樓市調(diào)控與房價(jià)的博弈：京滬房價(jià)見頂？

2007年的樓市重復(fù)著4年來的同一個(gè)主題：一輪房價(jià)暴漲帶來一輪宏觀調(diào)控。

北京、上海和廣州的房價(jià)高位攀升，同時(shí)向深圳、杭州、南京、重慶等二、三線城市蔓延。\"大好形勢\"下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市。2007年的樓市與股市共同作用，將眾多房地產(chǎn)商送到了富豪榜單的前列。

隨之而來的是調(diào)控。盡管背負(fù)著\"越調(diào)越漲\"的質(zhì)疑，新政仍在一片呼聲中到來，房價(jià)再一次開始高位觀望。

京滬房價(jià)見頂？

京城樓市寒潮來襲。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房市場交易量，環(huán)比9月總體下降幅度達(dá)25%，市場被濃郁的觀望氣氛籠罩，這讓不少圈里人懷念前幾個(gè)月的紅火。

\"今年第三季度，北京二手房價(jià)每月都要漲6~8%。有朋友去'都會(huì)華庭'看了一套120平方米的三居室，當(dāng)時(shí)業(yè)主開價(jià)112萬。他覺得貴。過了兩個(gè)月再去，已是122萬了。再過半個(gè)月，又創(chuàng)新高，最后是145萬成交。\"一位分析人士說。

官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，6~9月，北京五環(huán)內(nèi)住宅的期房均價(jià)已超過上半年四環(huán)內(nèi)期房均價(jià)。以此推算，北京五環(huán)內(nèi)一套75平方米的商品住宅價(jià)格要高達(dá)上百萬元。

正當(dāng)業(yè)界額手相慶時(shí)，9月27日，央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)出臺了提高第二套住房首付和房貸利率的調(diào)控政策。正如\"我愛我家\"控股公司一位人士所言：\"伴隨著本月市場成交數(shù)據(jù)的'塵埃落定'，'金九銀十'的良好預(yù)期不攻自破。整體成交走勢的持續(xù)疲軟從一個(gè)側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實(shí)際影響效力。\"

立竿見影

第二套房\"貸款新政\"問世后，央行和銀監(jiān)會(huì)時(shí)至今日都沒有出臺細(xì)則解釋什么是\"第二套房\"。

\"我愛我家\"副總裁胡景輝透露，雖然沒正式下文，10月下旬央行、銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)就\"第二套\"的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)給出了\"指導(dǎo)意見\"，即公積金貸款、全款或已付清貸款的購房者再購房時(shí)，仍可算作\"第一套住房貸款者\(yùn)"，具體操作細(xì)則由商業(yè)銀行自己掌握。

據(jù)了解，目前光大、招行、浦發(fā)等多家股份制銀行以及花旗、東亞兩家外資銀行傾向于以\"個(gè)人\"為單位界定第二套房，而四大行則傾向以\"家庭\"為單位。這難免令公眾擔(dān)心：投資客會(huì)不會(huì)蜂擁到執(zhí)行政策寬松的銀行，繼續(xù)以配偶或父母、子女的名義購多套住房？

一位財(cái)力雄厚的企業(yè)老總表示：\"新政對我這樣的投資者沒什么影響。我還用貸款嗎？看中哪個(gè)項(xiàng)目從來都是一筆付清。\"

但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇認(rèn)為：\"新政對市場中投資需求的抑制，短期看確實(shí)有效。'全款炒房人'畢竟是少數(shù)，精于算計(jì)的人更喜歡'借雞生蛋'，用少量資金通過銀行貸款去搏。\"

按照最新的調(diào)控政策，五次加息將在2008年1月1日全部生效。假設(shè)100萬貸款，20年還款，購房者月供的影響是每月增加還款額617元，增幅為8%。而購買第二套住房以上的按揭還款額將增加1516元，增幅為18%；如果累計(jì)算上五次加息，則月還款增加2133元，增幅為27.56%。

中金公司研究部認(rèn)為：\"這樣的增幅對需求的抑制作用會(huì)很明顯，尤其對大戶型項(xiàng)目，除了首付、月供支付影響之外，可貸款數(shù)額也將受到進(jìn)一步限制(按揭還款不得超過家庭收入的50%)，因此短期內(nèi)高檔商品房成交量萎縮會(huì)很明顯。\"

胡景輝說：\"根據(jù)一些網(wǎng)上項(xiàng)目的簽約狀況，10月份一手房銷售情況很差，有些項(xiàng)目才賣出三五套，甚至是零。\"

二手房成交量已出現(xiàn)明顯回落。投資客也有點(diǎn)扛不住了。聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司曾對300名投資客戶作了抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示近七成客戶選擇拋售。總經(jīng)理?xiàng)钌黉h透露，近段已有相當(dāng)數(shù)量的溫州、福州炒房人開始高位套現(xiàn)。

有價(jià)無市

10月份，上海的二手房成交量也比9月份下降了29.8%。而北京的二手房交易市場，從去年10月至今，除了7、8、9三個(gè)月出現(xiàn)放量，\"有價(jià)無市\(zhòng)"的冷淡行情也持續(xù)了頗長一段時(shí)間。

2007年第二季度，北京中高檔住宅市場的整體空置率為24.42%。而按照國際通行慣例，空置率在20%以上的為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

