“小產權”房何去何從

編者按

就在各地嚴查“小產權”房時，濟南傳來消息，已率先“開炸野樓盤”。與此同時，所謂的“大產權”房價開始了新一輪上漲，有的幅度甚至在千元以上。在我國，土地有全民和集體兩種所有制形式。不知政府強行拆除建在集體所有制土地之上的“小產權”房是否有法律依據。政府一直致力于宏觀調控以期降低房價，房價卻越調越高。而“小產權”房價格低廉，是否可以考慮通過合理的方式對“小產權”進行整改，讓它成為高價房市的一個補充。

本文對“小產權”房熱銷的原因、購買小產權房存在的風險以及合法化出路作了分析，旨在引發大家進一步思考和探討。

什么是“小產權”房？簡單地說，就是在大、中城市市郊、郊縣或者鄉村，未經合法審批程序私自開發建造的房屋。這些房屋沒有經過土地征用和審批程序，減少了房地產開發過程中的許多中間環節，也省去了土地出讓金、增值稅以及房地產開發交易方面的很多稅收費用，因而房屋銷售價格低廉。鄉村集體經濟組織為了便于出售這樣的“違法房屋”對外打出“小產權”或“集體產權”的旗號。

“小產權”房熱銷的三大原因

可以說，中國房地產市場有多長的歷史，“小產權”房就有多長的發展史?？蔀槭裁吹浆F在才出現“小產權”房的熱銷呢？

首先，房價在宏觀調控背景下“越調越高”，而法律手續殘缺的“小產權”房價格低廉。在價格對比懸殊的情況下，鋌而走險購買“小產權”房成為多數購房人無奈的選擇。

其次，“小產權”房經過了十多年的發展，早期的“小產權”房依然存在，造成城市郊縣村民組織認為“小產權”房違法、但不受法律追究。隨著越來越多的違法“小產權”房被建設和銷售，無論是建設者還是購房人都堅信“法不責眾”。

第三，房價在宏觀調控連續失利的情況下，民眾對監管部門的信任度大大降低。廉租房、經濟適用房都走了樣，合作建房得不到地方政府的認可和支持。民眾迫切的住房愿望和商品房的天價形成強烈沖擊，“小產權”房也因此被民眾視為政府解決住房問題的未來希望。

一邊是遙不可及的商品房房價，一邊是價格低廉的違法“小產權”房存在的風險，購房者“兩害相權取其輕”。一旦“小產權”房被相當規模的人群所購買，并由此牽涉到城市郊縣農村集體經濟組織的利益，政府就很難簡單地作為違法建筑處理。

購買“小產權”房的五大風險

“小產權”房的唯一優勢就是價格低廉。以北京、上海、廣州等中心城市為例，市內房價10000元/平方米左右；而郊縣的“小產權”房3000元/平方米左右。但是，購買“小產權”房的風險卻是極高的?！靶‘a權”房低廉價格的背后潛藏著人身和財產安全的危機。

第一，“小產權”房沒有合法產權證，難以上市交易。鄉村集體組織建房是違法違規開發耕地建房，一般只經過鄉鎮政府同意，沒有合法的土地使用證和房屋建設許可證，這樣的房子沒有產權證。如果集體要求收回房產或者因為政府規劃，要求拆除“小產權”房，購房人補償要求將得不到法律支持。

第二，房屋質量沒有保障。由于沒有合法的開發建設手續，房屋建設的質量監督缺位，房屋質量得不到保障，購房人一旦發現質量問題難以解決。

第三，一旦發生糾紛，購房人的權益難以實現。沒有合法的產權和銷售手續，沒有房地產部門的監督，發生合同爭議時，購房人的合法權益無法保障。

第四，“小產權”房物業管理是難題。由于是在城鄉結合部，“小產權”房社區多是村委會組織人員看護，物業管理不規范，違法收費和治安問題都很突出。

第五、“小產權”房住戶的水電等公用設施不配套，子女上學成問題。多數城鄉結合部都是土政策，水電費等收取很不規范。

合法化出路：納入“合作建房”體系

建設部近日要求各地停止“小產權”房的開發建設和銷售，但是，民眾擔心的是這個“禁令”能否令行禁止。同時，對于十多年發展起來的“小產權”房市場的客觀存在該如何處理？

房價不斷上漲的根本原因在于地方政府縱容開發商投機炒作土地和房價。房地產是地方政府財政收入的主要來源，是地方經濟增長的“支柱”和“亮點”。官員的政績出自房地產，GDP（國內生產總值）增長來自房地產。開發商高達60%的利潤有一半貢獻給了地方政府，宏觀調控增加的稅費都轉嫁到了房價上，這樣房價自然越調越高。

經濟適用房和廉租房為何發展不起來？一是政府沒有足夠的經濟實力；二是開發商不希望、并給政府施壓；三是民眾不認可。因為經濟適用房不適用，廉租房不廉價，反而成為滋生腐敗的根源。合作建房為何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房發展了，政府將損失很多利益；二是開發商不支持，分明是搶他們的飯碗；三是組織實施措施不當；四是銀行不配合。根本原因是合作建房有利于民眾，不利于地方政府、開發商和銀行。

當經濟適用房、廉租房、合作建房一再讓民眾失望后，民眾將希望寄托在了“小產權”房上?！靶‘a權”房如何合法化？如果和商品房一樣，履行所有房地產開發報批程序，那么，價格自然大幅上漲，也就失去了存在的基礎。鑒于此，政府應該立法鼓勵“合作建房”，把“小產權”房納入合作建房體系是解決“小產權”房問題的較好辦法。

“合作建房”的好處是減少了房地產開發環節的地價炒作和商品房交易稅費，因而價格比較低。目前的情形是“小產權”房沒有土地使用證和房產證，購房者權益得不到保障。既然如此，可以現有的“小產權”房居住小區為單位，“購房者”聯合起來達成合作建房協議，補交土地出讓金，辦理合法的房產手續，爾后組建自己的業主委員會。這樣既解決了“小產權”房的合法化問題，又避免了商品房正常開發程序的高房價。

“小產權”房的購房者已經客觀形成了一個群體，注冊一個現成的“住房合作社”，依法補辦土地房產證。這當然需要地方政府出臺政策支持，并給予有關稅費的減免優惠。這樣，“小產權”房就變成了“合作建房”，并由此開創合作建房的新思路。

董正偉 北京市中銀律師事務所律師

案例背景

“小產權”房從熱銷到熱查

房價居高不下，許多有著迫切需求的購房者將目光瞄向了價格相對低廉的“小產權”房。據有關調查顯示，今年以來，北京在售的400余個樓盤中，“小產權”樓盤約占市場總量的18%；北京“小產權”房的價格多在2500～4000元/平方米，僅為四環內動輒上萬元的商品房價格的25%～30%，這意味著花購買普通商品房首付的價錢就可以擁有一套“小產權”房。

然而“小產權”房低廉的價格難以掩蓋其背后的風險。2007年6月19日，建設部發布了買房風險提示，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護，有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”，都不符合法律規定，不受法律保護。同時，北京市國土資源局表示，北京市國土部門正聯合北京市農委在全市范圍內開展“小產權”房調查，根據調查情況將對違規開發建設的項目予以停工停售。此外，西安市也表示將全面排查在建、在售的違法建設項目，遏制違法占用集體土地進行房地產開發的行為。各地針對“小產權”房的調查逐漸拉開帷幕。