房?jī)r(jià)到底有多局

不久前，我在自己的博客上貼出《一年收入能在美國(guó)買(mǎi)什么房子》一文，兩天多的時(shí)間引來(lái)36萬(wàn)的訪(fǎng)問(wèn)量。因?yàn)槲闹刑峒霸诿绹?guó)的不少地區(qū)，普通老百姓靠一兩年的家庭收入就能買(mǎi)棟房子的事實(shí)，引起許多網(wǎng)友的炮轟。特別是一些住在美國(guó)或在美國(guó)有實(shí)際生活經(jīng)驗(yàn)的人，更是現(xiàn)身說(shuō)法，指責(zé)我誤導(dǎo)國(guó)人。自然也有許多人出來(lái)為我辯護(hù)。

中國(guó)人圍繞著美國(guó)的房?jī)r(jià)吵成這樣，多少有些匪夷所思。不過(guò)細(xì)想一下也并非沒(méi)有理由。畢竟美國(guó)是世界最大的發(fā)達(dá)國(guó)家。美國(guó)人的生活水平是什么，中國(guó)人希望參照。另外，房?jī)r(jià)關(guān)系民生非常密切，一談房?jī)r(jià)，就觸動(dòng)了許多人的神經(jīng)。其實(shí)，這場(chǎng)辯論，多少像是1959年美國(guó)的副總統(tǒng)尼克松和前蘇聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)人赫魯曉夫著名的“廚房辯論”的繼續(xù)。

當(dāng)時(shí)美國(guó)正在莫斯科開(kāi)展覽會(huì)，其中展示了牧場(chǎng)式的獨(dú)居住宅，里面的廚房被眼花繚亂的現(xiàn)代家電裝備齊全，讓前蘇聯(lián)觀眾看得目瞪口呆。前蘇聯(lián)媒體譏諷這種房子如同印度17世紀(jì)的皇家建筑泰姬陵，根本不是普通老百姓住的。尼克松則反駁說(shuō)：“購(gòu)買(mǎi)這樣一棟房子，每月的分期付款只需要100美元，完全在一個(gè)普通的美國(guó)鋼鐵工人家庭的支付能力之內(nèi)。”這就引發(fā)了他和前來(lái)參觀的赫魯曉夫，在這一住房模型的廚房中，關(guān)于兩國(guó)老百姓生活孰優(yōu)孰劣的世紀(jì)辯論。如今我們冷靜地看，至少在上世紀(jì)后半段，尼克松的話(huà)基本符合事實(shí)。

那么，如今尼克松的話(huà)還是不是事實(shí)呢？我不妨作一個(gè)簡(jiǎn)單的澄清：美國(guó)地域廣闊，經(jīng)濟(jì)多元，房?jī)r(jià)千差萬(wàn)別。美國(guó)有平均房?jī)r(jià)上百萬(wàn)美元的地方，當(dāng)然讓一般老百姓望塵莫及。如今的次級(jí)貸款危機(jī)，更突顯了房?jī)r(jià)不能承受之重。但是，美國(guó)也確實(shí)有大量的地方，中等房?jī)r(jià)不過(guò)幾萬(wàn)或十幾萬(wàn)。為了避免公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理，我不妨就全美的平均水平陳述幾個(gè)基本事實(shí)。

2008年2月美國(guó)獨(dú)居現(xiàn)房的中等價(jià)格是19萬(wàn)多美元。所謂中等價(jià)格，就是市場(chǎng)上有一半的房子在此價(jià)格之上，另一半在此價(jià)格之下：美國(guó)獨(dú)居的平均面積在2004年(最近的數(shù)據(jù))為2349平方英尺，相當(dāng)于218平方米左右：2006年美國(guó)中等家庭年收入4.8萬(wàn)多美元；美國(guó)有房地產(chǎn)稅，但20萬(wàn)美元的房子，一年稅金大致為2000美元左右，根據(jù)地域而有所不同。

也就是說(shuō)，一般的美國(guó)人，大致4年的稅前收入可以購(gòu)買(mǎi)一棟200多平米的獨(dú)居。這也毫不奇怪，在相當(dāng)一些便宜的地區(qū)，一兩年的收入確實(shí)可以購(gòu)買(mǎi)一棟獨(dú)居。這樣的地方也未必就人跡罕至或者犯罪率奇高。

還必須說(shuō)明，以上的房?jī)r(jià)，是在房?jī)r(jià)連續(xù)非理性地上漲后的結(jié)果。如今房?jī)r(jià)回落，但以美國(guó)人的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)還是太貴，買(mǎi)房比租房的開(kāi)支大得多。所以有些專(zhuān)家估計(jì)，這樣的房?jī)r(jià)維持不住，還會(huì)繼續(xù)下跌。《美國(guó)新聞與世界報(bào)道》的主編不久前撰文指出，美國(guó)傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)，是家庭收入的2.8倍，現(xiàn)在則高達(dá)3.9倍，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)泡沫。這一泡沫的破滅，意味著美國(guó)的房?jī)r(jià)向傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)回歸。以現(xiàn)在的收入水平，這個(gè)傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)是中等房?jī)r(jià)15萬(wàn)美元以下。

我對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)回落到傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)并不樂(lè)觀。畢竟美國(guó)人口上漲頗快，從長(zhǎng)時(shí)段看住房需求很大。不過(guò)，房?jī)r(jià)關(guān)系到老百姓的基本生活質(zhì)量。如果在房子上花錢(qián)太多，就沒(méi)有余力在其他方面消費(fèi)，談不上生活水平的提高。所以，經(jīng)過(guò)調(diào)整，美國(guó)的中等房?jī)r(jià)估計(jì)會(huì)維持在中等家庭收入的3倍到3.5倍之間。中國(guó)還是發(fā)展中國(guó)家，加上土地資源稀缺，不可能達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)。老百姓為房?jī)r(jià)的付出就比例而言自然要高一些。但是，房?jī)r(jià)如果超出普通百姓家庭年收入的七八倍甚至十倍以上，民生困頓、怨聲載道也就毫不奇怪了。