胡景輝認(rèn)為：\"政策出來后一般都有幾個(gè)月的消化期。央行房貸新政出臺實(shí)際上是給購房者的一個(gè)信號：房價(jià)有可能會(huì)下降，所以大家都選擇等等看。\"

由于房價(jià)猛漲，今年很多銀行前8個(gè)月已把房貸額度用完，這也對房地產(chǎn)成交量產(chǎn)生了很大影響。\"各大銀行都對個(gè)貸業(yè)務(wù)空前重視。去年房貸10個(gè)億，今年年初可能就會(huì)把任務(wù)增加到30億。很多銀行為完成任務(wù)上半年就會(huì)拼命地放，而到10月份基本上完成任務(wù)了，就要開始剎車。\"胡景輝說。

盡管交投清淡，但10月份北京房價(jià)還是比9月份上漲了4~5%。一位業(yè)內(nèi)人士透露：\"新盤房價(jià)居高不下，很多是房地產(chǎn)商自己做出來的。開發(fā)商在樓市中獲利豐厚，面對滯銷，他們有底氣繼續(xù)聯(lián)手漲價(jià)，與購房者打心理戰(zhàn)。開發(fā)商為了搏取更高利潤，變相捂盤的現(xiàn)象確實(shí)不少。\"

報(bào)復(fù)性反彈？

面對\"價(jià)量背離\"的焦灼之勢，英聯(lián)置業(yè)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)價(jià)格震蕩下行已成趨勢。

胡景輝也認(rèn)為：\"房價(jià)上漲速度放緩是肯定的。一手房價(jià)格達(dá)成共識的難度更大。11、12月是最較勁的時(shí)候，關(guān)鍵看開發(fā)商能不能繃得住。要么成交量有所回升，說明目前的高房價(jià)還能得到認(rèn)可；要么有人就要開始降價(jià)了。開發(fā)商最多還能在高價(jià)位上扛3個(gè)月。如果連續(xù)3個(gè)月成交量依然不理想，很難說開發(fā)商會(huì)堅(jiān)持不降價(jià)。\"

孟奇認(rèn)為：\"炒房泛濫，根本原因在于投資者對房價(jià)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈。如果國家宏觀調(diào)控措施得到落實(shí)，恐慌性需求減少，房價(jià)上漲的步伐就會(huì)趨緩，甚至下跌。但如果調(diào)控不盡如人意，前期的經(jīng)驗(yàn)證明，短暫的觀望期過后，市場依然要面對需求釋放所帶來的價(jià)格補(bǔ)漲，成為再次助推價(jià)格上漲的可能。\"

胡景輝認(rèn)為，央行出臺房貸新政是出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)控房價(jià)的雙重考慮。\"該政策實(shí)際上是第三輪宏觀調(diào)控的起點(diǎn)。前兩輪宏觀調(diào)控一是加息，二是追加營業(yè)稅、土地增值稅等一系列稅收，但是都沒有起到很好效果。主要原因就是沒有把自住和投資分開，'誤殺'了很多人。而房貸新政比前兩輪調(diào)控最大的進(jìn)步就是差別化對待自住、投資和投機(jī)。

新政將提高購買第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。依此類推，購買第三、第四套等以上住房的貸款首付和利率都會(huì)隨之提高。這實(shí)際上是下一輪宏觀調(diào)控的整體思路：保障每個(gè)家庭有一套房產(chǎn)自住、抑制投資，打擊投機(jī)。后續(xù)還會(huì)有一系列政策參照這個(gè)思路來制定，比如物業(yè)稅。\"

目前，物業(yè)稅已經(jīng)在10個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，但具體何時(shí)\"正式落地\"尚無定論。

胡景輝表示，\"十七大前，關(guān)于房價(jià)問題各主管部門都想給黨中央一個(gè)交待。相比開征物業(yè)稅等財(cái)稅政策，出臺提高利率和提高首付比例的貨幣政策相對較容易，所以就先出臺了，但財(cái)稅政策還是會(huì)跟上。\"

雖然在一定程度上，新政是能夠遏制目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作泛濫。但易憲容認(rèn)為，第一套住房是以家庭為單位還是以個(gè)人為單位，以全國為范圍還是以一個(gè)城市為范圍，這些問題必須解決，否則如果投資者有意規(guī)避新政，那么房地產(chǎn)市場仍然可能出現(xiàn)瘋狂。

10~12月，北京市政府通過調(diào)查員入戶訪問的形式，全面調(diào)查全市各類房屋總量、分布、權(quán)屬、使用狀況及未來5年內(nèi)的住房需求等40余項(xiàng)內(nèi)容，為政府制定房屋政策，提供真實(shí)準(zhǔn)確的信息和數(shù)據(jù)支持。

\"從短期看，因?yàn)樾枰私鈧€(gè)人的婚姻、家庭狀況，大部分銀行難以以家庭為單位來認(rèn)定。但隨著一些技術(shù)問題的解決，政府最后還是要清楚每個(gè)家庭名下的房產(chǎn)的實(shí)際持有狀況。等到將來全國范圍內(nèi)人口的基礎(chǔ)信息、婚姻狀況、財(cái)產(chǎn)狀況聯(lián)網(wǎng)，以家庭為單位對房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控是勢在必行。\"胡景輝表示。

摘自《新民周刊》2007年11月16日 編輯/李小靈