美國次貸危機對世界房地產市場的影響

摘 要：美國次貸危機的發生對美國乃至全球的房地產業及經濟發展帶來了巨大的負面影響，并且這種影響仍在加深。受次貸危機的影響，美國的房地產市場下滑嚴重，歐洲房地產市場也危機重重，相對而言，亞洲的房地產市場受影響較小。

關鍵詞：次貸危機；房地產市場；世界影響

中圖分類號：Ｆ831.59文獻標識碼：Ａ文章編號：１００６－３５４４（２００8）０4－００12－04

2008年4月8日，國際貨幣基金組織（IMF）最新發布的《全球金融穩定報告》估計，美國次貸危機（即次級抵押貸款償還危機） 在全球范圍造成的金融動蕩將帶來高達9450億美元的損失， 并指出該危機正在從次貸領域向優質房屋按揭、消費信貸、公司信貸領域蔓延。報告認為，當前的動蕩反映了出問題的并不只是流動性， 更包括銀行脆弱的資產負債表和薄弱的資本基礎，因此該影響“可能更廣、更深、持續時間更長”。 [1]

一、次貸危機對美國房地產市場的影響

美國次級抵押貸款問題發生后， 美國建筑商開始不擇手段地甩賣房產。 美國房產雖然陷入15年以來的困境，但布什總統卻仍表示“美國房市疲弱并非全國性現象”； 財政部長鮑爾森更是早在2007年6月就急不可耐地安撫市場，宣稱美國房市將要見底；甚至巴菲特、金融家威爾伯·羅斯也曾表示要涉足房產市場。 但這些支撐因素都未能挽救房產市場繼續下滑，2007年末數據顯示美國房產市場達到了15年來最糟糕的水平。 次貸危機暴發至今美國已有80多家房貸企業紛紛破產， 全美十大房貸企業也僅存幾家， 整個房貸市場的基本架構已經遭到嚴重破壞。 這個時候美聯儲連續多次的大幅降息也沒能恢復房貸市場的元氣，因此，要進一步挽救房產市場，可能還需要美國政府、國會和美聯儲繼續采取聯合行動。在美聯儲多次大幅降息之外， 國會已經通過抵押貸款修正法案，布什總統也提出了一攬子計劃。第一次三方聯合行動可能會產生一定的效果， 因此目前美國建筑商的大甩賣形勢有望導致房產市場放量見底。而且在目前這種一跌再跌、跌無可跌、成交量急劇萎縮的情況下，也不存在繼續下跌的空間。一旦繼續跌下去則可能導致大批建筑商倒閉退出市場，在房貸企業已經大批倒閉的情況下， 美國房產市場就可能面臨滅頂之災。

美聯儲多次大幅降息之后， 浮動利率抵押貸款的困境有望改善， 這對于挽救房產市場保住貸款人住房具有重要意義。 而花旗銀行和摩根大通已就設立一項旨在刺激資產支持商業票據市場復蘇的提案達成協議，其他銀行也有參與其中，該基金將保護高達3200億美元的結構性投資工具。 財政部長鮑爾森還宣布，11家最大的抵押貸款提供商組成的HopeNow成立， 通過提供咨詢服務來阻止大規模取消抵押品贖回權， 從而從根本上扭轉抵押貸款市場危機。在這些積極因素的支持下，美國房產市場繼續下滑的幅度可能有限，美國政府、國會、美聯儲和金融機構等共同參與的“自救行動”可能會產生積極效果。尤其重要的是，盡管美國金融市場爆發危機，但是美國失業率一直處于較低的水平， 布什又宣布了提高工資方案， 所以美國民眾在房產市場的購買能力沒有受到打擊。 這可能是對美國房產市場來說是有利的因素， 也可能是美國眾多救市人物和機構的信心所在。如果下一步美聯儲繼續放松金融環境，并且與政府和國會共同行動，加上金融機構的支持，可能美國房產市場將在震蕩中構筑底部， 并挽回長期信心。從這個角度來看，建筑商的大甩賣或許不是壞事，反倒可能是房產市場改變趨勢的信號。 [1]

