抑制房價，經濟手段不是萬能的

與從前相比較，新組建的“住房和城鄉建設部”和過去的“建設部”，“住房”被提到前所未有的重要位置。新任部長姜偉新表示，這樣的名稱變化正體現中央政府對住房問題的重視。

前不久，在中國發展高層論壇2008年會上，面對300位國內外代表，姜偉新認為：“現在總體上看還是比較正常的。還不好說在奧運之前或者之后有一個泡沫的問題。”已經直逼“云霄”的房價，是“比較正常”的嗎?普通人關心的并不是如何穩定，而是如何抑制并使之降下來。

“用經濟手段抑制房價，這是堅定不移的。”姜偉新說，這兩年中央和地方政府所采取的抑制房價的措施，主要是經濟手段。人們要問，用經濟手段抑制房價，為什么過去的兩年不但未降，而是節節攀升?

用經濟手段，真能抑制房價嗎

果真像所說的那樣，地方政府在采取經濟手段抑制房價嗎?

2008年3月8日，王超斌等10位全國政協委員《關于減少政府收費環節遏制住房價格上漲的建議》的提案提交給全國政協。此前眾委員向十多家媒體公布了提案內容和調研結果，他們在提案中提出，目前我國住房價格居高不下，從供給的角度看，一個重要原因是住房開發過程中政府收取的稅費環節過多，造成房地產開發成本過高。

10位委員的提案戮破了中國樓市的這層“畫皮”——在他們的調查中顯示，一些地方在住房開發過程中政府收取的稅費多達50余項，涉及25個部門，這些成本約占到房價的15％至20％。在這些稅費中更不可思議的，是還要收取不可預見費。

一些地方政府部門似乎深諳其中的奧妙，人前承諾盡快建立住房保障體系，讓房價不要漲得過快，人背后卻依然故我，樓市中的苛捐雜稅照收不誤。更有甚者，面對中央宏觀調控政策時，卻故意“打太極”，上有政策下有對策，或是跟房地產商使個眼色，略微降一點價格“安撫人心”，間或再制造多一些“煙幕彈”，讓人感覺調控已收成效，可以適時收兵了。而心里面卻又嘀咕著、盤算著部門利益的“小九九”——他們才不管老百姓能不能買得上房子，反正自己不用為房子發愁。實際上，這若干年間，之所以房價扶搖直上，雖經中央多次調控而巋然不動，在很大程度上是房地產商和地方政府合謀有極大關系。如，地方政府的GDP過多地倚仗于房地產——提案中披露，一些地方財政收入30％至50％來自房地產業，正是這種權力經濟化、部門利益化的思想，導致了權力過度介入房地產開發的經濟活動，并在陳舊的路徑依賴和扭曲的政績觀的指引下，加重了房地產商的建房成本和經營壓力，進而推高了房價。由此可見，在這場房地產的利益博弈中，政府公信力和親民形象被抹黑，還有中央宏觀調控政策一再受到地方和開發商的忽悠和戲弄。

一語道破，當政府一旦異化為利益主體時，那么在權力運作過程中，就必然會出現越位，錯位和缺位的現象。

毋庸置疑，高房價的始作俑者，是地方政府和開發商的相互勾結，沆瀣氣。

不是任其“市場經濟”

一位急盼購房者沉痛地對筆者說：“我們已經被從法律上剝奪了在荒野或大街上搭個窩棚的權利，‘容身’不僅是個人之需，而且也是社會與政府之責。”從他的話語中，我們可以看到，這就是全社會為何對捂樓、炒房如此反感的經濟和道德起點。

購房者看到市場的癲狂之處，而無力改善之。

是公眾不懂市場規律而味留戀計劃經濟時代的免費福利嗎?

中國老百姓，絕不是從一開始就反對住房商品化的。恰恰相反，在國家大力推行之初，很多人抱有理解和期待的心態。誰都羨慕個人買房，從單位宿舍搬出去的同事親友。許多人在節衣縮食買套新房的理想中咂摸出自由幸福的味道。那么，是什么把這種理解和期待轉變為情緒化的對抗呢?是打著“市場化”旗號的不負責任的壟斷，是太多灰色、黑色的厚顏無恥的掠奪侵占。市場經濟的正當性、市場議價機制的嚴重扭曲，又使很多人對這個荒謬的所謂“市場”喪失了信心。

在這里，我們不妨看看德國的經驗：

德國是個高度市場經濟的國家，但對于房屋政策，不是任其“市場經濟”，反而制定相當嚴厲的政策與法規。

德國普通住宅每平方米均價在1000歐元到2000歐元。其首都柏林為1700歐元左右。目前德國家庭的住房自有率僅有42％，德國人為什么不搶著買房呢?

第一，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數約4000萬套，完全滿足每個家庭一套住房。另外，德國每年有25萬套新公寓竣工，聯邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套，這在很大程度上平抑了房價。

第二，特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，為穩定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30％的住房貸款來自于商業貸款，其余則來自家庭儲蓄。

第三，發達的房屋租賃市場，也成為房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42％，租賃住房率卻達到58％。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20％，就構成違法行為，超過50％就構成犯罪行為，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。

保障與政策力度亟待加大

這幾年，宏觀調控一直是中央政府非常重視、非常重要的工作，而調控房地產過熱、住房價格增長過快一直是重點之。但是，多種調控經濟手段并舉，出臺的措施不少，而房價卻一直下不來，出現了越調控房價越高的現象，人民群眾意見很大。

在今年的政府工作報告中，溫家寶總理在談到涉及群眾切身利益的問題時說到“房地產等資產價格上漲過快”，談到讓人民群眾安居樂業時指出，要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲。可見政府的調整思路是越來越清晰。

但是，在新的住房與城鄉建設部成立之后，抑制房價如果一味依靠經濟手段、辦法，難免會令人產生疑慮。有關部門也承認，我國前兩年房價的過快上漲是不正常的，然而從“抑制房價首選經濟辦法”的說法中，我們也可以讀出這樣的信息：通過擴大保障性住房供應來平抑房價的調控手段會有所弱化。由于目前沒有提出具體可行的調控方案，我們不免擔心，過于相信調控的經濟手段會重現前些年房價原地踏步甚至越調越高的局面。

最近，從福州傳來消息，福州市近日頻頻出現房地產商將一個大套戶型的商品房，人為地拆分成兩個中小戶型，或者一套中戶型與套小戶型房司捆綁銷售的現象。這種拆為二、買大送小的銷售方式，顯然是在規避國家有關房地產的限制性規定。這又是個典型的的讓國家政策變味的案例。開發商之所以這樣做，是因為政府遲遲未能出臺對調控政策違規違法的制裁措施。

最近，北京建行第二套房貸開始松動。為此，有人戲言：“猴戲，變了。”

更有甚者，據審計署最新報告中披露：轟動全國的上海社保案，其中201億元資金投向房地產。更讓人憂心的是，此種狀況不獨上海，全國其他地方也有。

由此可以看到，僅僅憑經濟手段，沒有相應的法律、法規及行政手段，調控能見效嗎?

世界上很多國家的發展經驗已經證明，住房從來都應該是“強保障、弱市場”的領域，當政府把絕大多數入的住房需求推向市場的時候，房價就會成為民生不能承受之重。我們房改以來的住房過度市場化，也已經給了我們沉痛的教訓。