２００８年我國房地產業的發展趨勢

作為國家“十一五”期間重點發展的房地產業，要加大力度貫徹實施黨的十七大提出的“住有所居”的戰略目標，確保在新的一年里房地產業健康、穩步、規范、和諧發展。本文在深入市場調查、認真采集數據和科學分析研究的基礎上，對我國新一年房地產業的發展進行前瞻性闡述和論證，以供政府、企業和相關人員參考。

背景環境

新的一年里，要使政府宏觀調控、房產各項新政和黨的十七大提出的“住有所居”真正得到落實，應對新一年我國房地產業的發展背景和環境進行認真的分析和研究，有的放矢、對癥下藥，確保房地產業發展方式得以合理轉變，為我國經濟社會的又好又快發展做出應有的貢獻。盡管外商投資中國房地產市場熱情不減，但中國頒布的新版《外商投資產業指導目錄》則顯示，房地產業已被列入限制外商投資產業目錄。隨著產業結構、人口結構和經濟發展的調整，對土地的需求仍不可阻擋，糧食安全保護耕地與經濟結構調整對土地需求的瓶頸矛盾將更突出，它將對房地產業的發展帶來持續的壓力。

黨的十七大首次將“住有所居”與學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養并列為我國加快推進以改善民生為重點的社會建設重要目標。改革開放以來，中國人的居住條件在經濟發展和房改推廣的過程中得到了明顯的改善。據建設部統計數字表明：從1993年到黨的十七大召開，全國人均住房面積已從17.8平方米增加到28平方米以上，城鎮居民的住房條件大都得到不同程度的改善。根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，2007年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要擴大到低收入困難家庭。國家統計局發布的數據顯示：我國去年前三季度社會消費品零售總額同比增長15.9％，比上年同期加快2.4個百分點。我國消費水平以較快水平增長，成為了新一輪推動經濟平穩快速發展的重要因素。與此同時，消費的增長和消費水平的提高將進一步促使我國人民對購買商品房和改善居住環境的潛在需求增加。我國消費增長和商品房購買力提高的最大推動力是居民收入的持續增長，盡管居民收入實際增速仍小于GDP增速，但二者差距正在縮小。同時居民收入增至一定水平后，消費結構開始轉變，消費規模在結構轉變的帶動下增大。另外，國家社保體系、住房公積金制度的日益完善，工資形成機制改革開始啟動，使人們對未來消費和購房的風險預期降低，對收入增加和平衡風險的預期提高，銀行儲蓄資金和股市獲利資金也逐漸開始向消費、購房和投資領域轉移。

前景展望

從黨的十七大報告中，可以看出對房地產業發展的三個方面的要求：一是要努力實現又好又快的發展；二是要為實現“住有所居”做出貢獻；三是要走節約能源、綠色發展之路，著力構建具有中國特色的住宅建設和消費模式。

發展預期 近年來，政府出臺的一系列針對房地產市場的宏觀調控“組合拳”。可謂嚴厲，然而全國房地產業投資依然居高不下，商品房價格依舊呈現上漲態勢。國家統計局公布的數據顯示，2007年第三季度末，70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2％，新建住宅價格上漲9％，達到了近年來的最高點，這表明政府2008年的調控任務仍很艱巨。實際上，供求的不平衡只是表面現象，核心原因在于消費者對市場的預期。投資者投資房產的目的是什么?當然是為了獲利。自住者購買的目的雖首要是解決居住問題，但房屋的保值增值功能也不可忽視。“十一五”期間，盡管政府通過各種房產新政和強力措施，試圖改變房價不斷上升的態勢，但市場普遍的預期卻是未來市場價格會漲，而不是跌，這與政府的意愿和穩定房價的調控目標形成錯位。雖然，這并不說明政府沒有能力影響市場，關鍵是產生影響的方法、對策、方式和手段是否完全到位或對路。

2008年北京奧運會的舉辦，使人們對房地產業發展仍存在較高的增長預期。要改變各地房價繼續快速上揚的勢頭，政府的首要任務就是努力通過有效的措施和科學的方法來改變人們對未來市場供求的預期，從而達到穩定房價和降低漲幅的目的。政府最新出臺的若干政策和措施已然出現了新的亮點，即通過連續出臺重量級的調控措施，以求改變市場對房地產業的過高預期。從國家出臺的這些措施當中可以看到2008年宏觀調控的軌跡，一是國務院發布24號文，強調政府的住房保障責任，著力解決低收入家庭的住房問題。二是央行宣布提高居民購買第二套房的首付比例和利率水平，通過限制銀行對購房者的資金支持，來影響未來一段時間市場供求關系，從而達到控制房價目的。三是物業稅將加快“空轉實”運轉，和以往在生產流通環節加稅不同，物業稅是保有環節的稅賦，任何炒房者和購房者都會因顧忌囤房成本而改變購房愿望。