衡量美國20個大城市綜合房價的指標標普/Case-Shiller房價指數， 在2008年2月份下跌了12.7％，創有史以來最大同比跌幅。美國銀行的分析師團隊在日前發布的研究報告中表示， 美國房價的加速下跌可能使房利美和房地美這兩家公司提高信貸損失的評估。在美國12萬億住房抵押貸款市場中，有四成抵押貸款都是這兩家公司擁有或者擔保的。隨著美國樓市泡沫的破滅， 空前規模的貸款違約和喪失抵押品贖回權，給兩家公司帶來巨大的損失。在過去的12個月， 房利美和房地美的股價都縮水了超過50％。 美國房地產貿易集團的報告顯示，2008年3月份，美國房產銷售量下降了1%。而按揭房貸狀況，正如預料的那樣，繼續處在混亂中。美國房地產經紀人協會指出，今年3月新簽訂的成交合同下降了1%，低于2007年同期水平。作為房市晴雨表的成交合同，經濟學家曾預料到它會下降。 該協會的首席經濟學家勞倫斯云說， 可以承受得起的按揭貸款處在不穩定中，將繼續放緩。按計劃，2008年上半年美國將繼續尋求一個軟著陸的辦法。 無論房地產還是總體經濟情況，2008年下半年都將會有一個明顯的改觀。但美國樓市今年還未出現完全觸底的曙光， 美國政府支持的兩家抵押貸款融資機構——聯邦國民抵押貸款協會（房利美，Fannie Mae）和聯邦住房抵押貸款公司（房地美，Freddie Mac），在2008年5月曝出連續第三個季度虧損， 因此他們可能會募集更多資本以解決次貸危機帶來的房地產市場嚴重下滑的局面。

二、次貸危機對歐洲房地產市場的影響

1.歐洲房地產市場盛景不再。隨著標普花旗全球房地產指數2007年度下跌6.5％， 歐洲指數便以15.8％的降幅，落到歷史最低點。歐洲房地產投資信托基金（REITs）曾創下連續7年牛市的輝煌戰績，但估價過高導致的收益率下降終于顯現， 獲利回吐一發不可收拾：在對房地產股的清盤中，標普英國和法國的房地產投資信托基金指數2007年分別下跌了17.9％和17.7％。如果這只是“觀望性的萎縮”，人們或許還可以寄希望于“軟著陸”。但是在房地產價格在近10年里幾乎翻了一番的法國，持“軟著陸”和“泡沫已破裂”的兩方爭論不休。后者的理由是，目前法國房地產價格上漲的速度是購買力漲幅的4倍，兩者之間的差距從未達到如此大的程度， 所以預測2007年到2010年，法國房地產價格會大跌25%。英國皇家特許測量師學會(RICS)表示，英國樓價2007年6月首次出現大幅降溫意味著， 英國央行的加息已開始影響市場信心，潛在新買家顧慮增多，而房地產商對樓市前景的信心更是幾乎下跌一半，創下2004年6月份以來新低。隨著樓市泡沫的破滅，房地產價格下跌的歐洲國家包括法國、瑞典、愛爾蘭、西班牙、希臘、荷蘭、瑞士和葡萄牙等國。 [2]

