淺析房地產企業融資方式之創新

由于國家緊縮銀根，房地產融資難度增大，加上中國房地產金融體系尚未完善，融資渠道狹窄，在一定程度上限制了我國房地產業的發展。房地產業需要新的融資渠道，如信托、基金、上市融資等取代傳統的銀行貸款融資模式。針對新的市場現狀，各房地產企業必須加強資本運作能力，擴大融資渠道，創新融資方式。房地產業是資金密集型產業，高投入、高風險、高產出。隨著我國房地產投融資體制的變化和央行關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款限制性規定等政策的出臺，金融業門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產企業的核心競爭力業已不再局限于產品本身，資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。房地產企業能否盡快建立健全多渠道的房地產融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業發展的瓶頸。

1目前我國房地產金融的現狀

1.1商業銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金。從總體上看，目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道過于依賴銀行。?房地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上。

1.2我國資本市場的發展還在起步階段，房地產融資市場受限我國資本市場的發展還處在起步階段，房地產開發商還不是一種真正以資本的實力、資本的手段來開發的，大多是以銀行資金來完成地產整合的。金融產品單一，渠道不通暢，大大限制了房地產業融資市場的發展。同時，銀行業長期獨立于資本市場之外，使得其業務單一、資產結構不合理、資金的流動性與效率性不平衡、收益性與風險性不對稱，不可能更深程度地與不動產業保持合作。目前國家已認識到商業銀行傳統業務的局限性，房地產開發企業也已從資本市場尋求出路。

1.3資方式所占比重很小，有待發展和完善融資和債權融資所占比例很小。由于政策、法規等因素的阻礙，我國房地產企業直接上市融資目前比較困難。在滬深兩地上市的房地產公司有80多家，僅占整個房地產開發企業的0.2%～0.3%。即使是已經上市的房地產公司，由于其業績波動很大，只有很少一部分公司具備再融資的條件。從債權融資來看，在過去的幾年間，債權融資在房地產公司全部融資的比重呈下降趨勢。所占比例也非常小。從房地產公司利用外資的情況看，雖然絕對額有所增長，但其所占全部資金的比重也是呈下降趨勢。與我國房地產金融形成鮮明對照的是，在成熟市場經濟國家，房地產金融市場十分發達，房地產企業可通過銀行貸款、公司上市、抵押、發行債券、房地產基金、房地產信托等手段在金融市場融資，而金融風險較低。以美國為例，在其房地產貸款中，銀行貸款只占15%，主要原因是美國已實現了房地產融資的多渠道。在這樣的背景下，中國人民銀行副行長吳曉靈在“中國宏觀經濟走勢與產業發展高層論壇”上的講話指出：加強資本充足率約束和風險控制是銀行改革的必然結果，今后企業融資要逐步減少對銀行的依賴，增加直接融資。對于房地產這個資金密集型產業來說，吳曉靈的這番話無疑是房地產融資必須走向市場化的一個重要信號。如何拓展融資渠道已成為中國房地產金融市場要探索的新話題與新取向。

2開創房地產融資新渠道的路徑選擇

國政策和法規許可范圍內，房地產企業可考慮的融資渠道有以下幾種：

2.1基金房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由于受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作伙伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對于國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由于缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。

2.2上市融資上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有八十家左右，并且存在著以下問題，一是房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差；二是房地產企業盈利能力差；三是由于房地產開發項目的不連續性和周期性影響，企業業績波動較大。直接上市的受挫，使得房地產企業采用迂回方式通過“買殼”或“借殼”方式上市，或者直接在海外上市。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。

2.3房地產證券化1990年諾貝爾經濟獎得主夏普和米樂曾通過實證分析和邏輯的推導提出：不動產證券化將成為未來金融的發展重點，國外房地產業的發展經驗也表明，房地產證券化融資是提高企業籌資能力的最為有效的手段之一。房地產證券化是通過有價證券的形式對原本價值大、周期長、位置固定的房地產進行價值分割，既有效解決了開發企業融資困境，又使中小投資者能夠分享房地產投資的利益，推動房地產投資與消費兩方面的實現。

