duì)于建材的巨大消耗，使得目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)，相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格猛漲，國家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了不平衡。房地產(chǎn)的“拐點(diǎn)”有利于這些產(chǎn)業(yè)更加均衡地發(fā)展。

《新財(cái)經(jīng)》:最近，社科院的“房地產(chǎn)藍(lán)皮書”說房價(jià)幾十年內(nèi)難出現(xiàn)真正意義上的“拐點(diǎn)”，您是怎么看的？

周明德：我沒有看過“藍(lán)皮書”，但我認(rèn)為這種說法不對(duì)。以前有人一直說房價(jià)會(huì)跌，“語不驚人死不休”，勸大家別買房，結(jié)果房價(jià)是一直往上漲。這種理論式的分析往往是紙上談兵，社科院的研究人員不是做房地產(chǎn)出身，更多是理論研究，缺乏實(shí)際。我們這些房地產(chǎn)開發(fā)商更能從自身體會(huì)和實(shí)踐中，確認(rèn)房地產(chǎn)的走勢。

《新財(cái)經(jīng)》:您認(rèn)為北京奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京的房價(jià)影響有多大？

周明德：北京的房價(jià)快速上漲與奧運(yùn)會(huì)有一定關(guān)系，但不是主要因素。奧運(yùn)會(huì)不可能成為影響整個(gè)中國房價(jià)的主要因素。