房價何以對政府調控“免疫”

政府三年的房地產調控，并未取得預期效果，房價仍然一路飆升。自2006年開始，中央的宏觀調控政策更是頻出，包括提高貸款利率抑制住房消費信貸的“國六條”，以調整住房供應結構為主調的“國十五條”，外資限炒令等一系列措施，但房價似乎對這些措施“免疫”，仍逆風飛揚。多年的宏觀調控為什么效果甚微?

房價漲勢不可逆轉，漲幅過快值得關注

1998年住房制度改革以來，住房旺盛的需求持續迸發出來，盡管2003年就充斥著房地產“泡沫”的言論，房價還是高歌猛進。

引領房價上漲的首要因素是需求。而支撐需求持續增長的動力，一是來自經濟高速增長帶動城鎮居民收入的增加。二是被動需求，城市建設中的大量拆遷使一部分家庭從無需求到迫切的住房需求。三是城市新增人口，每年畢業的學生數量以30%以上的速度增長，良好的收入預期造就一支巨大的購房生力軍。四是城市化的進程加快不可避免地推動需求增加。現在，每年凈增城市人口近1800萬人。到2025年，預期國內城市人口比例將提升到70%，生活在城市的人口將由目前的5.62億人增長到10億人。五是投資和投機性購房需求。前四種需求構成了現實的需求，而這種需求伴隨著中國的發展會持續相當長時間。

區域發展不平衡使局部地區持續升溫。人口在城市化進程中明顯表現為向發達地區集中，推動這些地區的住房需求更加旺盛。在經濟發展和人口集聚的同時，土地資源總量卻不可改變，供不應求的現象無法逆轉，地價不斷上揚。

收入差距過大扭曲著看似不正常而又合理的住房價格。按通行的看法，中國的基尼系數肯定超過0.45，這也就意味著最富的20%的居民可能擁有80%的財富。根據基尼系數和平均工資的一般判斷以及收入的增長速度，北京家庭年收入超過6萬元的居民肯定超過100萬，這與每平方米住房市場價格基本相符。僅僅這批居民就足以把北京的房地產市場價格抬起來。更何況，大批企業家等高薪階層在北京、上海等大都市大量存在，再加上外來資金的大量流入，房地產市場的需求并非虛幻，也并非單純靠房地產商炒作出來。一些房地產商說他們是為富人蓋房子的，盡管這話有些不講情理，但仔細分析起來，也算是一句實話。

消費觀念的變化加大了市場的交易量。當商品房可以通過二三次不斷的交易變更時，消費者完全可以靠房屋的增值來實現住房條件改善的目標。房屋在消費過程中的收益(包括出租收益，以房養房等)也許會大于消費的成本。許多人通過房屋的多次交易(包括出租)創造出額外的收益，使更多的人受到了不得不改變生活觀念與方式的影響。

地方政府推波助瀾，調控效果大打折扣

在房地產的調控過程中，地方與中央政府目標上的差異致使一些地方政府“上有政策，下有對策”，謀求地方利益短期最大化。地方政府深度介入房地產市場是一種“體制性沖動”，即行政集權與財政分權的矛盾導致地方事權的比重普遍高于財權，地方收入與支出的嚴重不對稱，力圖通過房地產市場的“火爆”獲得更多的財政收入。我國實行的是五級(國務院、國土資源部、省國土廳、市國土局、縣國土局)土地管理制度，其弊端是使得集土地規劃、審批、土地出讓金收取等權力于一身的地方政府，由于缺乏約束機制而尋求自身利益最大化。

房地產市場非流動性的特點決定了地方政府選擇房地產這種操作性、掌控性很強的要素，直接、間接參與房地產市場，帶動相關產業和區域經濟的發展。據測算，國際上通用的住宅業的帶動系數為1.34，中國房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率也大約為1.3個百分點，加上間接貢獻率可達到1.9～2.5個百分點，相當于占到GDP增長率的26%～34%。

在推動房地產市場不斷升溫的過程中，地方政府在土地出讓中至少可以獲得三種收益:土地出讓金一次性收取；通過低成本拆遷出售獲得的土地；稅收及其他收費。包括:將房地產作為征稅對象的6個稅種，土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅；房地產企業經營所繳納的稅種，包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅等；各地方政府存在的與土地及房地產有關的收費項目，比如教育擴容費、人防建設經費，有數十項到幾十項不等；供水、供電、供氣、供熱、通訊等市政公共設施，小區基礎設施配套的建設開發費用也由房地產開發企業交付。

目前，取得土地的方式是“招拍掛”，應該說比原來的土地出租更透明、更公正，但實施起來仍有很多“暗箱”操作。據國土資源部資料顯示，不論是協議供地，還是“招拍掛”供地，地價成本平均只占房價成本的25%～30%。這個數據和房地產業人士所說的差距較大。其中重要的原因應該是這個官方數據沒有將開發商獲取土地這種壟斷資源的尋租成本統計進去。此外，各種稅費也大致占到房價的15%以上。所以，地價加上房地產稅費，有些地方地價成本甚至高達60%。

房產企業多方博弈，規避政府房價調控

開發商與政府博弈地價。土地有償使用制度自1992年開始實行，基本采用協議方式出讓使用權，但弊端很多，腐敗叢生。房地產商可以非常靈活地采取合法或不合法的手段爭取自身利益。投標過程中，政府和房地產商的地位不對稱，房地產商擁有主動權，而政府只能被動適應，開發商認為有足夠的利潤空間就爭，沒利潤就放棄，土地流標情況時有發生的原因正在于此。當然，房地產商面對一路高歌的房價，盡管以高價獲得土地，買賣也不會虧本。

開發商與銀行博弈資金。開發商的資金主要來自銀行。在房價上漲過程中，銀行非常愿意給房地產投資者發放貸款，只要房價上升，銀行手中的抵押品越來越值錢，貸款風險極小。但一旦房價下跌，銀行可能喪失資金流動性和清償性，這不僅危害銀行的安全，且將波及整個國民經濟。但在貸款資金充足的情況下，房地產商就會利用銀行實現利潤最大化的心理，盡可能獲取更多的貸款。如果房地產銷售順暢，利潤就會滾滾而來，一旦銷售有問題，銀行就很難收回貸款，而積壓的房子不足以抵消貸款。房地產商始終處于主動地位，即使暫時銷售不出去，寧可閑置，也不會降價。

開發商與購房者的博弈。國家對房地產開發的“地根”“銀根”緊縮，影響消費者對房價的預期。開發商利用市場信息的不對稱有意炒作，進一步強化消費者的心理預期，引起更多人跟風。

地價是房價構成的重要因素，但不是決定性因素。2006年以來，國土資源部組織有關單位對40個樓盤作了典型分析，在北京市商品房期房每平方米均價6725元中，一般而言，地價部分27.5%約1820元左右，建安費高層1500/平方米，園林等設施配套約100元/平方米，其他勘探、審圖、施工報建、安檢等加起來50～60元/平方米。如果綜合稅賦為8%，管理費用為5%，35%的高額收益要么是灰色尋租成本，要么是企業利潤。可見，房地產利潤高得令人瞠目，這就讓人明白了為什么公開房屋成本受到所有開發商拒絕的原因。

平抑房價是一件涉及到各方利益的系統工程，單純的政府調控即使發揮作用，效果也會大打折扣，除了政府的相關政策外，要靠需求和供給的相互作用來解決。而房地產市場的規范和成熟需要時間來打磨。

宋春華摘自《中國改革》編輯/李小靈