建筑物區分所有權的理解和適用

林東商場的所有權分別歸三方所有：一層大廳分為南北兩個部分，南大廳歸五金公司所有，北大廳歸糖酒公司所有，二層和三層是趙某所有的百貨商場。大廳原本是開放式結構，除了東大門外，在南北大廳分別有兩個大門穿過大廳通往樓上。2002年5月，一樓南大廳要重新裝修，準備用隔墻將原來的大廳作分割式商業店面，并將原本的窗體拆除改成門式結構，把外墻上的窗體改建為落地櫥窗，把穿過南大廳通往二樓的通道也劃入改建范圍，原來的南大門被封閉。這個舉動引起了二、三樓商場趙某的擔憂。他認為一樓的改建很有可能妨害到樓上商場的正常營業，多次找五金公司負責人，聲明自己對于其改建工程的反對意見。但五金公司認為，改建工程是在自己所有權范圍內進行，趙某等人無權干涉。與此同時，五金公司還取得了當地規劃部門的工程許可、改建安全檢驗鑒定報告等行政審批許可，于是改建如期動工。而二、三樓商場以一樓改建未經共有人同意，且其改建工程損害了其他業主的合法權益為由，阻止施工，并訴請法院查封了施工現場。人民法院經過審理后判令五金公司立即停止其改建工程，并把南大廳恢復原狀，五金公司對此判決表示不服并提起上訴。二審法院依法判決駁回五金公司的上訴，維持原判。

現在，隨著建筑行業的蓬勃發展，建筑領域的法律糾紛也處在上升態勢，對民法中傳統的物權理論也提出了挑戰。特別是高層建筑中所有權的歸屬問題，對于單一的所有權劃分更提出了新的要求。建筑物區分所有權的提出是物權立法上的新成果。《物權法》對建筑物區分所有權進行的規定，更是從法律的高度對物權領域的新成員的身份進行了明確的界定。上述案例中所發生的情況集中體現了對建筑物區分所有權的理解和運用。案件爭議的焦點是作為建筑物的區分所有人是否有權利自行對建筑物中區分為自己專有的部分進行改變、利用。

《物權法》第七十條明確指出：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！北M管《物權法》的條文中沒有明確給出建筑物區分所有權的定義，但是根據這一法條的闡述不難推知，所謂建筑物區分所有權指的是多個所有者同時擁有一個建筑物時，各所有人對建筑物的構造和使用上具有獨立性的專有部分擁有的專有權，對于專有部分以外的共有部分擁有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。

由此可見，建筑物區分所有權并不是一項單一的權利而是由多項權利所組成的復合體。在這三項具體權利中最基礎的部分應該是專有權。專有權是指區分所有人對建筑物構造上和使用上具有獨立性的部分所擁有的權利。構造上的獨立性，即被區分的部分在建筑物的構造上可以被區分而與建筑物的其他部分相隔離。使用上的獨立性，即建筑物被區分的各部分可以為居住、工作或者其他目的而使用。案例中五金公司對其南大廳主張權利就是基于其對于南大廳的專有權而實現的。與五金公司一樣，趙某和糖酒公司也分別對林東商場的二、三層和一層的北大廳有專有權的權利主張。但是，如果要從細處劃分這一專有部分同其他專有部分的界限，單單依靠構造上和使用上的獨立性來界定，在實際操作上很難實現。但本案中引發爭議的焦點并不是在對于專有部分的界定上，而是在于對專有部分主張專有權的權利行使過程上。

建筑物所有權人當然能在一定范圍內對其權利進行使用、收益和處分。但是同一般所有權一樣，建筑物區分所有權的行使也是受到一定限制的。具體說來，作為區分所有權的復合要素，專有權的行使主要受兩方面的限制。其一是權利行使的限制。《物權法》第七十一條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益?！睂τ趯Ｓ袡嗟男惺共坏眠`背公共利益，或者以損害他人合法權益為目的，這也是民法中權利不得濫用原則的基本要求。就整棟建筑物而言，各個專有部分的使用同整棟建筑的維持和其他專有部分的利益緊密聯系，如果放任區分所有人對其專有部分任意使用勢必會對建筑安全和其他區分所有人的合法權益造成影響。其二是專有權在權利行使過程中還應特別注意對相鄰關系的影響。相鄰關系，指不動產相鄰各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，應相互間依法給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。建筑物中各專有部分緊密聯系在一起，區分所有人在對其專有部分行使權利的同時應該兼顧其他區分所有人的合法權益。