2.英國房地產市場。 英國貸款機構哈利法斯（Halifax）公布的數據顯示，英國僅2007年3月份的房屋價格就下跌了2.5%， 為1992年9月以來的最高月度跌幅。 另一貸款機構英國房屋抵押貸款協會統計的房價指標也顯示，英國房價已經連續五個月下跌。英國金管局的數字也顯示， 今年的房貸合約審批量較去年同期下降了約五成。不同的指標均顯示，英國房價在過去十年間起碼漲了200%以上，而同期美國的漲幅約為135%。近年一直有分析預測英國房市泡沫將要爆破，2007年這個近16年來的最大跌幅的出現，對市場的心理沖擊可想而知。數據公布后，英國首相布朗和財相達爾寧均開腔支撐英國房市， 認為這只是房價多年上漲后的“正常的調整”，并向英國業主保證，美國的情況不會在英國重現。然而，更多的經濟分析師則認為這顯示了全球性的房價下跌已經蔓延至英國，積聚10年的房市泡沫正在爆破。英國房價過去10年的暴漲是廉價信貸“惹的禍”，但與美國相比， 英國房市對信貸緊縮的抵御能力仍然較強。 美國房屋按揭合約中充斥了大量的可調整利率抵押貸款， 該類型貸款在英國的比例要低得多。 英國的金融管理局（FSA）對房屋按揭合約的監管也要比美國嚴格。此外，比起地大物博的美國，英國住宅用地的供給要少得多， 加上歐盟東擴后不斷有東歐移民涌入， 這使得房屋的供應在總體上還是相對緊張。然而， 次貸危機向英國房市蔓延， 最令人擔憂的是其影響程度深不見底。一旦曠日持久，加上全球經濟減速增長， 防范措施做得再好的政府也將無法應付。2008年，英國的北巖銀行被國有化，美國的貝爾斯登被賤賣，行內人耳語的“逢金融危機必有大行陪葬”已經應驗，但這場危機似乎還遠未結束。令市場惶恐不安的是， 次貸等非傳統貸款的殺傷力并未在以往任何一場經濟衰退中展現過， 缺乏歷史數據的參考， 使其對引發危機的深度和廣度難以評估， 這場危機將何去何從，仍是迷霧一片。宏觀經濟趨勢也不利于這場危機的結束。2008年的全球經濟增長率將下跌為3.7%，并首次以“輕度衰退”形容美國的經濟前景。至于英國，增長率也將降至1.6%，遠低于英國財政部此前估計的2%和2.5%。因此，在房市泡沫開始爆破之際， 能夠預測的是英國的消費者支出將會隨同美國一起下跌， 這將使中印等國向英美等國的出口增長率降低。 出口增長放緩之下， 刺激中國經濟增長的內部因素將值得關注。 可以預計英倫銀行會再次減息，以舒緩英國信貸緊縮的情況，但2007年下半年開始的多次減息都未能對房貸利率產生實質影響， 這次的成效也不應高估。

3. 法國房地產市場。進入2008年法國房地產市場在經過半年多持續下跌后開始出現軟著陸的跡象明顯，在房價及房租增速放緩后，建筑市場也快速萎縮。同時，法國房屋建筑許可證發放量與房屋開工量也減少許多。 據法國生態部最新公布的數據，法國2008年第一季度發放房屋建筑許可證數量比去年同期大幅減少15.5％，房屋開工數量則同比萎縮9．9％。同時，非居住商業建筑獲批面積同比銳減21％，新開工商業建筑面積同比下降14．9％。從房價來看，法國房產市場已出現明顯的軟著陸跡象。 去年法國房租比前年上漲了2．6％， 而2004年、2005年和2006年的漲幅分別為5．8％、5．1％和3．4％。2000年至2006年期間，法國二手房價年均漲幅為10．8％，而去年二手房價的漲幅僅為3．8％。法國市場問題研究機構Precepta曾預計，從去年起到2010年的4年內，法國房地產價格將會大跌25％。分析人士認為，盡管法國房產需求依然旺盛，但隨著法國居民購買力不斷下降和房貸利率逐漸提高，許多家庭對購房持觀望態度。 [3] 28