目前，我國商品房空置量超過7000萬平方米，積壓其上的國有商業銀行貸款超過2000億，還有新建的商品房，若要全面啟動房市，需要3500億元的巨額資金，巨大的資金缺口僅靠現有的住宅金融支持是遠遠不夠的，而推行房地產證券化，直接向社會融資并且融資的規模可以不受銀行等中介機構的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制；房地產證券化作為重要的金融創新工具，給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新，將大大豐富我國金融投資工具，有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性，房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。然而，綜觀美國及其他國家的證券化融資實踐，我們可以發現證券化融資的難點在于需要一個完備的法律法規體系和成熟的資本市場體系，包括成熟的中介機構。另一個困擾我國房地產證券化的問題是目前的信用體系還沒有建立起來，商業銀行的巨額不良資產也使得證券化存在很大障礙。

2.4房地產信托融資房地產信托在經歷幾次整頓之后，在央行控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快的發展。據統計，目前國內已有25家信托公司發行了50多個房地產信托計劃，總規模達到了60億元左右，每個信托計劃的平均規模為1.2億元，有力地保證了房地產開發的進行。對房地產開發而言，信托資金的注入起到了過橋貸款的作用，使房地產項目建設前期能夠滿足銀行貸款的條件，為開發的后續融資打下了良好的基礎。信托資金一般以前期貸款或參股的形式介入房地產的開發，信托公司對開發商資金流動、管理模式、項目進度進行跟蹤和控制，既保證了信托資金的安全性、保障項目資金用途，也在客觀上幫助開發商完善管理制度，提高企業的品質。在我國以間接金融為主的金融體系中，房地產信托融資是為數不多的一種在實踐和法律制度上都比較成熟的直接融資方式，它建立了民間資本直接參與房地產開發的融資通道。信托法及其管理辦法為房地產信托融資提供了法律保護和可參考的運行規范，盡管對一個信托計劃做了限制，但在資金募集的額度和期限上并沒有明確的約束，因此房地產信托成為一種比較靈活的直接融資方式。事實上，自央行121號文件頒布以來，北京、上海、杭州、南京等大城市成功發行了幾十份房地產信托，證明了房地產信托的強大生命力。

2.5養老基金據2004年度勞動和社會保障事業發展統計公報，年末基本養老保險基金累計結存2975億元。而勞動和社會保障部2005年第三季度新聞發布會材料表明，基本養老保險的覆蓋面進一步擴大，基金收入繼續大幅增長。截至9月底，全國基本養老保險參保人數17120萬人，基本養老保險基金總收入達3476億元，這樣的資金規模對房地產市場的資金來源有很大潛在的供給。進入資本市場運營是這些積累的巨額基金實現其保值增值的重要途徑。隨著我國養老保障模式的逐步建立，以及我國養老保障制度的改革和完善，越來越多的養老基金將逐步進入資本市場，實現市場化的運作，在未來幾年成為中國房地產行業最引人矚目的機構投資者。

2.6壽險資金的運用隨著我國保險事業的發展，保險公司也在積極尋找符合其資金運用特點的投資渠道，尤其是壽險資金規模大、數額穩定、可運用的周期長，特別適宜投資房地產。一般來說，壽險公司的經營者也會把不動產權益視為一項有利的投資，它不但能規避銀行利率下降帶來的風險，而且可以保證資本不受通貨膨脹的侵蝕。在合作中，壽險公司可以以抵押放款人的角色出現，也可以從事不動產權益的投資。根據國際房地產金融市場的發展趨勢，在未來憑借其龐大的資金規模，壽險資金無疑將成為中國房地產市場上最引人矚目的機構投資者。目前一些保險機構已經開始以間接的方式將保險資金投資于一線城市的物業市場。如平安保險、中國人壽、中國再保險公司、泰康人壽以及安聯大眾人壽保險在2004年大舉介入“萬科”可轉債的發行。

3結束語

房地產業的競爭已經到了資本競爭的時代，房地產融資已成為各房地產企業生死存亡的關鍵。除了利用現有的融資途徑以外，房地產企業必須苦練內功，提高對資本的運用能力，并與商業銀行合作進行金融創新，或者借鑒國外成熟的房地產融資工具，以突破目前房地產企業資金供給過分依賴銀行的局面，為我國的房地產業融資創造更多的選擇。