案例中雙方所爭議的核心便是五金公司在對于其專有權的行使上是否有損其他區分所有人的利益。從案件事實上看，五金公司的改建工程對于其專有部分的改建裝修在其使用用途上并沒有對其他區分所有人造成不良的影響。但是該建筑系商業用途的商場，由于建筑結構決定了二、三層商場的客流必然從一層大廳經過，商場的客流量自然取決于大廳通道方位和通行路線。五金公司將一樓改建成分割式商業店面，堵塞、縮小、隱蔽或改變通往二、三樓的通道，勢必隔離客流，致使二、三層商業用途無法正常發揮，從這一點來看，五金公司的改建工程顯然有?！坝欣谏a，方便生活”的相鄰關系原則，從而侵犯了商場的相鄰權。

共有權是指區分所有人對建筑物專有部分以外的共有部分所擁有的權利。《物權法》第七十二條第一款規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務?！彪m然說對于共有權的權利客體的界定需要以專有部分為前提，按常理在專有部分尚未明確的情況下，共有部分只能處于不確定的狀態。但是基于一般的理解及相關的具體規章的規定，對于共有部分的范圍我們也作出了一定范圍的規定，具體包括專有部分以外的其他部分，如基礎、框架、承重墻體，隔板、走道、門窗、階梯、各種管線等部分，以及建筑物的附屬物，附屬設施，如水塔，配電房等。從性質上看共有權具有從屬性和不可分割性。共有權從屬于專有權而存在，共用部分必須隨專有部分的存在而存在，一旦專有部分所有權發生變更、移轉或消滅，共有權也必然隨之改變?！段餀喾ā返谄呤l第二款規定：“業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓?！辈豢煞指钍枪灿袡嗟牧硪灰?，共用部分不得分割而為各區分所有權人所單獨占有，只能以整體形式供所有區分所有權人使用，否則不能稱之為共有。

共有權包括三項權能：使用權、收益權和處分權。對于使用權不言而喻不用再做具體說明了。收益權是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權利。處分權，包括事實上的處分和法律上的處分。對于法律上的處分，如區分所有權人對于共有部分的權利的轉移，應隨同專有部分同時進行。對于事實上的處分，如對共有部分及其相關設施的拆除、改建、維修，應由區分所有權人全體會議決定。案例中五金公司的改建工程對于專有部分以外的建筑物其他部分進行了事實上的處分，其權利的行使必須受到相應的限制。對于明顯屬于建筑物共有部分的南大門、南大廳通道等進行的改建，盡管獲得了相關的行政許可，但是對于共有部分的處分必須由全體區分所有人即包括趙某和北大廳的所有者糖酒公司來共同決定。因此，沒有經過和其他區分所有人協商，五金公司單獨一方是沒有權利對于共有部分進行改造的，五金公司執意開工進行改建顯然是對其他區分所有人合法權益的侵犯。

成員權指的是區分所有權人基于區分所有建筑物的管理共同事務而組成的管理機構并成為其一員所享有的權利。這是在所有權之外區分所有權所包含的一項身份權利。成員權的確定，實際上是在所有權基礎上對其權利行使的一個延伸和拓展。《物權法》第七十五條第一款規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會?！比藬挡欢ǖ膮^分所有人，其權利指向同一建筑，為了能更好地行使好權利和履行義務而形成一共同體，如業主大會對于建筑物進行管理，每一個區分所有者當然地具有成為管理組織成員的權利，并參與到其管理活動當中，行使自己的權利，履行義務。這便是對成員權的具體化理解。對于成員權，即業主權利的行使，在《物權法》第二章第六節中從第七十五條到第八十三條有明確規定，可見其在建筑物區分所有權中的重要性。特別是第七十六條對于業主大會所決定的共同事項以及表決方式都作了詳細的規定，對于具體的操作也有很強的指導意義。本案中由于區分所有人人數較少對于共同事務的管理也就相應的簡單，所以并沒有成立相應的業主大會，但這并不能遮蔽了業主管理組織的重要作用。試想，如果林東商場事先就成立了相應的業主管理機構并發揮其在各個區分所有人中的協調作用也許這樣的訴訟就完全可以避免了。

作為構成建筑物區分所有權的復合要素，專有權、共用部分共有權及成員權，是相對獨立而又不可分離的權利。在區分建筑物所有權的結構中，專有權占主導地位，共有權居從屬地位，成員權處于附屬地位。從某種意義上說，共有所有權和成員權是依附于專有所有權而存在的，區分所有人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一并轉讓。

案例中五金公司由于片面地理解了其作為林東商場的區分所有人所擁有的區分所有權利，在行使自己的權利的時候忽視了其他區分所有人權利，盲目地將權利自由行使卻無視其權利行使的合理限制的范圍，因而侵犯其他區分所有人的合法權益。一審人民法院所作出的判令五金公司立即停止其改建工程，對于改建工程對南大廳已造成的影響責令五金公司恢復原狀，無疑是正確的，合理合法的，二審法院的認同就是對其公正判決的肯定。