三、次貸危機對亞洲房地產市場的影響

1.日本房地產市場。盡管受美國次貸危機的影響， 日本銀行決定將隔夜拆借利率維持在0.5％，但日本銀行仍對大多數地區的經濟狀況表示樂觀。標準普爾2008年4月23日發表報告顯示，日本公寓銷量和房地產業的融資環境存在不確定性， 但大型房地產公司應該能維持良好的信貸品質。 報告預計未來兩至三年，三菱地產株式會社、三井不動產與住友不動產依靠穩固的經營特許權， 能夠確保信貸品質的穩定。在業務模式變得越來越復雜的情況下，這三家房地產企業都加強了風險管理。 它們優良的資產品質和穩定的現金流， 降低了其盈利基礎受外部環境的不良影響。但是，這三家房地產公司依靠大舉開發房地產支撐利潤增長，卻導致其負債率上升。如果投資過度，這些公司的信貸品質也有可能會下降。目前日本的東京， 頂級寫字樓供給不足以及需求不斷上升導致2007年度租金一路走高。 頂級寫字樓租金加上常規管理費用，2008年初達到每月每坪約65000日元（合每平方英尺14.88美元），與去年同期相比增長約20%。但是，開發商的租金期望與承租方能接受的租賃成本之間差距逐漸增大， 導致甲級辦公樓的空置率比上年度上升了30個基點， 達到1.2%。

2.新加坡房地產市場。新加坡在2007年實現了總額達約600億新元的投資交易，較去年同期增長了約90％， 展現了本地和海外投資者對房地產項目的熱情以及新加坡良好的房地產市場和經濟基礎。市場的增長主要源于寫字樓交易、 開發商持續進行土地儲備等因素的驅動，2007年度的投資銷售總額約540億新元， 超過2006年全年銷售額的40%。2008年， 國際金融市場近期的不穩定性尚未對寫字樓的需求產生明顯影響。 頂級寫字樓平均租金達到每月每平方英尺12.60新元， 比上一季度和2007年同期分別增長了16.7%和82.6%。 專家預計新加坡的租金水平仍會上升，但上升幅度會逐漸趨于平緩。

3. 印度房地產市場。 印度近年來隨著房地產投資的不斷增加和市場機遇的增長， 眾多專業融資和開發公司應運而生。在住宅建設快速發展的同時，因為商鋪市場帶來倉庫和存儲物業的投資型需求猛增， 越來越多的房地產開發商為實現投資多樣化而進入倉儲和物流等領域。 本地開發商仍迫切希望同海外投資者或開發商合作以提高資金流動性和運營規模，并共享房地產領域的發展。在新德里，國家首都區的寫字樓租賃勢頭仍十分強勁。IT/ITeS領域對寫字樓的需求尤其旺盛， 準備于年內入市的IT/ITeS公司已經搶先預定了約30%的供應量。 在Gurgaon和Noida市場需求也同樣強勁。2007底已掀起特別經濟區內IT/IteS公司向國家首都區轉移的高潮。 考慮到特別經濟區有可觀的稅收優惠， 預計投資者對市場的需求將會十分強烈。與此同時，孟買市CBD地區內寫字樓的空置率以每年2％左右的速度持續下降，使得租金繼續增長。 荷蘭銀行在位于孟買市CBD中心區位物業的續租成本高達每月每平方英尺500盧比（合12.25美元），這一租金的上揚推高了CBD租金的期望值， 促使大多數開發商每月每平方英尺的報價都超過400盧比（約合10美元）。2008年在CBD內，租金的上漲是以建筑面積而不是可出租面積計算的，伴隨著這種趨勢，預計將出現新的市場交易和續租高潮。 [3] 150

4. 印度尼西亞房地產市場。 印度尼西亞為擴大該國的經濟發展與對外開放， 國家議會已批準了政府在巴譚島、 民丹島和卡里木島建立完全自由貿易區的計劃， 這無疑將大大刺激該國家和地區投資的增長， 尤其是來自新加坡等其他東南亞國家的投資。 這將極大地推動和促進印度尼西亞房地產市場的發展和壯大。同樣，雅加達的寫字樓租賃活動在2007年下半年開始持續保持活躍。 印度尼西亞經濟復蘇所帶來的商業活動繼續拉動寫字樓市場需求， 業務拓展以及搬遷帶來了對辦公室面積的需求。CBD內的幾個寫字樓項目已經在2008年初投入使用， 其中包括位于蘇迪曼的太平洋廣場辦公大廈以及位于Kuningan的Menara Prima大廈和The East大廈。

