地產(chǎn)調(diào)控政策的低效之苦

要抑制商品價格上漲，最有效的辦法是減稅，而不是加稅。試圖在需求不斷增加的情況下，通過大規(guī)模加稅導(dǎo)致商品價格下降，這在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中還沒有過先例

近年來，中國的房地產(chǎn)政策面臨著始料不及的嚴(yán)峻考驗(yàn)。歷次調(diào)控，之所以會出現(xiàn)調(diào)控手段越嚴(yán)厲，房價上漲越快的現(xiàn)象，最根本的原因是房地產(chǎn)新政的出臺與實(shí)施，不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢與中國經(jīng)濟(jì)市場化的具體情況。正是這種與社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的本質(zhì)背離，導(dǎo)致房地產(chǎn)新政出現(xiàn)南轅北轍的尷尬局面。

按照發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值處于1000~3000美元，是城市化進(jìn)程最快的發(fā)展階段。對于中國來說，住宅需求逐漸成為居民生活中最基本和最主要的需求。城市化的大規(guī)模推進(jìn)，會加劇城市資源供給與需求之間的矛盾。

戶籍制度改革作為擴(kuò)大城市住宅需求的一個潛在因素，目前還沒有充分釋放。在城市，尤其是大中城市，當(dāng)住宅需求呈現(xiàn)出急劇增長的態(tài)勢后，抑制房價過快上漲的最有效辦法，就是擴(kuò)大住宅供給，特別是要給低收入群體提供必要的住宅保證。

前一階段的房地產(chǎn)調(diào)控，恰恰走入了從供地到銷售，再到二手房買賣，全面抑制需求，并大幅提高成本的歧路。而且，政府用不斷增加的房地產(chǎn)稅收填補(bǔ)行政費(fèi)用黑洞，而不是將資金投在住宅建設(shè)上。這更加劇了本已十分緊張的供需矛盾，從而為房價暴漲埋下重大隱患。

稅費(fèi)是商品消費(fèi)成本的一個重要組成部分，要抑制商品價格上漲，最有效的辦法是減稅，而不是加稅。試圖在需求不斷增加的情況下，通過大規(guī)模加稅導(dǎo)致商品價格下降，這在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中還沒有過先例。而以前的房地產(chǎn)調(diào)控恰恰在遵循著這樣一個自欺欺人的邏輯。在兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控中，加稅成了各級政府的利器，名目繁多的稅收與稅種紛紛出臺。其結(jié)果，就是房價大幅走高。土地拍賣、稅收增加與限制投資成為房價暴漲的三大主因，在這個層層加碼的誤區(qū)中，市場與消費(fèi)者成為政策失誤的最主要受害者。

房地產(chǎn)新政一推出，各類媒體就開始制造“行政干預(yù)會造成房價大幅走低”的社會輿論，誘導(dǎo)人們?nèi)ハ嘈耪牧α俊Ｕ男姓深A(yù)被大大神化，統(tǒng)計部門還炮制了“我國住宅空置率已達(dá)26%，并大大超過國際警戒線”的虛假數(shù)據(jù)。隨著房價走高，購房者對房地產(chǎn)新政失望，其心理從觀望走向恐慌，導(dǎo)致最近一輪的搶房熱潮，進(jìn)一步推升房價暴漲。

房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)，有其自身的運(yùn)行規(guī)律。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度說，如果是完全競爭的市場，且供給充分的條件下，價格一定會下降。近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，大大惡化了整個房地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境，并在很大程度上促進(jìn)了壟斷企業(yè)與壟斷價格的形成，放任開發(fā)商囤積土地和商品房，直接減少了商品房的供給，助推了房價上漲。

宏觀調(diào)控得以成功的一個重要前提是，政府對市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的深刻理解、整體把握、嚴(yán)格恪守與持續(xù)尊重。不滿足這個前提，試圖利用行政權(quán)力改變市場，甚至不斷給各級政府和部門塞進(jìn)“私貨”，有可能使宏觀調(diào)控逐步演變?yōu)榍榫w性調(diào)控、功利性調(diào)控與逐利性調(diào)控。這樣的調(diào)控結(jié)果可想而知。

由于宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響具有廣泛性與深刻性的特點(diǎn)，這種公權(quán)力的運(yùn)用就必須有強(qiáng)大的約束機(jī)制，并且要慎用和善用。在對房地產(chǎn)市場的深層次矛盾與發(fā)展趨勢沒有重新審視之前，不宜過快、過度地推出新的調(diào)控措施，更不能把房地產(chǎn)調(diào)控演化為“政績工程”，進(jìn)而造成市場運(yùn)行的更大扭曲與更深創(chuàng)傷。

鐘永生 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、教授