責任 隨著一系列調控政策的出臺，我國房地產業協調、持續、和諧發展前景總體向好。目前房價漲跌已成為人們所關心的事情，房地產增長進入了一個周期性的調整期。如果經濟增長對房地產投資和消費過度依賴，那么經濟快速增長的勢頭就難以持續下去，這不僅影響了經濟增長的平衡，而且還潛伏著巨大的金融風險。房地產業是引起國內投資過熱的主要因素之一，如果整個房地產業的增長不能實現“軟著陸”，中國經濟的軟著陸就成為一句空話。現在我國從城市規劃到樓盤的設計，都存在著一個粗放而不科學的現象，城市規劃的制定者和房地產開發商都比較缺乏一些基本的理念，這是一個是否具備長期有效的規劃機制的問題。從宏觀上講，這也體現了一個國家在城市化和城鎮化進程中的發展方式，關系到整個社會的有序與和諧發展。

房地產業實現責任與發展的并存，就要明白責任是和諧的一個重要組成部分，應靠多方面的努力來實現這個目標，而不是僅僅依靠某一方面來承擔。首先是政府，市場經濟就是講有財產、有收入，才會有發展。如果沒有政府的引導、調控和監管，市場就會成為一個非理性市場。其次是房地產商，房地產商的責任包括市場責任和社會責任。市場要可持續發展、穩定健康發展，就需要各個房地產商來共同維持這個市場的和諧運作，同時樹立起信譽良好的行業品牌，做到市場的相對公平，從而取得良好的社會效應，這就是房地產企業所應當承擔的市場和社會的責任。這個責任是多方面的，其中一個重要工作就是住房保障。房價是一個市場化問題，但住房卻是社會問題，總要有少數人通過社會保障才能實現“住有所居”，這就要求房地產行業需要參與履行一定的社會保障功能。

控制風險

美國次級債券危機的爆發，改變了國內房地產市場一向認為的“住房按揭貸款是最優質資產”的神話。在房地產市場價格一路上漲時，過高的房價會把這類缺乏信用的住房按揭貸款的潛在風險掩蓋起來。而一旦房地產市場出現調整或商品房價格出現逆轉，其潛在的風險就必然會暴露出來。這些潛在的風險一旦釋放，國內銀行同樣會涉及類似美國次級債券的危機。因此，2008年對房地產金融風險問題應該引起高度重視和警覺。

隨著我國房地產開發規模的不斷擴大和商品房價格的不斷上漲，金融風險的控制與防范已成為房地產調控的首要任務。2007年9月，中央銀行和銀監會聯手下發了《關于商業性房地產信貸管理的通知》，其核心內容是正式規定消費者在購買第二套住房時房貸的首付比例提高至40％，貸款利率不得低于中央銀行同期同檔次基準利率的1.1倍。2007年11月，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規定》。引起地產界震動的內容是規定土地招拍掛的受讓人必須按約定付清出讓價款后，方能進行土地登記，并領取國有建設用地的使用權證書。由此可見，政府已充分感受到房地產領域的金融風險。由于流動性過剩，我國商業銀行有了擴大信貸的強大內在動力。他們必然盯住資本相對密集、資產相對優質和利潤水平相對較高的房地產業，力圖通過大量的房地產貸款來拓展和壯大自己。對房地產開發商來講也正中下懷，當然資金多多益善。當前，我國房地產開發投資仍然偏重于依賴銀行貸款。部分地區房地產開發貸款需求上升，貸款規模越來越大，使得房地產市場波動的風險逐步集中于銀行體系。最終結果是形成你中有我和我中有你多元化利益資金鏈，嚴重影響國家對房地產金融的調控。這種現象預計將在2008年政府對房地產金融的系列新政實施后得以根本性的改變。