5. 菲律賓房地產市場。 菲律賓的房地產投資在2007年下半年開始持續保持活躍，除住宅建設外主要的房地產投資集中在酒店和工業房地產領域。馬尼拉位于Makati CBD的頂級寫字樓租金在2007年第三季度也創造了歷史新高，季度環比增長20%。頂級寫字樓平均租金達到每月每平方英尺1200比索（每平方英尺約合2.7美元），有些寫字樓項目的租金則達到了每平方英尺每月1300比索（每平方英尺約合2.9美元）。考慮到Makati商務區沒有在建頂級寫字樓上市， 且空置率為1%，2008年下半年的租金有望繼續攀升，促使一些租戶考慮選擇其他辦公地點。

6. 澳門地區的房地產市場。 進入21世紀澳門房地產市場開始快速發展， 其樓市飆升的主因是開放賭權帶來百業興旺，也引來國際投資者的興趣。澳門博彩營業額已經超過拉斯維加斯， 成為世界第一大賭城。今年初最新公布的失業率跌破了3%，接近10年低位，相當于全民就業，工資大幅上漲，2007年第二季度工資平均比3年前升逾五成，其中文娛博彩業的工資平均數更升逾六成半。澳門市民大幅加薪，游客大量消費， 再加上只需150萬澳門元即可投資置業移民，推動了樓價節節上升。澳門樓市已經由小城自用局面，變成外地投資者的工具。由于樓價5年內上漲數倍，工資增加的澳門人都買不起樓。根據今年的統計數據，澳門已有一萬多個單位空置，估計不少是投資客占有。據特區政府官方網站資料顯示，澳門對于市場基本采取自由市場為主要資源配置手段， 特區政府機構房屋局只負責平價公屋的建設， 公房在澳門特區總體市場的占有率約為30％。 但是從2001~2005年間澳門特區政府只新修建了1200余個公屋單位，遠遠跟不上需求的增長。自從2007年4月叫停投資移民、 抑制澳門樓市的外來投資者以防樓價過快飆升后，從2008年初開始，澳門特區政府正開始在昔日由民間力量主導的澳門樓市中增加參與力度。2008年1月， 澳門特區政府進行了自澳門特區成立以來的第二次賣地， 筷子基地塊由新福利巴士董事長成立的地產公司投得， 超出賣地底價的9倍左右。同時，澳門特區政府宣布開始暫停澳門地區的賭場地塊批出，計劃為居民改善住宅條件以及生活配套預留用地。隨后，為協助首次置業者，特區政府在今年賣地后又宣布將于今年第三季度初推出“首置居所貸款支持計劃”，讓從未擁有物業的2人以上家庭申請， 特區政府除將擔保兩成按揭， 還有利息補貼。 但居民所購買樓宇價格必須在200萬澳門元以下，且供樓款額不得超過家庭收入的四成五。同時推出的還有“新婚家庭租屋計劃”， 計劃兩年內在望廈舊兵營興建300多個兩房廳單位， 供新婚3年內且無物業的家庭抽簽租住， 租金將介于公屋租金及市場租金之間。

參考文獻：

［1］國際貨幣基金組織. 全球金融穩定報告［EB/OL］. 新華網，2008-04-10.http://news.xinhuanet.com/newscenter/2008-04/10/content_7943172.htm.

［2］周振華. 中國經濟分析叢書［M］. 上海：上海人民出版社，2008.

［3］肖元真. 全球科技與經濟發展大趨勢叢書［M］. 北京：科學出版社，2008.

［4］石良平. 經濟增長方式的轉變［M］. 上海：上海人民出版社，2008：118.

（責任編輯：郄彥平；校對：盧艷茹）