普洛斯中國“攻城掠地”

在物流地產業，普洛斯如同一位天才的軍事家，在中國實施“攻城略地”的戰術。

據說，2009年前，普洛斯將在中國投資12.5億美元建設物流園區。現已在北京、上海、天津、深圳、蘇州等地投資了物流園區項目，中西部地區則選擇武漢、重慶、成都三城。

當普洛斯進入中國時，國內物流園區泡沫正虛高不下，很多物流地產商都在錯愛物流的痛惜中轉瞬即逝，所以，業內人士紛紛質疑普洛斯。然而，幾年過后，普洛斯以超乎想象的速度發展。

“物流倉儲在市場上有通用性，做法容易復制。”一位業內資深人士闡釋了普洛斯的行業選擇之道，“加上物流企業一直在市場擴張，所以在不同的市場都會有相同的需求，這使得我們與客戶能在不同的市場進行復制，可以說，普洛斯全球市場的擴張是由客戶引導的。”

現在，普洛斯在全球同時維系著4000多家客戶，其中不但有UPS、FedEx等四大物流巨頭，更有諾基亞、三星、阿迪達斯、聯合利華等制造業領頭羊。

搶灘中國沿海先行

“我們非常看好中國物流市場的前景”，普洛斯高管表示：“我們將會加大在中國的投資力度，而中國將是普洛斯在美國本土以外最大的投資地。”這也衍生了普洛斯如火如荼的圈地運動。

普洛斯投資建設的物流配送設施幾乎都是臨港而建，在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，其物業總面積達到6100萬平方英尺。

由此也不難理解普洛斯在中國布局的特點，實際上也是呼應了其全球港口發展策略。普洛斯首先在長三角地區排兵布陣：2004年4月，在上海桃浦成立合作公司，收購樂購配送設施及取得上海西北物流園物流設施獨家開發權。

普洛斯在投資物流設施時有三種模式：為客戶定制生產、標準化生產、還有收購回租。

普洛斯在全球的大部分客戶已經在中國開始了新的發展旅程，普洛斯把握住了中國市場的進入時機，開始果斷出牌。事實上，普洛斯在中國的潛行，所針對的客戶以及帶來的新鮮活力不僅是3PL企業，還有在中國日漸成熟的制造企業和競爭日趨激烈的零售企業。

選址精準好戲連臺

在我國多數由政府主導建立的物流園區，其大多數是“形象工程”，造成許多園區建成后荒蕪。望著長滿蒿草的園區，曾經有人揶揄：“這哪里是物流園區，簡直可以開個養雞場了。”相對而言，普洛斯在物流園區的選址可以說是慎之又慎，并完全采取市場化運作。

投資蘇州物流園區無疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手筆，投資開發的蘇州物流中心在蘇州工業園區的三期規劃里面，現有面積0.5平方公里，合資公司成立后將再增加開發1平方公里。

從地理區位上看，蘇州物流園區處在蘇州工業園區內，剛好處在一個制造業發展成熟區域的中心。滬寧高速公路上的工業園區出口到蘇州物流園區只有5公里，而在交通干線方面，除了有東西向的滬寧高速外，還有南北向的蘇杭高速，這對蘇州物流園輻射華東地區具有很大的優勢。

蘇州物流中心背靠工業園區，在軟硬件功能和設施上往往先人一步。記者在參觀物流園區時看到，園區內辦公設施齊全，工業園區內的所有海關辦事機構全部入駐，政府職能部門也入駐為物流園區提供一站式服務。物流園區可以提供保稅倉庫和出口監管倉儲等功能。

普洛斯巨額投資蘇州物流園區，無疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手筆。經過10年的長足發展后，蘇州工業園區已成為國內開發區中發展最快、投資環境最好、競爭力最強的開發區之一，然而物流配送設施的缺乏也開始顯露。對此，普洛斯蘇州園區一位負責人告訴記者：“蘇州工業園區投資開發物流園不缺資金，也不缺客戶，但之前一直把重點放在發展工業上，所以要找專業的物流設施開發商合作。”

在遭遇國家宏觀調控和一系列土地風波之后，普洛斯（廣州）保稅物流園區和云埔物流園的項目相繼敲定。而隨后不久，普洛斯便轉戰深圳。經過數月談判后，深圳鹽田港也正式納入普洛斯的勢力范圍。與此同時，普洛斯北京空港物流園和天津泰達物流園項目也塵埃落定。

“老板給我定的指標是，2009年之前在中國的投資額不能少于12.5億美元。”面對中國市場的投資現狀，普洛斯的一位中國高管顯得并不滿足。他明確表示，在普洛斯未來版圖上，杭州、廈門、大連、寧波等沿海城市，甚至包括重慶等內地城市都將會是好戲連臺。

結盟對手管理為王

普洛斯惟一可稱得上對手的是國內最大的倉儲物流企業，擁有713萬平米工業用地的中儲總公司。面對對手，普洛斯這位鷹派沒有冷漠面孔，而是一笑結盟。

2006年11月7日，中儲股份和其大股東中儲總公司、普洛斯公司簽署戰略協議。普洛斯投資管理部趙明琪對記者說：“我們要爭取更大的市場份額，這就是我們的企業目標，也是我們和中儲合作的目的。”趙明琪還特別強調“協議是全面戰略合作，并不只局限于此次濱海新區的合作。”按照協議，雙方成立合資公司進行土地開發、物流倉儲及綜合設施方面合作等。

之所以敢于在中國市場上大舉擴張，除了資金方面的支持之外，管理上的功夫也是普洛斯在中國市場上后來居上的重要因素。

普洛斯的原則簡單而實用。在開發市場上，普洛斯所管理的全球客戶網絡與市場網絡保證了銷售員能以很快的速度找到好客戶，把物業填滿，以其認可的租金租出物業，并盡可能實現長期的租用。

首先，從客戶的需求分析和選址開始，有選址的評估，從法律、工程和投資回報上的審慎調查，與當地政府的談判、客戶租賃的談判，以及設計建造規格的商討等。“這一切定奪之后，向投資委員會上報投資方案，經投資委員會審核通過后，再進入執行階段。”普洛斯高管表示，“這期間要上報所有土地出讓和轉讓手續，還有設計和施工的報批手續，待所有的權證都齊全后，就可以進場施工。”

施工過程的管理也是絕不能含糊。這里最終要的是成本控制、預算管理以及施工建造過程的管理。“這都由內部管理信息系統來控制，在前期投資的報告中形成的預算，在后期運作過程中是不允許突破的，這是非常嚴格的管理和控制的過程，直到物業竣工、驗收后，決算的成本和預算成本進行比較。”

在物業交付使用后，接下來是客戶管理和物業管理，每個客戶簽的租約都必須進入系統，先期的預算和租約對未來收益要進行比較。而這期間一旦發生物價波動，普洛斯就需要自己來承擔了。

物業建好后，市場租金會有變化，市場的供需關系也會有變化。但是，普洛斯的租約一般是3-5年一簽約，甚至有些更長，在這期間租金是約定好的。“市場有漲有跌，工業房地產之所以非常穩定，是因為在市場波動非常大的情況下，由于租賃期相對比較長，對租金收入的影響相對比較小。”

同時，長期租約對普洛斯也是一種約束。盡管外部市場上漲，但對客戶的承諾租金是一定要執行的，之所以能承諾租金，還是在普洛斯經過測算，評估了收益風險的情況下才簽租約的。由此看來，普洛斯在前期投資測算中已經充分考慮了市場波動的因素，這樣就可以保證投資的安全性。