由于目前國有銀行或股份制銀行在國內銀行體系中占有很大比重，為了追求自身的短期效益，這些銀行往往會盲目擴張住房按揭貸款。他們不僅采取各種方式來放寬個人住房按揭貸款者的市場進入標準，而且還可能以金融創新的名義變相放大個人住房按揭的貸款風險。在這種情況下，有可能會進一步放大我國住房按揭貸款的潛在風險，并最終導致這種風險的越來越大。因此，在新的一年里，金融系統要通過規范和制度來進一步防范金融風險，以確保我國房地產市場的健康持續發展。

力推保障型住房發展和加快住宅工業化建設

2008年我國政府將傾注更大的精力和財力來解決“住有所居”的住房保障工程。具體而言，就是要通過加強平價房和廉租房的建設開發，以解決低收入群體的保障型住房問題。新的一年里，隨著我國保障型住房政策的實施，廉租房覆蓋將逐步從解決最低收入群體住房過渡到解決低收入群體住房，并將采取積極措施確保各級政府尤其是市縣兩級政府抓落實。國家將從政策措施上，多方面為廉租房制度提供支持和保證。在房地產業健康持續發展和國家積極提倡節能減排的關鍵時期，房地產住宅工業化建設也將從試點進入推廣階段。

確保保障型住房建設目標的實現 經濟適用房和廉租房制度的建設過程，也就是政府職能轉變的過程。從整體而言，這將從一個方面推動地方政府從單純經濟建設型政府逐步轉向公共服務型政府，實現政府職能的真正轉變。保障型住房的建設從土地劃撥、資金投入等方面看完全是政府行為，但在具體的建設環節，當前的通行做法則是交由開發商進行開發。雖各地政府都對保障型住房的利潤率作出了嚴格的規定，但一些開發商卻為提高利潤率而偷工減料，導致一些保障型住房質量不合格，甚至存在安全隱患。新的一年里，政府將可能嘗試新的經濟適用房建設方案，即繞過房地產開發商，由相關政府部門直接將經濟適用房項目交由建設單位施工建設。其中，如何最大限度地節約成本，將成為保障型住房建設新模式中重點考慮的問題。

作為公共產權的房屋——廉租房，其最大的特點是政府供應并提供資金補貼，供應對象是人均收入偏低的無房戶。由于其用地較少、成本較低和可反復使用的特點，被認為是各種住房保障制度中最經濟、最公平和最能滿足城市低收入者住房需求的一種有效途徑。2008年廉租房將實施大擴容，少數未建立廉租房制度的地級以上城市近期都要建立。新的一年，廉租房制度的建立與推廣已無懸念，解決困難群眾的住房問題真正成為了各級地方政府的工作重點之一。到“十一五”期末，我國廉租房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。各地將根據經濟社會發展水平等因素，通過統籌研究、科學確定、合理施工來確保廉租房的質量和保障標準。政府將通過新建、收購、改建及社會捐贈等方式籌集房源，努力增加廉租房的有效供給。各地政府將通過提高土地出讓凈收益和公積金凈收益用于擴大廉租房保障資金的比例，確保資金來源的暢通。

通過加快住宅工業化建設提高住宅綜合性能 隨著我國經濟增長方式的轉變和節能減排基本國策的確定，我國住宅建設正面臨著由“量”到“質”的深刻轉變時期。住宅工業化，就是建筑商在工廠生產修建住宅所需的部件模塊，然后運送到工地搭建。傳統的住宅建筑方式以勞動密集為主，資源消耗較大。房屋建造工業化可以提高工作效率3～4倍，工程周期縮減，人力成本降低，最多時現場工人可減少90％。更為重要的是，住宅工業化可成為推進節能降耗的重要手段。建設部試點住宅工業化推廣項目的相關統計資料表明：住宅的預置率一旦達到37％，就能節水36％、節電31％，同時降低噪音。鋼模板等重復利用率大大提高，建筑垃圾減少83％，材料損耗減少60％，建筑節能50％以上。目前，國內建筑節能已從試點起步階段進入了全面強制實施階段。

進入21世紀，發達國家的住宅工業化已成為發展潮流，而我國的住宅建造技術仍處在落后的狀態，勞動生產率只相當于先進國家的1／7，增值率僅為美國的1／20。國務院為此專門頒發《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，明確要求用現代科技對傳統的住宅產業建設進行全面和系統的改造，提高工業化水平和科技含量，提升綜合性能。2008年，國家將在擴大住宅工業化試點城市的基礎上進一步加大住宅工業化的開發區域和建造面積，努力實現“十一五”期間“住有所居”和節能減排的規劃目標。